เดลินิวส์ วันเสาร์ ที่ 28 พฤษภาคม 2554 : อสังหาริมทรัพย์ : คิดดี

คิดดี : ซื้อที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคาร ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง

              ขั้นตอนการปลูกสร้างอาคารสักหลัง ขอยกตัวอย่างกรณีเป็นอาคารขนาดใหญ่ทั่วไปตามกฎหมายเพราะน่าจะเป็นกลุ่มประชาชนทั่วไปเข้าถึงได้มากที่สุด เช่น อพาร์ตเมนต์ 8 ชั้น เป็นต้น เริ่มต้นตั้งแต่การซื้อที่ดิน

           การซื้อที่ดินเพื่อทำการก่อสร้างนั้น มีองค์ประกอบต่าง ๆ ที่เข้ามาเกี่ยวข้องหลายอย่าง ส่วนสำคัญ คือ ผังการใช้ประโยชน์ที่ดินของในแต่ละเขตต่าง ๆ ขึ้นอยู่กับผังเมืองรวมซึ่งกำหนดโดยสำนักงานผังเมือง

            โดยมีผังสีที่เกี่ยวข้อง เช่น สีเหลือง เป็นเขตพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ก็ไม่สามารถสร้างอาคารประเภทขนาดใหญ่ได้หรือสร้างอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ก็ไม่ได้ (อาคารขนาดใหญ่ คือ อาคารที่มีพื้นที่อาคารรวมกันเกิน 2,000 ตารางเมตร หรือสูงเกิน 15 เมตร หรือมีพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใดเกิน 1,000 ตารางเมตร) เช่น ต้องการสร้างอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ก็ควรสร้างในพื้นที่โซนสีน้ำตาล หรือแดง เป็นต้น
    
            และในผังเมืองรวมยังกำหนดสิทธิเพิ่มเติมว่าที่ดินที่สร้างอยู่ริมถนนอาจสามารถสร้างอาคารที่ใหญ่ขึ้นกว่าปกติได้ เช่น บริเวณพื้นที่สีเหลืองปกติจะไม่สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ แต่หากอยู่ชิดริมเขตทางที่กว้างกว่า 10 เมตรขึ้นไปก็สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ เป็นต้น และริมถนนใหญ่หลายสายในกรุงเทพฯ จะต้องมีระยะร่น 15 เมตร จากแนวถนนก่อนจะสร้างอาคารได้ ดังนั้นการเลือกซื้อที่ดินจะต้องคำนึงถึงผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน  
ด้วย
    
           ไม่ใช่ว่าซื้อที่ดินตรงไหนมาแล้วเป็นสิทธิของท่านจะสามารถสร้างอาคารอะไรก็ได้ตามต้องการ โดยผังการใช้ประโยชน์ที่ดินสามารถตรวจสอบได้ที่สำนักงานเขตต่าง ๆ สำนักงานผังเมือง หรือฝ่ายโยธาจังหวัดที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ และควรตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินที่ท่านจะซื้อมาเพื่อก่อสร้างอาคารนั้นมีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะหรือไม่ เจ้าของกรรมสิทธิ์ปัจจุบันเป็นใคร โดยจะสามารถตรวจสอบต้นโฉนดและแผนที่ระวางได้ที่สำนักงานที่ดินในบริเวณพื้นที่นั้นได้ หากไม่ตรวจสอบให้ดีอาจไปซื้อที่ดินไม่มีทางเข้า-ออกได้ (ที่ตาบอด)
    
           สำหรับที่ดินที่จะนำมาก่อสร้างโครงการนั้น ควรมีเขตที่สาธารณะกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ผ่านเข้าสู่ที่ดินได้ สำหรับที่ดินที่อยู่ใกล้หัวมุมทางร่วม ทางแยกนั้น จะต้องตรวจสอบด้วยว่าสามารถเปิดทางเข้า-ออกรถยนต์สู่พื้นที่ได้หรือไม่ เพราะการเปิดทางเข้า-ออกที่ดิน นั้น ๆ ทางเข้า-ออกจะต้องอยู่ห่างหัวมุม ทางร่วม ทางแยกไม่น้อยกว่า 20 เมตร มิฉะนั้นท่านไม่สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่ได้ เพราะตามกฎหมายจะสร้างขนาดใหญ่นั้นจำเป็นต้องจัดที่จอดรถยนต์ จึงต้องมีทางเข้า-ออกรถยนต์
    
            ก่อนจะทำการออกแบบปลูกสร้างอาคารโดยสถาปนิกผู้ชำนาญนั้น ท่านควรจะทำการแจ้งทำรังวัดและสอบหมุดที่ดินก่อน เพื่อจะได้สามารถทราบแนวเขตที่แน่ชัดของที่ดิน เพื่อนำไปใช้ในการออกแบบอาคารเพราะการออกแบบอาคารกับแนวระยะถอยร่นต่าง ๆนั้น เจ้าหน้าที่จะวัดกันละเอียดมากเป็นระดับเซนติเมตรเลยทีเดียว หากออกแบบอาคารโดยไม่ทราบขนาดที่ดินที่แน่นอนนั้นอาจจะทำให้ขนาดของอาคารผิดเพี้ยนไปได้และหากมีการวัดภายหลังจากที่ยื่นเรื่องขออนุญาตปลูกสร้างแล้วพบว่าแนวเขตบางแนวสั้นกว่าขนาดตามโฉนด อาจต้องเขียนแบบแก้ไขใหม่ให้ถูกต้อง และเมื่อคำนวณพื้นที่รวมของโฉนดที่ดินแล้วนั้นควรจะมีพื้นที่ตรงตามทั้งโฉนดที่ระบุไว้
    
            หากแต่บางทีระยะอาจมีเคลื่อนไปบ้าง เช่น ด้านกว้างลดลง 2 เซนติเมตร แต่ตอนลึกเพิ่มขึ้น 1 เซนติเมตร และหากเมื่อคำนวณแล้วพื้นที่ดินควรจะต้องมีขนาดเท่าเดิมตามโฉนดและเป็นการตรวจสอบแนวเขตข้างเคียงไปในตัวด้วย ดังนั้นจึงควรขอสำเนาแผนที่รังวัดไว้ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบขณะยื่นขออนุญาตจะทำให้ขั้นตอนสามารถทำได้ง่ายขึ้น โดยขั้นตอนการทำรังวัดจะใช้เวลาประมาณ 45 วัน เพราะทางเจ้าหน้าที่จะต้องรับรองโครงการที่ออกแบบ เพื่อขออนุญาตปลูกสร้างอาคารต่อหน่วยงานราชการด้วย
    
            การออกแบบปลูกสร้างอาคาร หากมีการว่าจ้างผู้ออกแบบเป็นสถาปนิกผู้ชำนาญนั้น ควรตรวจสอบด้วยว่าสถาปนิกที่ท่านว่าจ้างนั้น มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพระดับไหน ภาคี, สามัญ หรือวุฒิ เหมาะสมกับโครงการหรือไม่ เช่น สถาปนิกระดับภาคี ก็จะไม่สามารถทำการลงนามรับรองการออกแบบอาคารที่มีขนาดเกิน 10,000 ตารางเมตร หรือสูงเกิน 15 เมตรได้ ทั้งอาจจะเป็นการทำงานเกินระดับใบอนุญาต ทางวิชาชีพที่กำหนดไว้ เพราะสถาปนิกหรือวิศวกรผู้ออกแบบนั้นจำเป็นจะต้องรับรองโครงการที่ออกแบบ เพื่อขออนุญาตปลูกสร้างต่อหน่วยงานราชการด้วย ค่าบริการออกแบบที่เหมาะสมนั้น สามารถขอข้อมูลจากสมาคมสถาปนิกได้ สำหรับเรื่องน่ารู้ทั่วไปที่ท่านจะสร้างโครงการควรให้ความสำคัญมาก คือระยะแนวถอยร่นต่าง ๆ ของอาคารและบันไดหลัก บันไดหนีไฟ และมาตรการความปลอดภัยต่าง ๆ ควรปฏิบัติตามคำแนะนำอย่างเคร่งครัด
    
             การขออนุญาตปลูกสร้างดัดแปลงอาคารนั้น ต้องทำเมื่อต้องการปลูกสร้าง หรือ ดัดแปลงอาคารส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารเกิน 10 ตารางเมตรขึ้นไป หรือเปลี่ยนแปลงรูปแบบการใช้อาคารบางส่วนในสาระสำคัญ โดยการขออนุญาตปลูกสร้างอาคารมี 2 ประเภท คือ
    
             1. การขออนุญาตแบบ 39 ทวิ คือให้วุฒิสถาปนิกวิศวกรลงนามแล้ว หลังจากยื่นเรื่องขออนุญาตก็สามารถปลูกสร้างอาคารได้ทันที แต่มีข้อแม้ว่าหากแบบที่ได้ยื่นขอนั้นมีรายละเอียดที่เจ้าหน้าที่ทักท้วงแล้วว่าไม่ถูกต้องตามกฎระเบียบจะต้องได้รับการแก้ไข จากเจ้าของอาคารโดยไม่มีข้อยกเว้น ซึ่งการขออนุญาตแบบนี้ต้องตรวจสอบให้ดี เพราะหากสร้างไปแล้ว ต้องมาแก้ไข หรือทุบทิ้งบางส่วน จะเสียหายได้
    
             2. การขออนุญาตแบบปกติ (แบบฟอร์ม ข.1) เป็นการขออนุญาตโดยยื่นแบบเจ้าหน้าที่ตรวจสอบแบบก่อน โดยจะตรวจสอบว่าแบบอาคารที่ยื่นขออนุญาตนั้น ขัดต่อ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร, กฎกระทรวงว่าด้วยการควบคุมอาคารหรือไม่ หากพบว่าไม่มีข้อขัดแย้งใด ๆ ทางหน่วยงานราชการที่รับผิดชอบก็จะออกใบอนุญาตปลูกสร้างได้ โดยทั่วไปก็จะใช้เวลาประมาณ 90 วัน สำหรับขั้นตอนการขออนุญาตปลูกสร้างอาคารและขณะก่อสร้างก็จะต้องหาสถาปนิกและวิศวกร แจ้งควบคุมงานกฎหมายด้วย
    
             อายุของใบอนุญาตหากเป็นอาคารที่มีพื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร นั้นก็มีอายุ 1 ปี  หมายความว่าต้องก่อสร้างภายใน 1 ปี  นับจากวันที่ได้รับใบอนุญาต หากสร้างไม่เสร็จภายใน 1 ปี ก็สามารถต่ออายุได้ 2 ครั้ง  ครั้งละ 1 ปี และจะต้องมีวิศวกรและสถาปนิกผู้ควบคุมงาน ลงนามควบคุมงานตามกฎหมาย เพื่อรับรองว่าจะสร้างให้ถูกต้องตามแบบที่ได้รับอนุญาตทุกประการ และดำเนินการป้องกันความปลอดภัยอย่างเคร่งครัดและไม่ทำให้อาคารข้างเคียงได้รับความเสียหาย เป็นต้น สำหรับอาคารสาธารณะประเภทอาคารขนาดใหญ่นั้น เมื่อสร้างเสร็จแล้ว จะต้องทำการเปิดใช้อาคารด้วย.

 

ภาณุวัฒน์ สินธวัชต์
ณัฐพล ปิยะตันติ
อีเมลนี้จะถูกป้องกันจากสแปมบอท แต่คุณต้องเปิดการใช้งานจาวาสคริปก่อน

ที่มา  dailynews.co.th