วันที่ 2 พฤศติกายน 2554 : อสังหาริมทรัพย์

อสังหาฯเล็ง'ปรับใหญ่'บทเรียนบ้าน-ตึกสูงจมน้ำ

        ปัญหาบ้านจมน้ำ กลายเป็นภาพติดตาที่พบเห็นได้ตามสื่อต่างๆ หลายคนยังได้ประสบการณ์ตรงกับตัวเองเพราะบ้านน้ำท่วม  ทำให้รู้สึกขยาด หวาดกลัวการซื้อบ้าน เพราะไม่รู้ว่าปัญหาน้ำท่วมจะกลับมาเยือนอีกเมื่อไหร่ คนส่วนหนึ่งจึงหันมาสนใจอาคารสูง เพราะคิดว่าปลอดภัย สามารถรับมือกับปัญหาน้ำท่วมได้ดีกว่า แต่นั่นก็อาจไม่ใช่คำตอบที่ดีที่สุด และอาคารสูงอาจไม่ปลอดภัย 100% อย่างที่หลายคนคิด

        นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า เมื่อเกิดปัญหาน้ำท่วม คนส่วนใหญ่มักคิดว่าการอาศัยอยู่บนอาคารสูง เช่น คอนโดมิเนียม จะปลอดภัยกว่าการอาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร แท้จริงแล้วถูกต้องเฉพาะในแง่ของการป้องกัน เพราะอาคารชุดส่วนใหญ่มักตั้งอยู่บนพื้นที่เพียง 2-3 ไร่ เมื่อจะทำคันกั้นน้ำ หรือวางกระสอบทรายเพื่อป้องกัน จึงสามารถทำได้ง่ายกว่าหมู่บ้านจัดสรร แต่หากมองในแง่ระบบหากเกิดปัญหาน้ำท่วมถึง คอนโดมิเนียมอาจไม่ปลอดภัยหรือสบายกว่าหมู่บ้านจัดสรรมากนัก

       "ต้องยอมรับว่าตั้งแต่ประเทศไทยมีคอนโดมิเนียมมาเกือบ 30 ปี ผู้ประกอบการสร้างอาคารสูงกัน โดยไม่ได้คำนึงถึงการรับมือเวลาเกิดปัญหาน้ำท่วมเลย ระบบต่างๆ เกือบทั้งหมดที่เป็นส่วนสำคัญของการควบคุมดูแลอาคารสูง จึงถูกวางไว้ที่ชั้นล่าง หากมีน้ำท่วมเข้ามาถึงระบบเหล่านี้ทุกอย่างก็จบ"

        เมื่อไม่มีไฟฟ้าใช้ก็จะไม่มีน้ำใช้ เพราะภายในตึกสูงต้องใช้ไฟปั๊มสูบน้ำแจกจ่ายทั่วอาคาร  และเมื่อเกิดปัญหา ลิฟต์ก็ใช้ไม่ได้ ระบบดับเพลิงเช่นกัน ทุกอย่างในตึกจะหยุดหมด เครื่องปั่นไฟช่วยได้เฉพาะในส่วนที่จำเป็นจริงๆ เช่น ลิฟต์ เครื่องปั๊มน้ำ ไม่สามารถช่วยทั้งตึกได้

        นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าว บทเรียนสำคัญที่ผู้ประกอบการจะต้องคำนึง ในอนาคตการออกแบบตึกสูง จะต้องยกระบบสำคัญขึ้นไปอยู่ในระดับที่ปลอดภัย ยกพื้นชั้นล่างให้สูง 2 เมตรขึ้นไป เพื่อรองรับน้ำที่อาจท่วมถึง แต่หากยึดตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พื้นที่ 2 เมตรที่ยกขึ้นมานั้น ต้องอยู่ภายใต้ความสูงอาคารไม่เกิน 23 เมตร จะทำให้พื้นที่ใช้สอยลดลง ทางสมาคมฯจึงเตรียมเสนอต่อกรุงเทพมหานคร (กทม.) และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ขอผ่อนผันไม่ให้นับพื้นที่ยกพื้น 2 เมตร รวมใน 23 เมตร

        นอกจากนี้ อาจต้องทำกำแพงคอนกรีตกั้นน้ำ เพื่อป้องกันระบบสำคัญในอาคาร ส่วนหม้อแปลงอาจใช้วิธี ทำนั่งร้านคอนกรีตยกสูงขึ้นไป 2 เมตร ทางเข้า-ออกก็ต้องทำเป็นประตูเหล็ก

บ้านจัดสรรต้องรู้พื้นที่สูงต่ำ

        นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรไทย กล่าวว่า ปัญหาน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ เป็นบทเรียนสำคัญของคน 4 กลุ่ม คือ 1.รัฐบาล 2.องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น 3.ผู้ประกอบการ 4.ผู้อยู่อาศัย ในส่วนของผู้ประกอบการต้องเรียนรู้และปรับตัวอีกมาก เพื่อให้รับมือสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้

       "เมื่อก่อนจะทำโครงการ พอเห็นว่าเป็นถนนตัดใหม่ก็คิดกันไปว่าถนนสูงน้ำคงท่วมไม่ถึง วันนี้เราก็รู้แล้วว่าไม่ใช่ ต้องศึกษาเรื่องอื่นด้วย อย่างเรื่องระดับน้ำทะเลปานกลาง เชื่อว่าก่อนเกิดเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้ ผู้ประกอบการร้อยทั้งร้อย ไม่รู้ด้วยซ้ำว่าระดับน้ำทะเลปานกลางคืออะไร แต่ถึงวันนี้ก็ทำให้เราต้องศึกษาว่ามันคืออะไร"

        นอกจากนี้ เรื่องวัสดุ การตกแต่ง ทำเลที่ตั้งก็สำคัญ รั้วบ้านบางชนิดก็ไม่ช่วยกั้นน้ำ ต่อไปต้องใช้กำแพงที่กั้นน้ำ เรื่องห้องน้ำ เมื่อก่อนทำต่ำกว่าพื้นบ้าน ต่อไปก็ต้องเปลี่ยนการตกแต่งสำเร็จ (บิลท์ อิน)  เฟอร์นิเจอร์ต้องเลือกใช้วัสดุที่เบาลอยน้ำได้ ที่สำคัญคือในหมู่บ้านควรมีระบบหน่วงน้ำ ช่วยลดความรุนแรงหากเกิดน้ำท่วม

โมเดลใหม่จัดสรร...บ้านชั้นเดียว" สูญพันธุ์

        รศ.มานพ พงศทัต นักวิชาการด้านเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวถึงการปรับตัวพร้อมกันทั้งผู้ประกอบการและผู้อยู่อาศัยว่า อนาคตต้องปรับเปลี่ยนเรื่องการสร้างบ้าน หากเป็นพื้นที่ลุ่มที่เสี่ยงน้ำท่วม ต้องห้ามสร้างบ้านชั้นเดียวไปเลย เพราะเสี่ยงภัยน้ำท่วม หากจำเป็นจริงๆ สำหรับผู้ที่มีบ้านชั้นเดียวอยู่แล้ว ต้องยกพื้นให้สูงราว 3 เมตร จึงจะปลอดภัย นอกจากนี้ ภาครัฐยังควรเข้ามามีบทบาท สนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อย มีบ้านหลายชั้นเป็นของตัวเองได้ เพราะปัญหาที่พบคือ ผู้มีรายได้น้อยไม่มีกำลังทรัพย์พอที่จะซื้อหรือปลูกบ้านหลายชั้นได้ ถ้าเป็นเช่นนี้ความเสียหายจากปัญหาน้ำท่วมก็จะมีสูง

        สำหรับการสร้างบ้านหลายชั้น ต่อไปต้องทำบริเวณชั้นล่างให้โปร่ง ไม่ต้องเก็บของสำคัญ และเครื่องใช้ไฟฟ้าไว้ชั้นล่าง เน้นใช้ชีวิตอยู่ที่ชั้น 2 หรือชั้น 3 เวลาเกิดน้ำท่วมจะไม่ลำบากในการขนย้าย ทรัพย์สินไม่เสียหาย ยังคงสามารถอาศัยอยู่ในบ้านได้ และไม่เฉพาะบ้าน แม้กระทั่งนิคมอุตสาหกรรม ก็ควรออกแบบให้ชั้นล่างเป็นสำนักงาน พื้นที่โล่ง ส่วนเครื่องจักร ให้ย้ายไปอยู่ชั้น 2  เวลาน้ำมาเครื่องจักรก็ยังคงปลอดภัย

        หลังน้ำลด ผู้ซื้อจะมีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์น้อยลง ทำให้การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลงมาก สิ่งที่ผู้ขายควรจะเริ่มต้นทำ คือปรับตัวเปลี่ยนจากบริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ไปสู่บริษัทผู้ซ่อม เพื่อแก้ไขปัญหาขาดแคลนรายได้ของบริษัท ที่จะเกิดขึ้น อีกทั้งยังต้องช่วยเหลือลูกบ้านของโครงการเก่าอีกด้วย

ที่มา  http://www.bangkokbiznews.com