prachachat.net วันที่ 07 พฤศจิกายน พ.ศ. 2554

วิธีคำนวณค่าเสียหายจากอาคารถูกน้ำท่วม มีครบทั้ง "บ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์-คอนโด-ออฟฟิศ"

ดร.โสภณ พรโชคชัยประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เปิดเผยว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้ประกาศราคาค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2554 เพื่อใช้สำหรับการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์ต่อการใช้คำนวณประกอบการประมาณการค่าเสียหายจากน้ำท่วมในขณะนี้

• ราคาค่าก่อสร้างอาคารธรรมดา เช่น บ้านเดี่ยวตึก 2 ชั้น ราคาตารางเมตรละ 11,400 บาท ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นหน้ากว้าง 4 เมตร เป็นเงินตารางเมตรละ 8,600 บาท ขณะที่อาคารพาณิชย์ 4 ชั้นราคา 7,200 บาทต่อตารางเมตร
   
• ห้องชุดราคาถูกหรืออพาร์ตเมนท์สูงไม่เกิน 5 ชั้น ราคาค่าก่อสร้างตารางเมตรละ 12,500 บาท  ส่วนราคาค่าก่อสร้างที่แพงที่สุดคงเป็นอาคารที่จอดรถส่วนใต้ดิน 3-4 ชั้น จะตกเป็นเงินถึง 26,900 บาทต่อตารางเมตร
   
• ส่วนอาคารสำนักงานธุรกิจ 21-35 ชั้น ราคาตารางเมตรละ 24,300 บาท ทั้งนี้ราคาข้างต้นเป็นราคาปานกลาง ในกรณีอาคารที่มีรายละเอียดพิเศษ ย่อมมีราคาที่สูงหรือต่ำกว่านี้

ในช่วงปี 2553-2554 ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นไม่มากนัก ประมาณ 3-5% เท่านั้น ที่เพิ่มขึ้นมากเป็นพิเศษคงเป็นอาคารที่จอดรถเป็นสำคัญ เพราะมีราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 7.0-7.4% รวมทั้งสนามเทนนิสที่ราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 7%
 
         หากพิจารณาการเปลี่ยนแปลงราคาในช่วง 5 ปี (พ.ศ.2549-2554) พบว่า ค่าก่อสร้างเพิ่มสูงสุดในกรณีของอาคารไม้ ซึ่งปัจจุบันคงมีการก่อสร้างน้อยมาก โดยเพิ่มขึ้นประมาณ 35% หรือตกเป็นประมาณ 6% ต่อปี ทั้งนี้เนื่องจากไม้เป็นทรัพยากรที่หายากขึ้นในระยะหลังนี้
 
         ส่วนที่เพิ่มขึ้นต่ำมากเป็นพิเศษได้แก่ ทาวน์เฮาส์ 2-3 ชั้นหน้ากว้าง 4 เมตร หรือ 5-6 เมตรมีเสากลาง รวมทั้งอาคารพักอาศัยไม่เกิน 5 ชั้น และอาคารชุดพักอาศัย 16-25 ชั้น ที่เพิ่มขึ้นเพียงปีละ 2.2% เท่านั้น
 
         หากเทียบในระยะ 10 ปีที่ผ่านมาพบว่า อาคารที่เพิ่มค่าก่อสร้างน้อยที่สุดก็คือ ทาวน์เฮาส์ 2-3 ชั้น หน้ากว้าง 4 เมตร และ อาคารพาณิชย์ชั้นเดียว โดยเพิ่มขึ้นเพียง 48% ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา  ส่วนที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดได้แก่อาคารที่มีไม้มากเป็นพิเศษ เช่น บ้านเดี่ยวหรือบ้านแถวไม้ รวมทั้งบ้านไม้ใต้ถุนสูง  แต่เป็นสินค้าที่มีการก่อสร้างน้อยมากในปัจจุบัน
 
        และหากเทียบระยะเวลา 15 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2539-2554) ก็จะพบว่า แทบทุกกลุ่มมีราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 1 เท่าตัว ที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดก็คงเป็น อาคารไม้ 133% ส่วนอาคารทาวน์เฮาส์ชั้นเดียวเพิ่มขึ้นต่ำสุดคือ 83%
 
        อย่างไรก็ตามเชื่อว่าในรอบ 15 ปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยที่ขายในตลาดมีราคาเพิ่มขึ้นเกินกว่า 1 เท่าตัว ดังนั้นแสดงให้เห็นว่ามูลค่ายังเพิ่มมากกว่าต้นทุนค่าก่อสร้าง  โดยนัยนี้แสดงว่าประเทศไทยยังมีศักยภาพที่ดี ยังมีความต้องการอสังหาริมทรัพย์อยู่ในท้องตลาด
 
        ปกติในกรณีบ้านเดี่ยวตึก ราคาค่าก่อสร้างจะเป็นประมาณ 1 ใน 3 ของมูลค่าบ้าน อีก 2 ใน 3 เป็นค่าที่ดิน ค่าดำเนินการ ภาษี ดอกเบี้ย กำไร เป็นต้น  เช่น บ้านเดี่ยวหลังละ 3 ล้านบาท ค่าก่อสร้างอาคารจะเป็นเงินประมาณ 1 ล้านบาท เป็นต้น
 
        ในกรณีที่บ้านถูกน้ำท่วม อาคารที่ประกอบด้วยงานโครงสร้างคงไม่ได้รับผลกระทบ แต่ที่ได้รับผลกระทบจะเป็นงานสถาปัตยกรรม-ตกแต่ง และงานระบบประกอบอาคาร โดยเฉพาะระบบไฟฟ้า โดยเฉพาะที่ตั้งอยู่ในชั้นล่างของอาคาร
 
        อนึ่ง ราคาค่าก่อสร้างนี้เป็นราคาที่คำนวณใช้ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ ห้วงกลางปีของทุกปีเป็นสำคัญ ในกรณีพื้นที่อื่นที่มีค่าแรง ค่าวัสดุ ค่าขนส่ง ฯลฯ แตกต่างไปจากนี้ ก็สามารถปรับราคาให้เหมาะสมกับความเป็นจริงได้