ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรานั้น หากจะจัดยุคสมัยสามารถแบ่งได้เป็นหลายกรณี ถ้าว่ากันถึงช่วง “ฟุบ” กับ “เฟื่อง” นับตั้งแต่ปี 2515 เป็นต้นมาก็ผันแปรมาแล้วหลายครั้งหลายหน 2515-2520 แม้การจัดสรรที่ดินจะเป็นเริ่มอุบัติขึ้นในประเทศไทยแค่ 4-5 ปี แต่ระหว่างระยะเวลาดังกล่าวถือเป็น “ยุคร่วง” การผุดโปรเจกต์ ใหม่ๆ มีจำนวนลดน้อยถอยลง

2521-2525 ธุรกิจอสังหาเข้าสู่ “ยุคบูม” บ้านและอาคารพาณิชย์ขายดิบขายดียังกะเทน้ำเทท่า ที่พอจะเห็นชัดๆ สองลูกนัยน์ตาคือ เสนานิคมของเฮียชัยวัฒน์ เหลืองอมรเลิศ ผู้ได้ชื่อว่าเป็นอาจารย์ใหญ่ของบิ๊กๆ ดีเวลอปเปอร์พอศอนี้หลายท่าน และอีกหมู่บ้านคือ ปัญญา ย่านถนนพัฒนาการ ของเสี่ยปัญญา ควรตระกูล เจ้าพ่อสนามกอล์ฟหรูและแพง ริมถนนรามอินทรา ยุคปัจจุบัน

2526-2530 ธุรกิจพัฒนาที่ดินกลับเข้าสู่ “ยุคฟุบ” ใหม่อีก รอบ เหตุเกิดจากหลายปัจจัยด้วยกัน อาทิ วิกฤตการณ์น้ำมันที่ปรับราคาแพงขึ้นแทบทุกสัปดาห์เหมือนตอนนี้ และอัตราดอกเบี้ยแบงก์ที่ขยับสูงหูฉี่ 17-21 เปอร์เซ็นต์ต่อปี

2531-2535 สมัยน้าชาตินั่งในตำแหน่งนายกรัฐมนตรี บ้านและคอนโดฯ หันกลับสู่ยุคเฟื่องสุดๆ ทุกทำเลทุกโปรเจกต์ล้วนขายดิบขายดีพุ่งกระฉูดยิ่งกว่ายุคใดๆ

2536-2543 ธุรกิจอสังหาฯ หัวทิ่มลงดินเอาเท้าชี้ฟ้ากลับเข้าสู่ “ยุคฟุบ” อีกครา และว่ากันว่าเป็นช่วงสมัยที่บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมตกต่ำสุดๆ ของประเทศไทย

2544 ถึงปัจจุบัน บ้านและที่ดินกลับเข้าสู่ยุคสดใสอีกครั้ง ส่งผลให้บ้านเดี่ยวสองชั้นราคาปานกลางถึงค่อนข้างแพงขายดิบขายดีอีกหน เหตุผลเพราะรัฐบาลทุ่มโปรโมชั่นลดสารพัดค่าธรรมเนียมและภาษี ส่วนแบงก์ปรับอัตราดอกเบี้ยเหลือแค่ 3-5% ต่อปี และผู้ประกอบการเร่งโหมผุดโปรเจกต์สวยๆ บนริมถนนสายใหม่ๆ หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้าผ่าน พร้อมๆ กับการโฆษณาประชาสัมพันธ์เชิญชวนด้วยกลยุทธ์ที่เร้าใจ

นั่นคือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยที่จัดแบ่งโดยวิธีเอาการตลาดและการขายเป็นตัวชี้วัด

แต่ถ้าจะกำหนดยุคสมัยจากตัวบทกฎหมายก็พอจะแบ่งแยกได้เป็น 4 ยุคด้วยกัน

ยุคแรกเป็น “ยุคก่อนมีพระราชบัญญัติบังคับใช้” ตั้งแต่การจัดสรรที่ดินเพิ่งเริ่มเกิดขึ้นในประเทศไทยจนถึง 2515 กลางปี สมัยนั้นเข้าสุภาษิตชาวสยามโบราณ “มือใครยาว สาวได้สาวเอา” ไม่ต้องยื่นขอจัดสรรต่อกรมที่ดิน และไม่มีหน่วยงานภาครัฐควบคุม

ยุคที่ 2 “ยุค ปว.286” สมัยพลเอกถนอม กิตติขจร เป็นหัวหน้าคณะปฏิวัติและรั้งตำแหน่งนายกรัฐมนตรีไปพร้อมๆ กัน ซึ่งตกอยู่ในปี พ.ศ.2515 การพัฒนาที่ดินช่วงระยะเวลาในยุคสองนั้น จะต้องยื่นขอจัดสรรต่อกรมที่ดิน จะต้องจัดทำสาธารณูปโภคตามข้อกำหนด และจะต้องรับผิดชอบดูแลซ่อมถนนทางเท้า รั้ว และสะพานรวมทั้งบ่อบำบัดน้ำเสียตลอดอายุขัย

ยุคที่ 3 “ยุคประกาศบังคับใช้ พ.ร.บ.อาคารชุด” ครั้งแรกในประเทศไทย เมื่อ พ.ศ.2522 ส่งผลให้เจ้าของที่ดินใจกลางกรุงหลายร้อยรายพบวิธีเพิ่มตัวเลขบัญชีเงินฝากแบงก์หลากหลายช่องทาง แบบง่าย “ปักป้ายประกาศขายที่ดิน” ในราคาแพงๆ ให้ดีเวลอปเปอร์ซื้อไปผุดคอนโดฯ หรูๆ เหนื่อยเพิ่มขึ้นอีกหน่อย ว่าจ้างสถาปนิกออกแบบตึกสูง เรียบร้อย แล้ววิ่งเต้นขออนุญาตพัฒนา ถัดมามอบหมายบริษัทตัวแทนนายหน้าทำการขาย ปลูกสร้างเสร็จเมื่อไหร่ว่าจ้างมืออาชีพทางด้านบริหารทรัพย์สินทำการยื่นจดทะเบียนคอนโดฯ โอนให้ผู้ซื้อทุกราย จะได้รับเงินทองมากกว่าแบบบอกขายที่ดินเปล่าๆ หลายสตางค์

ยุคที่ 4 “ยุค พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน” ที่เพิ่งประกาศบังคับใช้มาไม่นาน นับตั้งแต่ พ.ศ.2543 จนถึงปัจจุบัน พร้อมๆ กับยกเลิก ปว.286 เก็บเข้ากรุ ผลของกฎหมายฉบับนี้ มีการเปลี่ยนแปลงให้เข้ายุคสมัยหลายประการ
อาทิ “ผู้จัดสรรที่ดินจะต้องจัดสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลางของหมู่บ้าน และวางเงินค้ำประกันการก่อสร้างต่อทางราชการ”
“ผู้จัดสรรจะต้องดูแลบำรุงรักษาถนนทางเท้า บ่อบำบัดน้ำเสีย สวนพักผ่อน สะพานและรั้วรอบๆ โครงการอย่างน้อย 1 ปี พร้อมวางเงินค้ำประกันการซ่อมแซมในอัตรา 7% ของค่าก่อสร้างสาธารณูปโภคส่วนกลาง”
“ผู้จัดสรรสามารถแจ้งพ้นภาระการดูแลบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนรวมได้ พร้อมๆ กับเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อบ้านในโครงการมีทางเลือกในการบริหารการจัดการ 3 วิธี คือ จดทะเบียนจัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือมอบอำนาจให้ผู้ประกอบการทำหน้าที่ดูแลต่อไป และหรือลงมติเสียงส่วนใหญ่มอบถนนทางเท้า สะพาน สวนพักผ่อน และบ่อบำบัดน้ำเสียให้เทศบาลและ อบต.ไปดูแล”

ที่มา  สยามธุรกิจ  [ ฉบับที่ 886 ประจำวันที่ 9-4-2008  ถึง 11-4-2008 ] 

http://www.siamturakij.com/home/news/display_news.php?news_id=413034