การดำเนินงานอย่างมีประสิทธิภาพ คือ การดำเนินงานที่มีจุดมุ่งหมายที่ถูกต้อง หรือที่เรียกว่าจุดมุ่งประสงค์ การหาจุดมุ่งประสงค์นี้จะทำได้จากการวิจัยสาเหตุของปัญหาและหาหนทางที่ดีที่สุดเพื่อแก้ไขสาเหตุต่างๆ นั้น

              แต่การที่จะทราบถึงสาเหตุของปัญหาที่เป็นตัวการทำให้อาคารที่เราใช้งานอยู่ชำรุดทรุดโทรมนั้น ผู้ใช้อาคารหรือผู้ที่รับผิดชอบดูแลอาคารก็ควรจะมีความรู้โดยเบื้องต้นในการพิจารณาตัดสินว่า อาคารนั้นๆมีอันตรายในการใช้งานหรือไม่ แล้วต้องแก้ไขอย่างไร ใช้งานผิดประเภทหรือเปล่า เป็นต้น

              การมาทำความรู้จักประเภทของอาคารว่าอาคารที่เราใช้กันอยู่นี่มีอะไรบ้างเพราะถ้าหากเราไม่รู้ เราก็ใช้งานอาคารนั้นๆ ผิดประเภทการใช้งาน การใช้งานอาคารผิดประเภทจะทำให้เกิดปัญหามากมาย เช่น การแตกร้าว ทรุดตัว โครงสร้างวิบัติ พังลงมาใส่คนใช้อาคารเป็นต้น ยกตัวอย่างเช่น อาคารอยู่อาศัย แต่เอาไว้เก็บของ, กันสาดนอกอาคารที่ออกแบบไว้เพื่อวางแอร์หรือกันฝน แต่เอาถังน้ำไปปวาง, ห้องสำนักงานแต่ปรับเปลี่ยนใหม่เป็นห้องสมุด เป็นต้น โดยความรู้เท่าไม่ถึงการของผู้ใช้อาคารเหล่านี้ ล้วนเป็นสาเหตุที่ทำให้เกิดการชำรุดของอาคารได้เร็วกว่าที่ควรจะเป็น

              การแบ่งประเภทของอาคารตามกฎกระทรวง และ เทศบัญญัตินครกรุงเทพฯ โดยแบ่งตามลักษณะและประเภทของอาคารใช้งาน และจะอธิบายเพิ่มเติมไว้พอเข้าใจ

              “บ้านแถว” หมายความว่า  ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย  ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา

              “ตึกแถว” หมายความว่า  อาคารที่ก่อสร้างติดต่อกันเป็นแถวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป  มีผนังร่วมแบ่งอาคารเป็นคูหา  และประกอบด้วยวัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่

              “ห้องแถว” หมายความว่า  อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไปมีผนังร่วมแบ่งอาคารเป็นคูหา  และประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่

               ดังนั้น “บ้านแถว” แบ่งเป็น “ตึกแถว” กับ “ห้องแถว” แต่ว่าแตกต่างกันตรงที่ ตึกแถวทำจากวัสดุทนไฟ แต่ห้องแถว ทำจากวัสดุไม่ทนไฟ ซึ่งวัสดุทนไฟก็คือ วัสดุก่อสร้างที่ไม่เป็นเชื้อเพลิง

              “บ้านแฝด” หมายความว่า  อาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยก่อสร้างติดต่อกันสองบ้าน มี ผนังร่วมแบ่งอาคารเป็นบ้าน  มีที่ว่างระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับอาคารด้านหน้าด้านหลังและด้านข้างของแต่ละบ้าน  และมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน * มีแค่ 2 บ้านน่ะครับ ถ้าเกินกว่าสองบ้านจะเปลี่ยนประเภทเป็น บ้านแถว ไป

               “โรงงาน” หมายความว่า  อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นโรงงาน ตามกฎหมายว่าด้วยโรงงาน

               “อาคารเก็บของ” หมายความว่า  อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่ใช้เป็นที่ สำหรับเก็บสินค้าหรือสิ่งของ  เพื่อประโยชน์ของเจ้าของอาคารซึ่งมีปริมาตรที่ใช้เก็บของไม่เกิน  2,000  ลูกบาศก์เมตร  ทั้งนี้  การวัดความสูงเพื่อคำนวณปริมาตร  ให้วัดจากพื้นชั้นนั้นถึงยอดผนังสูงสุด

               “อาคารขนาดใหญ่” หมายความว่า  อาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคารหรือส่วนใดของอาคารเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภท   โดยมีพื้นที่อาคาร  รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันเกิน  2,000  ตารางเมตร  หรืออาคารที่มีความสูงตั้งแต่  15  เมตรขึ้นไปและมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันเกิน  1,000  ตารางเมตร  การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า  สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด

                “อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” หมายความว่า  อาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคาร หรือส่วนใดของอาคารเป็นที่อยู่อาศัย  หรือประกอบกิจการประเภทเดียวหรือหลายประเภทโดยมีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่  10,000  ตารางเมตรขึ้นไป

                 “อาคารจอดรถ” หมายความว่า  อาคารหรือส่วนของอาคารที่ใช้สำหรับจอดรถ  ตั้งแต่  10  คันขึ้นไป  หรือมีพื้นที่จอดรถ  ทางวิ่ง  และที่กลับรถในอาคาร  ตั้งแต่  300  ตารางเมตรขึ้นไป

                 “อาคารพาณิชย์” หมายความว่า  อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการพาณิชยกรรม  หรือบริการธุรกิจ  หรืออุตสาหกรรม  ที่ใช้เครื่องจักรที่มีกำลังการผลิตเทียบไม่เกิน  5  แรงม้า

                 “อาคารพิเศษ” หมายความว่า  อาคารที่ต้องการมาตรฐานความมั่งคงแข็งแรงและ ความปลอดภัยเป็นพิเศษ เช่น อาคารดังต่อไปนี้

• โรงมหรสพ  อัฒจันทร์  หอประชุม  หอสมุด  หอศิลป์   พิพิธภัณฑสถานแห่งชาติ  หรือศาสนสถาน
• อู่เรือ  คานเรือ  หรือท่าจอดเรือ  สำหรับเรือขนาดใหญ่เกิน  100  ตันกรอส
• อาคารหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสูงเกิน  15  เมตร  หรือสะพานหรืออาคารหรือโครง หลังคาช่วงหนึ่งเกิน  10  เมตร  หรือมีลักษณะโครงสร้างที่อาจก่อให้เกิดภยันตรายต่อสาธารณชนได้
• อาคารที่เก็บวัสดุไวไฟ  วัสดุระเบิด  หรือวัสดุกระจายพิษหรือรังสีตามกฎหมายว่าด้วยการนั้น

                 “อาคารสรรพสินค้า” หมายความว่า  อาคารหรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอาคารที่มีพื้นที่สำหรับแสดงหรือขายสินค้าต่าง  ๆ  และมีพื้นที่ตั้งแต่  300  ตารางเมตรขึ้นไป  โดยมีการแบ่งส่วนของอาคารตามประเภทของสินค้าหรือตามเจ้าของพื้นที่  ไม่ว่าการแบ่งส่วนนั้นจะทำในลักษณะของการกั้นเป็นห้องหรือไม่ก็ตาม   โดยให้หมายความรวมถึงอาคารแสดงสินค้าด้วย

                 “อาคารสาธารณะ” หมายความว่า อาคารที่ใช้เพื่อประโยชน์ในการชุมนุมได้โดยทั่วไปเพื่อกิจกรรมทางราชการ  การเมือง  การศึกษา  การสังคม   การศาสนา  การนันทนาการ  หรือการพาณิชยกรรม  เช่น  โรงมหรสพ  หอประชุม  โรงแรม  โรงพยาบาล  สถานศึกษา  หอสมุด  สนามกีฬากลางแจ้ง  สถานกีฬาในร่ม  ตลาด  ห้างสรรพสินค้า  ศูนย์การค้า  สถานบริการ  ท่ออากาศยาน  อุโมงค์  สะพาน อาคารจอดรถ  สถานีรถ  ท่าจอดเรือ  โป๊ะจอดเรือ  สุสาน  ฌาปนสถาน  ศาสนสถาน  เป็นต้น

                 “อาคารอยู่อาศัย” หมายความว่า  อาคารซึ่งโดยปกติบุคคลใช้อยู่อาศัยได้ทั้งกลางวันและกลางคืน  ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยอย่างถาวรหรือชั่วคราว

                 “อาคารอยู่อาศัยรวม” หมายความว่า  อาคารหรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้ เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว  โดยแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว  มีห้องน้ำ ห้องส้วม  ทางเดิน  ทางเข้าออก  และทางขึ้นลง  หรือลิฟต์แยกจากกันหรือร่วมกัน ทั้งนี้ให้หมายความรวมถึงหอพักด้วย

                  “อาคารชุด” หมายความว่า อาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

                   อาคารชุด ก็คือ คอนโด ส่วน อาคารอยู่อาศัยรวม ก็คือ อาพาทเมนท์ หรือหอพักนั้นเอง อาคารชุดอาจจะปรับเปลี่ยนเป็น อาคารอยู่อาศัยรวมได้ และอาคารอยู่อาศัยรวมโดยมากแล้วไม่สามารถปรับเปลี่ยนเป็นอาคารชุดเพื่อขายได้ เพราะกฎหมายควบคุมอาคารชุดมีความเข้มข้นต่างกันมากครับ

                   อาคารแต่ละประเภทนั้นก็จะมีกฎหมายควบคุมอาคารที่เกี่ยวข้องแตกต่างกันไป ตั้งแต่การออกแบบ, น้ำหนักบรรทุกของอาคารที่สามารถรับได้, การวางผังอาคาร และองค์ประกอบอาคารต่างๆ ทั้งนี้ก็เพื่อความปลอดภัยของผู้ใช้อาคารเป็นหลัก

ส่วนการแบ่งประเภทอาคาร ตามอายุการใช้งาน อาจแบ่งเป็น 3 ประเภท คือ

1. ประเภทอาคารชั่วคราว คือ อาคารที่มีกำหนดเวลารื้อถอน อาคารสนาม หรือ อาคารที่กำหนดอายุใช้งาน 1-5  ปี
2. ประเภทอาคารกึ่งถาวร คือ อาคารที่สร้างขึ้นมีอายุการใช้งานไม่เกิน 15 ปี
3. ประเภทอาคารถาวร เช่น โรงเก็บเครื่องบิน ตึกแถว ตึกที่ทำการและอาคารต่างๆ ที่มีอายุการใช้งานเกิน 15 ปีขึ้นไป

ที่มา  http://www.civil.rtaf.mi.th