gototop
Home » อสังหาฯ บ้าน คอนโด ที่ดิน » การพิจารณาข้อมูล ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด

การบริหาร/ความรู้ทั่วไป

Web Design by Softbiz+


ว็บนี้ สร้างด้วย Joomla! 1.5 โดย ทีมงานซอฟท์บิส+ update11.11.2014

 
การพิจารณาข้อมูล ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด

เมื่อเลือกทำเลที่ตั้ง รูปแบบโครงการ รูปทรงอาคาร และตำแหน่งห้องชุดได้ถูกใจแล้ว ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ให้ดูข้อมูลอีก 3 ระดับ ได้แก่

  1. ระดับแรก     รายละเอียดขั้นต้นของโครงการ
  2. ระดับที่สอง  รายละเอียดทรัพย์สินส่วนกลาง
  3. ระดับที่สาม  รายละเอียดเพื่อเข้าอยู่อาศัยจริง
     

1. รายละเอียดขั้นต้นของโครงการ

            ประกอบด้วย เลขที่ของอาคารชุด ชื่อเจ้าของอาคารชุด เลขที่ห้องชุด ตำแหน่งที่ดิน เลขที่ของโฉนดที่ดิน และจำนวนเนื้อที่ดินที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง ข้อมูลกลุ่มนี้ใช้ตรวจสอบความถูกต้องของอาคารชุดและห้องชุดอีกรอบหนึ่ง นอกเหนือจากการดูสาระสำคัญของเอกสารจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.1) และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)

            ข้อมูลอีกชุดหนึ่งใช้ตรวจสอบความน่าเชื่อถือของโครงการ ได้แก่ ทุนจดทะเบียนและทุนจดทะเบียนที่ชำระแล้ว ชื่อกรรมการผู้จัดการ หรือหุ้นส่วนผู้จัดการของนิติบุคคลที่พัฒนาโครงการ รวมทั้งดูภาระผูกพันของที่ดินซึ่งส่วนใหญ่มักเป็นการค้ำประกันเงินกู้เพื่อพัฒนาโครงการ คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จแล้วก็ควรตรวจสอบดูว่า ภาระผูกพันต่างๆ มีหรือไม่ การเปิดเผยข้อมูลให้เข้าถึงง่าย เป็นความน่าเชื่อถือขั้นต้น จากนั้นดูสาระสำคัญของข้อมูล อาทิ เปรียบเทียบขนาดทุนจดทะเบียนชำระแล้วกับมูลค่าโครงการต้องสอดคล้องสมดุลกัน มิใช่ทุนจดทะเบียนเพียง 10 ล้านบาท แต่ทำโครงการมูลค่า 5 พันล้านบาท เช่นนี้ความน่าเชื่อถือควรลดลง

             รายชื่อกรรมการผู้จัดการ เป็นข้อมูลตัวบุคคลที่มีความสำคัญในการบริหารจัดการบริษัทและโครงการ เมื่อมีรายชื่อนี้แล้ว ให้ใช้ในการตรวจสอบเรื่องอื่นๆ โดยอาศัยความสัมพันธ์ของบุคคลมาพิจารณา ควรดูทั้งการดำเนินธุรกิจและด้านอื่น จุดประสงค์เพื่อประมวลความน่าเชื่อถือของผู้บริหารบริษัทซึ่งมีผลต่อเนื่องกับโครงการอย่างมองข้ามไม่ได้

 

2. ระดับที่สอง รายละเอียดทรัพย์สินส่วนกลาง

             การซื้อคอนโดมิเนียมต้องดูทรัพย์สินส่วนกลางและทรัพย์สินส่วนบุคคลพร้อมกันเสมอ เพราะเงินที่จ่ายนั้นรวมมูลค่าของทรัพย์สินส่วนกลางไว้ด้วย ข้อมูลนี้ถูกกำหนดไว้ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 คือ

              มาตรา15 ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่า เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง (1)ที่ดินตั้งอาคารชุด (2)ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน (3)โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและการป้องกันความเสียหายต่ออาคารชุด (4)อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน(5)เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน(6)สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด และ(7)ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

              ทรัพย์สินส่วนบุคคลกำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีสาระสำคัญตามที่กำหนดในพ.ร.บ.ฉบับเดียวกัน มาตรา 21 หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญดังนี้ (1)ตำแหน่งที่ดินและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินของอาคารชุด (2)ที่ตั้ง เนื้อที่ และแผนผังของห้องชุด ซึ่งแสดงความกว้าง ความยาวและความสูง (3)อัตราส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง (4)ชื่อตัวและชื่อสกุลของผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุด (5)สารบัญสำหรับจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรม (6)ลายมือชื่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และ (7)ประทับตราประจำตำแหน่งของพนักงานเจ้าหน้าที่

 

3. ระดับที่สาม รายละเอียดเพื่อเข้าอยู่จริง

               ประกอบด้วย กฎระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด ข้อมูลคนต่างด้าวที่มีโอกาสอยู่ร่วมคอนโดมิเนียมเดียวกัน เช่น เป็นฝรั่งชาติตะวันตก คนจากตะวันออกกลาง อาหรับ คนจากอินเดีย ญี่ปุ่นหรือจีน เพราะวัฒนธรรมการอยู่อาศัย กลิ่นอาหาร กลิ่นตัว และพฤติกรรมอื่นๆ ที่แตกต่างกันนั้นมีผลต่อการอยู่อาศัยร่วมกัน โดยทั่วไปสัดส่วนคนต่างด้าวเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 19 ทวิ ของพ.ร.บ. อาคารชุด(ฉบับที่2) พ.ศ. 2534 ว่า คนต่างด้าวสามารถถือกรรมสิทธิ์รวมกันทั้งหมดไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด

               นอกจากนี้ควรตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับบริการต่างๆ อาทิ สโมสรกีฬา ฟิตเนส ร้านอาหาร ซักรีด การทำความสะอาดห้อง เป็นต้น ควรตรวจสอบว่า บริการเหล่านี้ ใครดำเนินการ มีเงื่อนไขการใช้บริการ และมีการกำกับดูแลจากนิติบุคคลอาคารชุดอย่างไรหรือไม่

                ประโยชน์ของข้อมูลนี้ ใช้ในการปรับตัวให้เข้ากับการอยู่อาศัยในลักษณะรวมหมู่แบบใหม่มีกฎระเบียบที่เคร่งครัดชัดเจนร่วมกัน จนถึงการลงคะแนนเสียงในการตัดสินใจเรื่องต่างๆเกี่ยวกับการบริหารจัดการคอนโดมิเนียมผ่านที่ประชุมเจ้าของร่วม ทั้งนี้กติกาการนับคะแนนเสียงนั้นคิดตามสัดส่วนมูลค่าที่ถือครองตอนที่ซื้อมาจากโครงการ มิได้คิดตามจำนวนพื้นที่ ซึ่งมีการระบุสัดส่วนสิทธิการลงคะแนนเสียงเอาไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่แล้ว

                การกำหนดสัดส่วนลงคะแนนเสียงเช่นนี้เปรียบเสมือนคอนโดมิเนียมเป็นบริษัทธุรกิจและสัดส่วนมูลค่าทรัพย์สินที่ถือครองอยู่นั้นเป็นเสมือนจำนวนหุ้นของบริษัทนั่นเอง


                การดูรายละเอียดระดับที่สามนี้ช่วยปูพื้นฐานให้มีความพร้อมในการใช้ชีวิตท่ามกลางไลฟ์สไตล์แบบนานาชาติ อันเป็นแนวโน้มที่เกิดขึ้นทั่วไปทั้งที่ทำงาน แหล่งจับจ่ายใช้สอย และที่พักอาศัย

ที่มา   http://www.propertytothai.com