posttoday.com  14 กันยายน 2553
โดย...นคร มุธุศรี นายกก่อตั้งสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

สำหรับผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรและคอนโดมิเนียม นอกจากมีชื่อแซ่ปรากฏบนโฉนดที่ดินและหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว ยังได้ทรัพย์สินอื่นๆ แถมพ่วงอีก 2-3 รายการ

ส่วนแรก คือ “แดนกรรมสิทธิ์” ซึ่งมิใช่เฉพาะผิวๆ แนวราบเท่านั้น แต่ยังขยายอาณาบริเวณไปจนถึงเหนือและใต้พื้นดิน อยู่แต่ว่าเจ้าของโฉนดจะสามารถแสวงหาประโยชน์ได้แค่ไหนเพียงไร แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นจะต้องไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนรำคาญแก่เพื่อนบ้านข้างเคียง และหรือไม่ขัดข้อกฎหมายควบคุมอาคาร

จะขุดดินก่อสร้างวิมานใต้พื้นหรือต่อขยายเนื้อที่ใช้สอยขึ้นไปบนอากาศสูงเท่าไหร่ก็ย่อมได้ว่างั้นเถอะ

ที่ว่านี้ไม่หมายรวมถึงผู้ซื้อห้องชุดในตึกสูงลอยฟ้า เพราะไม่สามารถเจาะพื้นหรือทะลุฝ้าเพดานเหมือนเช่นบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ เหตุเพราะมีการจำกัด “แดนกรรมสิทธิ์” ทั้งในแนวราบและสูงต่ำเอาไว้

ไปพลิกๆ โฉนดห้องชุดของตัวเองดูเหอะ นอกจากจะระบุความกว้างความยาวและพื้นที่แล้ว ยังปรากฏแดนกรรมสิทธิ์กำกับเอาไว้ทุกยูนิต

รายการที่สอง ผู้ซื้อบ้านและคอนโดจะได้ครอบครอง “กรรมสิทธิ์รวม” ในทรัพย์สินที่ใช้ประโยชน์ร่วมกันบางส่วน อย่างเช่น พื้นผนังกั้นแบ่งระหว่างห้อง (บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารชุด) และรั้วด้านข้างและหลังด้านที่อยู่ติดๆ กับเพื่อนร่วมซอย

สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวผู้ซื้อมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์คนละครึ่ง สมมติว่าผนังหรือรั้วหรือมีความหนา 20 ซม. แต่ละยูนิตมีส่วนเป็นเจ้าของเพียงแค่ 10 ซม.

กรณีเป็นคอนโดมีการบัญญัติความหมาย “กรรมสิทธิ์รวม” เอาไว้ในมาตรา 13 วรรคสอง

ความว่า “พื้นห้อง ผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุดให้ถือว่าเป็น ‘กรรมสิทธิ์รวม’ ของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้น”

ส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมายถึง “สิทธิในทรัพย์สินสิ่งเดียวกันแต่มีผู้ถือกรรมสิทธิ์สองราย”

ครับ...การใช้สอยทรัพย์สินรวมต้องระมัดระวังเพราะไม่ใช่ของเราคนเดียว อย่างคิดจะเจาะไชหรือตอกตะปูแขวนภาพสักบาน ก็ทำได้เพียงแค่ครึ่งความหนาของผนัง

ส่วนที่สาม ผู้ซื้อบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมจะได้ “กรรมสิทธิ์ร่วม” หรือสาธารณูปโภคส่วนกลางอีกหลายรายการ อาทิ โฉนดที่ดินบนถนนสายหลัก ถนนซอย สวน และพื้นที่ตั้งระบบบำบัดน้ำเสีย รวมๆ กันแล้วมีจำนวนนับสิบๆ ไร่ ฟุตปาททางเท้า สวนพักผ่อนและต้นไม้ อาคารสโมสร คลับเฮาส์และสระว่ายน้ำ และรั้วรอบๆ โครงการทั้งสี่ด้าน

กรรมสิทธิ์ในส่วนนี้ไม่ได้กำหนดไว้ชัดแจ้งว่าบ้านหลังไหนและหรือห้องชุดยูนิตใดเป็นเจ้าของบริเวณใด แต่มีการแสดงสัดส่วนถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมไว้ใน “ข้อบังคับ” ของนิติบุคคลหมู่บ้านและอาคารชุด ซึ่งจะแจกแจงเอาไว้ชัดแจ้งทุกหลังทุกแปลง

สำหรับคอนโดนอกจากกำหนดเอาไว้ในข้อบังคับแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินยังเขียนตัวเลขอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนรวมกำกับเอาไว้ในโฉนดห้องชุดทุกฉบับด้วย

กรรมสิทธิ์ร่วมส่วนนี้เปรียบไปก็คล้ายๆ เราถือหุ้นในบริษัทมหาชน จะมีมากมีน้อยขึ้นอยู่กับการลงทุน ส่วนของที่อยู่อาศัยสัดส่วนจะผูกพ่วงกับขนาดที่ดินและพื้นที่ห้องชุดในอาคาร

กล่าวถึงบ้านประเภทตึกสูงเสียดฟ้า พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ยังบัญญัติความหมายของ “กรรมสิทธิ์ร่วม” เอาไว้ในมาตรา 13 วรรคแรก เอาไว้ว่า

กรรมสิทธิ์ร่วม หมายถึง “เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของตนเอง และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง”

ส่วนการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินร่วมต้องเป็นไปตามกฎกติกาที่ตราไว้ในข้อบังคับ จะว่าตามอำเภอใจหาได้ไม่

สาธยายให้เห็นจะจะแล้วจงภาคภูมิใจ เพราะซื้อบ้านจัดสรรและห้องชุดในตึกสูงเสียดฟ้าเพียงยูนิตเดียวแต่ได้ทรัพย์สินแถมเพิ่มมาตั้งสอง ดีกว่าว่าจ้างผู้รับเหมาปลูกสร้างบนที่ดินของตนเองตั้งบาน