ปัญหาที่เกิดขึ้นกับผู้ที่กำลังมีความคิดว่าต้องการจะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดในคอนโดมิเนียมขณะนี้ก็คือเรื่องของ "ความเสี่ยง" เนื่องจากในช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีปัญหาตกต่ำไปตามสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ สถิติการที่ผู้ซื้อต้องถูกเอาเปรียบจากผู้ประกอบการเจ้าของอาคารชุดพักอาศัย ถือว่ามีจำนวนสูงสุดเมื่อเทียบกับการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ

เหตุผลประการสำคัญมาจากการเสนอขายที่อยู่อาศัยประเภทนี้เกือบ 100% เป็นการขายกระดาษ หรือการเปิดขายโดยที่โครงการยังไม่ได้มีการก่อสร้าง เพราะการก่อสร้างอาคารชุดต้องดำเนินการพร้อมกันทั้งอาคารซึ่งโดยปกติแล้วทางผู้ประกอบการจะกำหนดแผนการเปิดขายไประยะหนึ่งแล้วจึงเริ่มต้นการก่อสร้างเพื่อบริหารความเสี่ยงในทางธุรกิจ ส่งผลให้ความเสี่ยงของการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมสูงกว่าการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ

เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต ผู้ซื้อจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการตรวจสอบในทุกรายละเอียด เริ่มตั้งแต่ในเรื่องของสัญญาไปจนถึงกระบวนการก่อนการรับโอนกรรมสิทธิ์หรือการส่งมอบห้องชุด แม้ว่าโดยรวมแล้วจะมีสาระสำคัญใกล้เคียงกับข้อพึงระรังในการซื้อบ้าน แต่ก็ยังมีรายละเอียดในบางประการที่ต่างกันออกไป และถือว่าเป็นหลักใหญ่ใจความที่ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญ

เริ่มจากการลดความเสี่ยงจากสัญญาจะซื้อจะขาย ถึงแม้ว่าในปัจจุบันสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) จะประกาศให้การซื้อขายห้องชุดในอาคารชุดเป็นการซื้อขายที่ถูกควบคุมสัญญา แต่ก็ยังมีรายละเอียดในสัญญาบางประการที่ผู้ขายอาจทำให้ผู้ซื้อสับสนหรือเข้าใจคลาดเคลื่อนไปได้ โดยเฉพาะการเสนอขายคอนโดมิเนียมกลางเมือง เนื่องจากปัจจุบันที่ดินกลางเมืองหายากและมีราคาแพง บางโครงการอาจเลือกใช้วิธีเช่ากรรมสิทธิ์ระยะยาว 30 ปี แล้วนำที่ดินมาพัฒนาโครงการเสนอขายแก่ผู้ซื้อ คิดค่าเช่าเหมาในช่วงเวลาทั้งหมดเป็นราคาต่อตารางเมตร แทนการคิดค่าเช่ารายเดือน

ดังนั้นก่อนที่จะตกลงใจเซ็นสัญญาจองซื้อห้องชุดควรตรวจสอบด้วยว่าที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เป็นเจ้าของโครงการหรือไม่ และเป็นการเช่าที่ระยะยาวหรือไม่ เพราะหากเป็นที่ดินเช่าระยะยาวห้องชุดที่ซื้อไว้นั้นจะเป็นเพียงห้องเช่า ที่ต้องมีการต่อสัญญากันเมื่อครบกำหนดเช่าระยะยาว

สิ่งสำคัญประการต่อมาที่ผู้ซื้อต้องตรวจสอบเพื่อลดความเสี่ยงก็คือ แบบแปลนที่ตั้งของห้องชุด และขนาดพื้นที่ห้องชุด เรื่องนี้ถือว่าเป็นกรณีพิพาทระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายที่เกิดขึ้นมาอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่มีการซื้อขายคอนโดมิเนียมขึ้นในประเทศไทยคือเมื่อ 20 กว่าปีที่แล้ว

ความเสี่ยงนี้เกิดขึ้นเนื่องจากการวัดขนาดห้องชุดไม่เหมือนกับการวัดพื้นที่บ้านจัดสรร ระบบการก่อสร้างเข้ามามีส่วนสำคัญอย่างยิ่งซึ่งผู้ซื้อจำเป็นต้องทำความเข้าใจในเบื้องต้นไว้ด้วย โดยเฉพาะในประเด็นผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุดแต่ละห้องตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

ดังนั้นการคำนวณขนาดห้องชุดจึงต้องวัดจากกึ่งกลางผังด้านหนึ่งไปยังกึ่งกลางผนังของอีกด้านหนึ่ง ยกเว้นแต่คอนโดมิเนียมโครงการนั้นๆ ก่อสร้างด้วยระบบสำเร็จรูปที่ใช้ผนังที่กันแบ่งระหว่างห้องทำหน้าที่รับน้ำหนัก การรังวัดเพื่อคำนวณขนาดห้องชุดจะวัดจากผนังด้านในของห้องชุด เพราะถือว่าผนังเป็นทรัพย์ส่วนกลาง แต่หากเป็นการก่อสร้างด้วยระบบสำเร็จรูปที่ผนังไม่ได้ทำหน้าที่รับน้ำหนัก การวัดขนาดห้องชุดจากกึ่งกลางของผนังห้อง ซึ่งเป็นไปตามความเห็นของคณะกรรมการกฤษฎีกา

ด้วยเหตุนี้เองอาจจะทำให้พื้นที่ห้องชุดส่วนหนึ่งหายไป ซึ่งกรณีนี้ไม่ถือว่าผู้ขายเป็นผู้ผิดสัญญาเพียงแต่ไม่ได้มีการแจ้งให้ทราบไว้ก่อนทำสัญญาเท่านั้นว่าการวัดขนาดพื้นที่ห้องชุดของทางโครงการคำนวณจากจุดใด เมื่อทราบเช่นนี้แล้วก่อนจองซื้อคอนโดมิเนียมควรสอบถามทางโครงการด้วยว่าก่อสร้างด้วยระบบใดเพื่อให้ได้พื้นที่ห้องชุดเต็มจำนวน

ความเสี่ยงของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมอีกประการหนึ่งก็คือเรื่องของการเปลี่ยสเป็กวัสดุก่อสร้าง อย่างที่กล่าวไว้ในเบื้องต้นแล้วว่า การซื้อขายห้องชุดส่วนใหญ่เป็นการซื้อบนกระดาษ ผู้ซื้อไม่มีโอกาสทราบได้เลยว่าเมื่อถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อไว้หน้าตาจะเป็นอย่างไร ผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งเลือกที่จะก่อสร้างห้องตัวอย่างให้ลูกค้าชมก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ แต่เมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์เนื่องจากเป็นระยะเวลาที่ห่างจากวันทำสัญญาอย่างน้อย 10-12 เดือน โอกาสที่วัสดุก่อสร้างที่กำหนดไว้เป็นสเป็กแนบท้ายสัญญาบางรายการไม่ตรงกับของจริงจึงมีความเป็นไปได้สูง หากเกิดปัญหาเช่นนี้ผู้ซื้อมีทางเลือกอย่างไรบ้างนั้นถือว่าเป็นสิ่งสำคัญที่ควรทำความเข้าใจกันไว้ตั้งแต่ต้นเพราะเรื่องนี้ก็เคยเป็นข้อพิพาทจนถึงชั้นศาลมาแล้วเช่นเดียวกัน

สิ่งที่ผู้ซื้อห้องชุดควรทราบก็คือในทางกฎหมายผู้ขายหรือเจ้าของโครงการมีสิทธิเปลี่ยนสเป็กวัสดุก่อสร้างได้เฉพาะในส่วนที่เป็นการก่อสร้างห้องชุดในส่วนที่ผู้ซื้อจะซื้อเท่านั้นและต้องเป็นสเป็ก วัสดุก่อสร้างที่เทียบเท่ากับที่ระบุแนบท้ายสัญญาด้วย แต่ทางโครงการจะไม่สามารถเปลี่ยนสเป็กวัสดุก่อสร้างในส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ผนัง ฝ้าเพดาน เป็นต้น หากมีการเปลี่ยนสเป็กในส่วนนี้ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ เรื่องนี้มีคำพิพากษาของศาลฎีกาออกมาให้เป็นแนวทางในการปฏิบัติแล้ว

การลดความเสี่ยงประการสุดท้ายก็คือเรื่องของการติดตามรับฟังข่าวสารการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย ระเบียบ กฎเกณฑ์ ต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างคอนโดมิเนียมอย่างใกล้ชิด เนื่องจากเรื่องนี้ได้สร้างปัญหาให้แก่ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมมาแล้วนับพันราย กรณีดังกล่าวเกิดขึ้นเนื่องจากมีการประกาศใช้พ.ร.บ.ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม พ.ศ.2535 และสาระสำคัญในกฎหมายฉบับนี้กำหนดให้ห้องชุดพักอาศัย ตามกฎหมายอาคารชุด ที่มีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไปต้องส่งรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม แต่เมื่อกฎหมายประกาศใช้ออกมาระยะหนึ่งกลับไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร จนเมื่อมาเกิดกรณีปัญหาการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียมจำนวนถึง 411 โครงการ

เนื่องจากโครงการทั้งหมดไม่ได้มีการจัดส่งรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม ต่อสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมทำให้ไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุดได้แม้ว่าโครงการทั้งหมดจะก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ไปแล้วก็ตาม ผู้ที่ได้รับความเดือดร้อนไม่ได้มีเพียงผู้ประกอบการแต่ยังมีผู้ซื้อห้องชุดอีกนับพันรายที่ไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้ แม้ว่าปัญหานี้จะได้รับคลี่คลายไปแล้วแต่ก็ต้องใช้เวลานานนับปี ดังนั้นหากคิดที่จะเลือกซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนห้องชุดเสนอขายมากกว่า 80 ห้องขึ้นไป ควรสอบถามด้วยว่ามีการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมหรือไม่ และจะเสร็จเมื่อใด ถ้าไม่อยากเสี่ยงก่อนชำระเงินดาวน์งวดสุดท้าย ขอทางโครงการดูรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมก่อนก็คงไม่ทำให้เสียเวลามากขึ้นเท่าใดนัก ดีกว่าซื้อแล้วโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ในภายหลัง



------------------------------------------------------------------------
บรรณานุกรรม
-บทความจากหนังสือ อยู่คอนโดให้เป็นสุข โดย สุรพล อ่อนอุระ บริษัทที่ปรึกษากฎหมายสากล จำกัด
-บทความจากหนังสือ ไขปัญหาคอนโดฯเล่ม 1 โดย นคร มุธุศรี
-บทความในคอลัมน์ สคบ.พบผู้บริโภค โดยศิริ-เกดแก้ว จากนิตยสารอาคารและที่ดิน
-บทความในคอลัมน์ ฎีกาคดีบ้าน โดยศิริบูรณ์ จากนิตยสาร Home Buyer'Guide
-บทความในคอลัมน์ กฎหมาย จากนิตยสารบ้านพร้อมอยู่

ทีมา  http://www.bloggang.com/viewdiary.php?id=inspection&group=11&month=08-2008&date=26