อสังหาริมทรัพย์ เรื่องสำคัญของชีวิต
Make Money, February 2010, p.78-79

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท

          อสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของทุกคน เพราะทุกคนครอบครองทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นนาแล้ง จนถึงคฤหาสน์ใหญ่โตต่างกันเพียงมูลค่าทั้งสิ้น ทุกคนจึงควรรู้จักอสังหาริมทรัพย์
          อสังหาริมทรัพย์ มีความสำคัญกับชีวิตของคนเรา ไม่ว่าจะเป็น “บ้าน” ในฐานะที่อยู่อาศัย “ไร่-นา” ในฐานะปัจจัยการผลิต “แฟลต” ในฐานะเครื่องมือสร้างรายได้ ฯลฯ เราจึงควรรู้จักอสังหาริมทรัพย์กันให้ชัดเจน

ความหมาย
          อสังหาริมทรัพย์ก็คือ “ที่ดินกับทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินนั้น หรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกันกับที่ดินนั้น อนึ่ง คำว่าอสังหาริมทรัพย์ ท่านหมายรวมถึง สิทธิทั้งหลายอันเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นด้วย”(ประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา 100)
          ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์จึงประกอบด้วยประการแรก ที่ดิน ทรัพย์ที่ติดอยู่กับที่ดิน ทั้งที่เกิดโดยธรรมชาติ (เช่น ต้นไม้) หรือคนสร้างขึ้น (เช่น อาคาร) ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน เช่น แร่ธาตุ และสิทธิทั้งหลาย อันได้แก่สิทธิในการซื้อ-ขาย ใช้สอย อาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระติดพัน ฯลฯ

ลักษณะพิเศษของอสังหาริมทรัพย์
          ถ้ามองในเชิงกายภาพ อสังหาริมทรัพย์นั้น เคลื่อนย้ายไม่ได้ ดังนั้นในภาวะที่อสังหาริมทรัพย์ในที่หนึ่ง เช่น ยุโรปและอเมริกากำลัง “บูม” (พ.ศ. 2539-43) เราก็ไม่สามารถนำทรัพย์สินของเราไปขายยังที่นั้นได้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงมีลักษณะ “ติดที่”
          นอกจากนี้ในทางกายภาพ อสังหาริมทรัพย์ยังมีลักษณะเฉพาะในแต่ละแปลง แต่ละหน่วยแยกตามตามทำเล ห้องหัวมุม ผังเมือง ฯลฯ ในหลายกรณีที่ดินติดริมถนนสองฝั่งราคาต่อตารางวาอาจต่างกันมาก ทั้งนี้เพราะข้อกำหนดการใช้ที่ดินตามผังเมืองแตกต่างกัน ทำให้ศักยภาพแตกต่างกัน ส่งผลให้ราคาที่ดินแตกต่างกันไปด้วย
          ยิ่งกว่านั้นยังถือได้ว่า ในทางกายภาพอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่ดินถือว่า “ฆ่าไม่ตาย ทำลายไม่หมด” แม้ที่ดินที่ถูกขุดลึกลงไปนับสิบนับร้อยเมตร เช่น บ่อดิน หรือเหมือนแร่เปิดต่าง ๆ ก็ยังมีราคาอยู่ เพียงแต่ต่ำกว่าราคาที่ดินทั่วไปเท่านั้น
          ถ้าพิจารณาในเชิงเศรษฐศาสตร์นั้น อสังหาริมทรัพย์มีราคาแพง ในชั่วชีวิตหนึ่ง ชาวบ้านทั่วไปอาจซื้อบ้านได้เพียงหลังเดียว มีอายุยาวนาน โดยเฉพาะที่ดินถือว่าไม่มีค่าเสื่อม จึงเหมาะแก่การลงทุนระยะยาว มีมูลค่าเพิ่มพูนขึ้นตามลำดับ (โดยดูจากแนวโน้มระยะยาว) ทั้งนี้เพราะความขาดแคลนและไม่สามารถสร้างที่ดินขึ้นใหม่นั่นเอง
          ที่สำคัญ ความนิยมในอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นกับทำเลที่ตั้ง ตัวอย่างเช่น ถ้าบ้านเราอยู่บางพลัดเราคงไม่ย้ายไปบางชัน บ้านอยู่บางซื่อก็คงไม่ย้ายไปบางบ่อ บ้านอยู่บางนา ก็คงไม่ย้ายไปบางแค ทั้งนี้เพราะเรามักอยู่ใกล้ ๆ ญาติพี่น้อง จึงมักไม่ย้าย “ออกนอกพื้นที่” ที่คุ้นเคย
          อย่างไรก็ตาม “กฎทุกกฎย่อมมีข้อยกเว้น” บ้าง เช่น แต่งงานไป หรือไปทำการค้า หรือกระทั่ง “ย้ายหนีหนี้”!! ฯลฯ

ธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์
          1. เป็นตัวแปรตาม
          ราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ ในยามเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็ตกต่ำไปด้วย แต่ในยามตกต่ำ เราอาจเคยได้ยินมีผู้เสนอว่า เราควรส่งเสริมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เกิดมีงานทำและฟื้นฟูเศรษฐกิจในที่สุด
          คำพูดเช่นนี้ย่อมไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงแน่ เพราะอสังหา-ริมทรัพย์ก็เหมือนทองหยอง คนเราจะซื้อก็ต่อเมื่อเรามีเงินทองเหลือเฟือ ในยามตกต่ำคนที่ซื้ออย่างเป็นมืออาชีพก็คงมีเพียงนักเก็งกำไรที่ชาญฉลาดและ รู้ว่า ราคาทรัพย์สินในยามนั้นตกต่ำสุดขีด สมควรช้อนซื้อไว้ เป็นต้น
          ความจริงก็คือ อสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรตามเศรษฐกิจ และเศรษฐกิจต่างหากเป็นตัวนำอสังหาริมทรัพย์

          2. เปลี่ยนแปลงช้า
          อสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่หุ้น การเปลี่ยนแปลงราคาทั้งในแง่บวกและลบจะช้ากว่า การแปลงเป็นเงินก็ยิ่งลำบาก จะสังเกตได้ว่า ภายหลังลดค่าเงินบาทวันที่ 2 กรกฎาคม 2540 ราคาหุ้นดิ่งเหว เศรษฐกิจหยุดชะงัก แต่ก็ยังมีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ อีกเป็นจำนวนมาก (เพราะได้เตรียมการเปิดตัวไว้ก่อนแล้ว จึงไม่สามารถหยุดได้ทัน) ดังนั้นการถือครองอสังหาริมทรัพย์ก็จะมีความเสี่ยงกว่าการฝากเงินในธนาคาร แต่หากพิจารณาว่าถือครองแล้วใช้สอยได้ด้วยก็จะคุ้มค่าได้

          3. เป็นเครื่องแสดงความมั่งคั่งของประเทศและประชาชน
          ถ้าประเทศใดมีผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์กระจายตัวมาก ก็แสดงว่าถึงความเท่าเทียมในการจัดสรรทรัพยากร การที่ประชาชนถือครองทรัพย์สินเช่นนี้ ก่อให้เกิดความรู้สึกเป็นเจ้าของประเทศมากขึ้น
          ในกรณีของประชาชนทั่วไป อสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนทองหยองในแง่ที่ว่าสามารถใช้แสดงความมั่งคั่งของตน เองได้ แต่อสังหาริมทรัพย์แม้จะแย่กว่าในแง่ที่แปลงเป็นเงินได้ยากหรือช้ากว่า แต่ก็สามารถใช้ประโยชน์ไปในตัวด้วย จึงไม่ได้มีแต่มูลค่าในการแลกเปลี่ยน แต่ยังมีมูลค่าในการใช้สอยอีกด้วย

           4. ใช้เพื่อคนในประเทศเป็นสำคัญ
          อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ก็คือบ้านพักอาศัย ซึ่งคนที่จะใช้สอยส่วนใหญ่ก็คือ ชาวบ้านทั่วไป ต่างชาติจะมาลงทุนให้คนไทยเช่าก็คงลำบาก สู้ไปลงทุนด้านหุ้นหรืออย่างอื่นคงคุ้มค่ากว่า ดังนั้นการคิดจะขายอสังหา-ริมทรัพย์ให้คนต่างชาติจึงเป็นไปได้ค่อนข้างยาก

          5. ไม่มีใครครองตลาดได้
          ในกรณีสินค้าอุปโภค-บริโภค เช่น น้ำอัดลม คงสามารถครอบงำตลาดได้ แต่ในกรณีอสังหาริมทรัพย์ ไม่อาจทำได้ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เคยสำรวจพบว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์ใหญ่ที่สุดครองส่วนแบ่งตลาดเพียง 10% ที่เหลือกระจัดกระจายทั่วไป

          6. มีวัฏจักรที่แน่ชัด
          เช่นเดียวกับธุรกิจทั่วไป อสังหาริมทรัพย์มียุคที่แน่ชัดคือ ยุคเฟื่องฟูหรือ “บูม” ยุคชะลอตัว ยุคตกต่ำ และยุคฟื้นฟู รอบวัฏจักรหนึ่ง ๆ กินเวลาประมาณ 10 ปี ตัวอย่างเช่น พอเศรษฐกิจขยายตัว ความต้องการสินค้ามีมากขึ้น โรงงานก็ขยายตัว ซื้อที่ดิน สร้างโรงงานและสั่งเครื่องจักรเพิ่ม และแน่นอน กำลังการผลิตใหม่ที่วางแผนไว้ก็ต้องเผื่อให้สูงขึ้น และพอขยายตัวไปแล้ว ก็คงต้องหยุดสักพัก จนกว่ากำลังการผลิตจะถึงขีดต้องเพิ่มขึ้นอีก ก็จะมีการขยายตัวอีกครั้งหนึ่ง

 ตัวอย่างเปรียบเทียบกับ “สังหาริมทรัพย์”
          มีตัวอย่างแสดงให้เห้นชัดเจนว่า “อสังหาริมทรัพย์” กับ “สังหาริมทรัพย์” มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจนอย่างไร
          มีทาวน์เฮาส์มือสองหน่วยหนึ่งซื้อมาอยู่อาศัยเมื่อปี 2528 ในราคา 700,000 บาท และสุดท้ายขายต่อได้ในราคา 3,500,000 บาทในปี 2545 เพราะเจ้าของไปซื้อบ้านหลังใหม่ และในปี (2528) เดียวกันที่ซื้อทาวน์เฮาส์นี้เอง เจ้าของบ้านได้รถ BMW ซีรีส์ 5 ใหม่เอี่ยมมาคันหนึ่งในราคา 700,000 บาทเท่ากัน แต่สุดท้ายขายได้เงินมา 50,000 บาทในปี 2542 (ถ้าเก็บไว้นานกว่านี้คงเป็นเพียงเศษเหล็กไปแล้ว)
          ความจริงราคาทาวน์เฮาส์ในหมู่บ้านดังกล่าวกระโดดขึ้นเป็น 3,000,000 บาทตั้งแต่ปี 2534 แล้ว แต่ภายหลังกลับหยุดนิ่งและเพิ่มขึ้นแต่น้อยจนถึงเวลาขายที่ราคา 3,500,000 บาท
          ยิ่งเมื่อพิจารณาในแง่หนึ่งว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นแม้มีค่าเสื่อม แต่ถ้าเทียบกับราคาแล้ว ค่าเสื่อมแทบจะไม่มีความหมายเท่าใดนักเลย เพราะราคาเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าเสื่อมมากนัก
          สำหรับกรณีของ “สังหาริมทรัพย์” คือ รถยนต์ในที่นี้ ค่าเสื่อมย่อมมีผลเป็นอย่างมากและอาจมีอายุขัยที่สั้นกว่าทาวน์เฮาส์เป็น อย่างมาก

          นี่แหละอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นการลงทุน และการสั่งสมความมั่งคั่งที่มีผลในระยะยาว

ที่มา www.thaiappraisal.org