กฎหมาย...เช่าอสังหาริมทรัพย์ (Lisa ฉ.26/53)
วัน: จันทร์ 14 มี.ค. 11@ 08:49:56 ICT
หัวข้อ: ความรู้ คู่คิด คือความรู้ทางกฏหมาย

โดย อ.ประมาณ เลืองวัฒนะวณิช  น.บ. , น.บ.ท. , น.ม.(กฎหมายมหาชน)

             สภาวการณ์ขาดแคลนที่อยู่อาศัย การแย่งชิงพื้นที่ทำมาหากินหรือพื้นที่การลงทุนในเขตเศรษฐกิจอย่างในกรุงเทพฯนั้น ไม่มีวันลดลงเลยครับ มีแต่จะเพิ่มสูงขึ้นๆๆ โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจดี หรือในเขตเศรษฐกิจที่ทำเงินทำทองได้เสมอ อย่างเช่นแถวสีลม สาธร สุขุมวิท ลาดพร้าว ฯลฯ ถือว่าเป็นแผ่นดินทองคำเลยครับ อย่างสีลมเนี่ย ถ้าคุณผู้อ่านมีพื้นที่แถวนั้นสัก 1 ไร่ แปลว่าคุณมีเงินในมือแล้ว 200 ล้านบาทครับ !!! จริงครับ นี่คือราคาประเมินในเขตเศรษฐกิจที่สูงมากๆๆๆๆๆ เมื่อที่ดินหรือพื้นที่ในเขตเมืองมีมูลค่ามีราคา เจ้าของพื้นที่จึงไม่ขายขาดให้ใคร มักจะเก็บไว้กินนานๆ ด้วยการให้เช่าพื้นที่ เช่าบ้าน เช่าตึก ซึ่งกฎหมายในเรื่องนี้มีรายละเอียดที่ต้องใส่ใจก่อนตัดสินใจให้เช่าหรือเช่า บ้านหรือที่ดินผืนนั้นๆ ครับ

ลักษณะของสัญญาเช่า

             หลังจากที่คุณผู้อ่านตกลงใจว่าจะเช่าบ้าน ที่ดิน ห้องพัก บ้านเช่า ตึกที่ทำงาน ฯลฯ ซึ่งล้วนแต่เป็นอสังหาริมทรัพย์นั้น กฎหมายกำหนดให้ทำหลักฐานเป็นหนังสือสัญญาเช่าให้ชัดเจน ซึ่งการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ พวก บ้าน ที่ดิน คอนโดฯ ไม่ใช่เรื่องใหญ่ ไม่ใช่เรื่องยุ่งยาก และไม่จำเป็นต้องร่างข้อความให้ยาวเหยียดครับ ขอแค่ให้มีข้อความที่ระบุว่า…ใครเช่าอะไรจากใคร เวลายาวนานเท่าไร ค่าเช่าเท่าไหร่ แล้วมีการลงนามระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 537-538) เพราะข้อความในกฎหมายที่เกี่ยวกับ “การเช่า” ระบุรายละเอียดไว้ชัดเจนว่าใคร หรือฝ่ายไหนต้องรับผิดชอบอะไรบ้าง (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 546-563) ซึ่งข้อความสำคัญคือ “ผู้ให้เช่า” ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่สมบูรณ์และพร้อมใช้งาน ส่วน ”ผู้เช่า” ก็ต้องจ่ายค่าเช่าและดูแลรักษาทรัพย์สินนั้นเหมือนเป็นทรัพย์ของตนครับ

สัญญาเช่าอสังหาฯ...มีหลายประเภท

             แม้สัญญาเช่าอสังหาฯ จะไม่ใช่เรื่องยุ่งยาก แต่คุณผู้อ่านต้องทำให้ถูกต้องตามประเภทการเช่าด้วย โดยหากเป็นการเช่าระยะสั้นๆ คือไม่เกิน 3 ปี เช่นเช่าห้องพัก  เช่าหอพัก เช่า อพาร์ทเม้นต์ ฯลฯ ไม่เกิน 3 ปี ก็ทำสัญญา(กันเอง) ระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า แต่ถ้าหากคุณต้องการเช่าพื้นที่ บ้าน ที่ดินมากกว่า 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยนะครับ 

             อย่างไรก็ตามไม่ว่าคุณจะผูกพันกับบ้านที่คุณเช่าแค่ไหน หรืออยากทำงานที่ตึกเดิมที่คุณเช่าอยู่นานเพียงไรก็ตาม แต่กฎหมายกำหนดการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละครั้งได้ไม่เกิน 30 ปี (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 540) ดังนั้นถ้าคุณผู้อ่านอยากอยู่ที่เดิมต่อ หรือคุณผู้อ่านใช้ห้องเช่า ตึกแถวนั้นเป็นสถานที่ค้าขาย ทำธุรกิจจนลูกค้ารู้จักกันหมดแล้ว คุณจึงไม่อยากย้ายไปไหน แบบนี้เมื่อใกล้จะหมดเวลาเช่า 30 ปี คุณต้องรีบทำสัญญาเช่าใหม่เลยนะครับ

การระงับสัญญาเช่า

              การระงับซึ่งสิทธิตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายนั้นอาจจะมีสาเหตุมาจากผลทางกฎหมาย เช่น เมื่อระยะเวลาตามสัญญาเช่าฉบับนั้นหมดลง หรือผู้เช่าเสียชีวิต หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นสูญหายไป เช่น ไฟไหม้ กฎหมายอนุญาตให้ทั้งผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถระงับการเช่าได้เลยโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า

              อีกกรณีของการระงับซึ่งสิทธิตามสัญญาเช่าอาจเนื่องมาจากการบอกเลิกสัญญาระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญาว่าให้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ หรือเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ปฏิบัติผิดหน้าที่ ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าในข้อสำคัญ เช่น ไม่ชำระค่าเช่า ใช้พื้นที่เช่าไปเพื่อการอื่น (อย่างระบุไว้ว่าจะเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัย แต่ผู้เช่ากลับเอาไปทำเป็นร้านขายของ ฯลฯ)  

             หรือถ้าสัญญาเช่าเป็นแบบไม่กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้ แบบนี้แต่ละฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้เลยนะครับ แต่ต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ตัวก่อนสักระยะหนึ่ง หรือประมาณหนึ่งชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่า

 อยู่ต่อ...ทั้งๆ ที่ไม่ต่อสัญญา

              หากสัญญาที่คุณผู้อ่านทำกับผู้ให้เช่าสิ้นสุดระยะเวลาแห่งสัญญาฉบับเดิมแล้วคุณผู้อ่านยังอาศัยในอสังหาริมทรัพย์หลังนั้นต่อ และผู้ให้เช่าหรือเจ้าของตึกไม่ทักท้วง แบบนี้ถือว่าเป็นการต่อสัญญากันอัตโนมัติ (และเป็นไปตามตามเงื่อนไขเดิม คือค่าที่พัก หรือค่าธรรมเนียมอื่นๆ เท่าเดิมนะครับ) โดยไม่มีกำหนดเวลาเลยนะครับ (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 570) ซึ่งกรณีที่ไม่ต่อสัญญากันให้เป็นเรื่องเป็นราว ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอยากจะบอกเลิกสัญญาเช่าก็สามารถทำได้โดยต้องแจ้งให้คู่สัญญาทราบล่วงหน้า เช่นถ้าจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือนก็บอกล่วงหน้าก่อน 1 เดือนเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำเป็นต้องบอกล่วงหน้าเกินกว่า 2 เดือน (กม.แพ่งและพาณิชย์มาตรา 566) เมื่อบอกเลิกสัญญาเช่าตามเงื่อนไขนี้แล้วสัญญาเช่าก็เป็นอันสิ้นสุดครับ

               แม้ดูว่ากฎหมายที่เกี่ยวกับการเช่าบ้านจะเป็นเรื่องไม่ซับซ้อน แต่คุณผู้อ่านLisa อย่าลืมนะครับว่ามันมีเรื่องของผลประโยชน์มาเกี่ยวข้อง ดังนั้นเพื่อความรอบคอบคุณผู้อ่านจึงควรต้องปรึกษาผู้รู้ทางกฎหมายในการดูแลผลประโยชน์และความถูกต้องจะดีที่สุดครับผม

@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@