สรุปสาระสำคัญพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับที่ ๔ พ.ศ. ๒๕๕๑

๑. กำหนดหลักเกณฑ์ในการขอจดทะเบียนอาคารชุดโดยกำหนดให้ผู้ยื่นคำขอต้องยื่นหลักฐานและรายละเอียดที่จำเป็นเกี่ยวกับอาคารที่จะขอจดทะเบียนเป็นอาคารชุด อาทิ แผนผังอาคารชุดพร้อมเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จํานวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยชน์และอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกําหนดรวมทั้งร่างข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้องก่อน รับจดทะเบียนอาคารชุด

๒. การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด เจ้าของโครงการต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณาหรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะขายห้องชุดหมดและต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บ ไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด หากฝ่าฝืนต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท

๓. การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดของโครงการ (อาทิ โฉนดที่ดิน แผนผังอาคารชุดรวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง ฯลฯ) ข้อความหรือภาพโฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียนและต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางอื่น ๆ นอกจากที่กฎหมายกำหนดไว้แล้ว (หากมี) ให้ชัดเจน หากฝ่าฝืนต้องระวางโทษปรับตั้งแต่ ๕๐,๐๐๐ บาทถึง ๑๐๐,๐๐๐ บาท

๔. ให้ถือว่าข้อความหรือภาพโฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญา ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้ซื้อห้องชุด

๕. กำหนดแบบของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างเจ้าของโครงการกับผู้ซื้อห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด หากมิได้ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้ซื้อ สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ ในกรณีฝ่าฝืนไม่ใช้แบบสัญญาที่รัฐมนตรีกำหนด ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๑๐๐,๐๐๐ บาท

๖. เปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์การคิดอัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง จากเดิม ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะยื่นคำขอจดทะเบียนแก้ไขเป็น ให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะยื่นคำขอจดทะเบียน

๗.กำหนดหลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในห้องชุดเพื่อประกอบการค้าให้ชัดเจน ในกรณีที่มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม หากฝ่าฝืนต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๕๐,๐๐๐ บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ ๕,๐๐๐ บาทตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่

๘. ห้ามมิให้ผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่ได้จัดไว้แล้วตามข้อ ๗. ข้างต้น

๙. กำหนดให้เจ้าของโครงการเป็นเจ้าของร่วมต้องออกค่าใช้จ่ายเช่นเดียวกับผู้ซื้อ ในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง

๑๐. กำหนดอัตราเงินเพิ่มกรณีเจ้าของร่วมไม่ชำระค่าใช้จ่าย หากไม่เกิน ๖ เดือนต้องเสียเงินเพิ่มไม่เกินอัตราร้อยละ ๑๒ ต่อปีของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่ทบต้น ตั้งแต่ ๖ เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ ๒๐ ต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่

๑๑.กำหนดการบริหารจัดการภายในอาคารชุดโดยการกำหนดกรอบหรือหลักเกณฑ์ที่ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องมีไว้ในกฎหมาย ส่วนรายละเอียดก็เปิดช่องให้แต่ละนิติบุคคลอาคารชุดไปกำหนดกันเองตามความเหมาะสม โดยได้นำหลักเกณฑ์ในบางเรื่องที่เห็นว่ามี ความจำเป็นและสามารถกำหนดให้เป็นมาตรฐานเดียวกันได้มาบัญญัติไว้ในกฎหมาย อาทิเช่น

๑๑.๑ การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการหรือกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

๑๑.๒ การเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

๑๑.๓ การกำหนดให้นิติบุคลอาคารชุดต้องจัดทำงบดุล (โดยมีผู้ตรวจสอบบัญชีตรวจสอบ) และรายงานประจำปีเสนอให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณาอนุมัติ

๑๑.๔ การเก็บรักษางบดุลและรายงานประจำปี รวมทั้งข้อบังคับไว้ในสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้เจ้าของร่วมสามารถตรวจสอบการ บริหารจัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้ โดยเฉพาะงบดุลและรายงานประจำปีนั้นต้องเก็บรักษาไว้ไม่น้อยกว่าสิบปีนับแต่วันที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

๑๒. กำหนดหลักเกณฑ์ในการแต่งตั้งและอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดแล คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด โดยกำหนดหลักเกณฑ์ในการแต่งตั้ง คุณสมบัติและ ลักษณะต้องห้าม และการพ้นจากตำแหน่งของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดไว้ในกฎหมาย รวมทั้งปรับปรุงอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดให้เหมาะสม และกำหนดให้นิติ บุคคลอาคารชุดต้องจัดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อทำหน้าที่ควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด รวมทั้งกำหนดหลักเกณฑ์ในการแต่งตั้ง คุณสมบัติและลักษณะ ต้องห้าม การพ้นจากตำแหน่ง และการประชุมของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไว้ให้ชัดเจนในกฎหมายแทนการกำหนดให้เป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

๑๓. กำหนดหลักเกณฑ์การถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวโดยการกำหนดให้คนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์รวมกันต้องไม่เกินร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุด และโดยที่บทบัญญัติที่กำหนดให้บุคคลต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเกินร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดได้ถูกยกเลิกไปตามบทเฉพาะกาลของพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ ๓) พ.ศ.๒๕๔๒ จึงปรับปรุงมาตราที่เกี่ยวข้องโดยตัดบทบัญญัติที่กำหนดให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เกินร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดออก

๑๔.กำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วม

(ก) ผู้มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม การประชุมใหญ่สามัญประจำปี กำหนดให้ผู้จัดการนิติบุคคลมีหน้าที่เรียก ประชุมใหญ่สามัญประจำปีครั้งแรกภายในหกเดือนนับแต่วันที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคาร อาคารชุดเพื่อพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของโครงการได้นำไปจดทะเบียนไว้ รวมทั้งดำเนินการแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนการประชุมสามัญประจำปีครั้งต่อ ๆ ไป กำหนดให้คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจะ ต้องจัดให้มีปีละหนึ่งครั้งเพื่อพิจารณาอนุมัติงบดุล รายงานประจำปีและแต่งตั้งผู้สอบบัญชี

(ข) การเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม กำหนดให้การเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วมต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมพร้อมรายละเอียด ตามสมควร และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนวันประชุม

(ค) องค์ประชุม กำหนดให้การประชุมใหญ่ต้องมีเจ้าของร่วมมาประชุมไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมดจึงจะครบองค์ประชุม และหากจำนวนเจ้าของร่วมที่มาประชุม ไม่ครบองค์ประชุมก็สามารถเรียกประชุมใหญ่ได้ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม ผู้จัดการและคู่สมรสของผู้จัดการจะเป็นประธานในการประชุมใหญ่มิได้

(ง) มติในการประชุม มติที่ใช้ในการประชุมใหญ่ในกรณีทั่วไปกำหนดให้ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม เว้นแต่ในกรณีที่เป็นการลงมติในเรื่องสำคัญและมีผลกระทบต่อเจ้าของร่วมทั้งหมด อาทิเช่น การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็น อสังหาริมทรัพย์ การอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุงหรือต่อเติมห้องชุดที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอกของอาคารชุด การแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การแก้ไขเปลี่ยนแปลง อัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับ การก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น ได้กำหนดให้มติดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ส่วนการลงมติในเรื่องที่สำคัญ น้อยลงมา เช่น การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ ได้กำหนดให้มติดังกล่าวต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่าหนึ่งในสี่ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

๑๕. กำหนดอำนาจหน้าที่ของพนักงานเจ้าหน้าที่ให้มีอำนาจมีหนังสือเรียกบุคคลใดมาให้ถ้อยคำ ชี้แจงข้อเท็จจริง เข้าไปในอาคารชุด เพื่อสอบถามข้อเท็จจริง ตรวจดูเอกสารหรือหลักฐานเพื่อประกอบการพิจารณา อายัดเอกสาร บัญชี ทะเบียน เพื่อตรวจสอบการปฏิบัติตามพระราชบัญญัตินี้

๑๖. กำหนดหลักเกณฑ์ในการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมโดยกำหนดให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายที่ดินหมวด ๑๑ ค่าธรรมเนียม มาใช้บังคับแก่การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตาม พระราชบัญญัติอาคารชุดโดยอนุโลม และปรับปรุงอัตราค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายท้าย พระราชบัญญัติให้เหมาะสมยิ่งขึ้น

๑๗. กำหนดบทลงโทษผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดในกรณีต่าง ๆ ดังนี้

๑๗.๑ มิได้ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่เจ้าของร่วมภายใน ๑๕ วันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา ๑๘ ครบถ้วนแล้ว โดยต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๕๐,๐๐๐ บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ ๕๐๐ บาทตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง

๑๗.๒ มิได้นำมติแก้ไขหรือเพิ่มเติมข้อบังคับไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน ๓๐ วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ โดยต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๕,๐๐๐ บาท

๑๗.๓ มิได้นำมติแต่งตั้งผู้จัดการไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน ๓๐ วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ โดยต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๕,๐๐๐ บาท

๑๗.๔ มิได้นำมติแต่งตั้งกรรมการไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน ๓๐ วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ โดยต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๕,๐๐๐ บาท

๑๗.๕ ไม่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน ๖ เดือนนับแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด โดยต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๕,๐๐๐ บาท

๑๗.๖ ไม่จัดให้มีการทำบัญชีรายรับรายจ่ายประจำเดือน และติดประกาศให้เจ้าของร่วมทราบภายใน ๑๕ วันนับแต่วันสิ้นเดือนและติดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่า ๑๕ วันต่อเนื่องกัน โดยต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๕๐,๐๐๐ บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ ๕๐๐ บาทตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้อง

๑๗.๗ กรณีนิติบุคคลอาคารชุดกระทำความผิดตามข้อ ๑๕. ผู้จัดการต้องรับโทษเช่นเดียวกับนิติบุคคลอาคารชุดด้วย เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าตนมิได้มีส่วนในการกระทำความผิดนั้น

๑๘. กำหนดบทลงโทษประธานกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ในกรณีต่าง ๆ ดังนี้

๑๘.๑ ในกรณีที่กรรมการตั้งแต่ ๒ คนขึ้นไปร้องขอให้เรียกประชุมคณะกรรมการ แต่ประธานคณะกรรมการไม่ได้เรียกประชุมคณะกรรมการภายใน ๗ วันนับแต่วันที่ร้องขอ โดยต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๕,๐๐๐ บาท

๑๘.๒ มิได้จัดประชุมคณะกรรมการหนึ่งครั้งในหกเดือนเป็นอย่างน้อย โดยต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๕,๐๐๐ บาท

๑๙. กำหนดบทลงโทษนิติบุคคลอาคารชุด ในกรณีต่าง ๆ ดังนี้

๑๙.๑ ไม่จัดทำงบดุลอย่างน้อยหนึ่งครั้งทุกรอบสิบสองเดือน โดยต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๑๐,๐๐๐ บาท

๑๙.๒ ไม่จัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมเจ้าของร่วม โดยต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๑๐,๐๐๐ บาท

๑๙.๓ ไม่ส่งสำเนารายงานประจำปี งบดุล ให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมล่วงหน้าไม่น้อยกว่า ๗ วัน โดยต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๑๐,๐๐๐ บาท

๑๙.๔ ไม่เก็บรายงานประจำปี งบดุลพร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อให้เจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้ โดยต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๑๐,๐๐๐ บาท

๑๙.๕ เก็บรายงานประจำปี งบดุล ไว้น้อยกว่า ๑๐ ปี นับแต่วันที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม โดยต้องระวางโทษปรับไม่เกิน ๑๐,๐๐๐ บาท

๒๐. กำหนดบทลงโทษเจ้าของร่วม ในกรณีที่เจ้าของร่วมดำเนินการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนโดยมิได้รับอนุมัติจากมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

๒๑. กำหนดบทลงโทษบุคคลใด ๆ ที่ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในฐานะเป็นเจ้าของแทนคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลซึ่งกฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ไม่ว่าคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลต่างด้าวจะมีสิทธิ์ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุดหรือไม่ก็ตาม ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน ๒ ปี หรือปรับไม่เกิน ๒๐,๐๐๐ บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

๒๒. กำหนดบทลงโทษบุคคลใด ๆ ที่ไม่ปฏิบัติตามคำสั่ง ขัดขวาง หรือไม่อำนวยความสะดวกแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน ๓ เดือน หรือปรับไม่เกิน ๖,๐๐๐ บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

  ที่มา:  กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย