โดย สุพรรณี อุดมพรสุขสันต์ ฝ่ายประสานและบริการSMEs สำนักงานส่งเสริมวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม(สสว.) - 4 ธันวาคม 2551

ปัจจุบัน  การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์หรือการทำสัญญาต่างตอบแทนอื่นใดนั้น เรามักอาศัยความน่าเชื่อถือระหว่างคู่สัญญาเป็นหลักในการชำระหนี้ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา แต่การที่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ชำระหนี้ตามที่กำหนดไว้ในสัญญานั้น  หรือมีเหตุการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อความน่าเชื่อถือของคู่สัญญา ซึ่งจะทำให้สัญญาระบบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือการทำสัญญาต่างตอบแทนเกิดความเสี่ยงหรืออาจหยุดชะงักลง   ส่งผลกระทบต่อคู่สัญญาและระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ   ดังนั้น เพื่อเสริมสร้างความเชื่อมั่นให้แก่คู่สัญญาและสร้างความมั่นคงต่อระบบเศรษฐกิจของประเทศ จึงมีคนกลางที่มีความมั่นคงและน่าเชื่อถือ เพื่อทำหน้าที่ดูแลการชำระหนี้ของคู่สสัญญาให้เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ จึงได้มีกฎหมายฉบับนี้ขึ้นมา

อนึ่ง ถึงแม้มีกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองผู้บริโภคในด้านสัญญา และกำหนดให้คู่สัญญาสามารถเรียกเงินคืนได้ในกรณีที่อีกฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติ ตามสัญญาก็ตาม แต่ทางปฏิบัติแล้วก็ยังไม่สามารถป้องกันความเสียหายหรือประกันว่าผู้เสียหายได้รับเงินคืนครบถ้วนได้   

ส่วนระบบเอสโครว์ (Escrow) เป็นระบบการค้ำประกันการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน  ของสัญญาต่างตอบแทนต่างๆ โดยการกำหนดให้มีคนกลางหรือ Escrow Agent ซึ่งมีความมั่นคงและน่าเชื่อถือ ทำหน้าที่ดูแลการชำระหนี้ตามสัญญาให้ถูกต้องและสมบูรณ์ตามเจตนาของคู่สัญญา โดยคนกลางจะเป็นผู้ดำเนินการตามข้อตกลงของคู่สัญญา และถือเงินของคู่สัญญาฝ่ายที่จะต้องชำระเงินให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งในเวลาที่ได้รับการปฏิบัติจากคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งตามที่ตกลงกัน   ซึ่งระบบดังกล่าวได้ถูกนำมาใช้ในพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 21 พฤษภาคม 2551 เป็นต้นไป

เหตุผลการมีกฎหมายฉบับนี้คือเพื่อให้เกิดความน่าเชื่อถือระหว่างคู่สัญญาในการชำระหนี้ต่อกันตามสัญญา สัญญาต่างตอบแทนต่างๆ อาทิเช่นการทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ในโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งเจ้าของโครงการมีหน้าที่ต้องก่อสร้างบ้านให้ถูกต้องเรียบร้อยตรงตามกำหนดเวลาในสัญญาจะซื้อจะขาย ส่วนผู้ซื้อก็ต้องมีหน้าที่ชำระเงินตามงวดที่กำหนดไว้ให้แก่ผู้ขาย ปัญหาเกิดขึ้นกรณีผู้ซื้อวางเงินจองและชำระเงินดาวน์แล้วผู้ขายไม่ปฏิบัติตามสัญญาหรือก่อสร้างล่าช้ากว่ากำหนดหรือไม่ได้มาตรฐาน หรือปัญหาจากการที่ผู้ประกอบการนำเงินมัดจำจองและเงินดาวน์ของลูกค้าไปใช้หมุนเวียนของธุรกิจแล้วเกิดปัญหาสภาพคล่อง ทำให้ผู้ซื้อต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายเพื่อฟ้องร้องดำเนินคดีกับผู้ขายและบางรายไม่อาจบังคับเรียกร้องเงินที่ชำระไปแล้ว 

หลักการของกฎหมายฉบับนี้คือกำหนดให้มีคนกลาง (Escrow Agent) เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ให้คู่สัญญาปฏิบัติการชำระหนี้ตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนดไว้ ตลอดจนรักษาเงิน ทรัพย์สินหรือเอกสารแห่งหนี้ และจัดให้มีการชำระหนี้และโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิในทรัพย์สินให้แก่คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ซึ่งคู่สัญญาที่ประสงค์จะให้มีคนกลางทำหน้าที่เช่นนี้ต้องทำสัญญาดูแลผลประโยชน์ กับผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา และระบุกำหนดระยะเวลา และเงื่อนไขในการส่งมอบทรัพย์สินหรือเอกสารแห่งหนี้ไว้ด้วย ซึ่งผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาจะทำหน้าที่ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาแต่ละฝ่ายตามที่ระบุในสัญญาดูแลผลประโยชน์นั้น อย่างไรก็ตามกฎหมายห้ามไม่ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญามีส่วนได้เสียกับคู่สัญญาทั้งทางตรงหรือโดยอ้อมด้วย 

สาระสำคัญของพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551

1. สัญญาที่สามารถตกลงให้ผู้ดูแลผลประโยชน์
ได้แก่ สัญญาต่างตอบแทนทุกชนิด ซึ่งคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมีหนี้และหน้าที่ต้องโอนหรือส่งมอบทรัพย์สินหรือเอกสารให้แก่อีกฝ่ายหนึ่ง และคู่สัญญาอีกฝ่ายนั้นก็ต้องชำระเงินตอบแทนให้ด้วย เช่น สัญญาให้บริการ สัญญาซื้อขายทรัพย์สินทั่วไป และสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น

2. การทำสัญญาดูแลผลประโยชน์
เป็นสัญญาที่ทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของคู่สัญญาและลงลายมือชื่อของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา เป็น สัญญาทั้งสามฝ่ายและต้องมีรายการที่กฎหมายกำหนดด้วย เช่น ชื่อและที่อยู่ของคู่สัญญา และชื่อที่อยู่ของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา, ระยะเวลาหรือเงื่อนไขในการส่งมอบทรัพย์สินหรือเอกสารแห่งหนี้ และการส่งมอบเงินของคู่สัญญา, ค่าตอบแทนของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาเป็นต้น และกฎหมายยังห้ามไม่ให้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญารับดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หากมีส่วนได้เสียกับคู่สัญญานั้น

3. ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา
เป็นนิติบุคคลหรือสถาบันการเงินทำหน้าที่เป็นคนกลางหรือ Escrow Agent เพื่อดูแลการชำระหนี้ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย โดยจะได้รับค่าตอบแทนจากคู่สัญญา ทั้งนี้ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาจะต้องเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ประกอบกิจการดูแลผลประโยชน์ตามกฎหมายฉบับนี้ด้วย

4. หน้าที่ของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา
4.1 จัดทำสัญญาดูแลผลประโยชน์ 
4.2 ทำการเปิดบัญชีเงินฝากเพื่อประโยชน์ของคู่สัญญา (หรือเรียกว่าบัญชีดูแลผลประโยชน์) ไว้กับสถาบันการเงิน เช่น ธนาคารพาณิชย์ หรือบริษัทเงินทุน กับทั้งต้องทำบัญชีทรัพย์สินแยกเก็บทรัพย์สินของคู่สัญญาแต่ละราย ออกจากของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา 
4.3 ออกหลักฐานรับรองการฝากเงินของคู่สัญญาฝ่ายที่ต้องชำระเงินให้แก่ฝ่ายที่มอบ เงินนั้น (ถือว่าเป็นหลักฐานในการปฏิบัติการชำระหนี้เงินด้วย) และแจ้งเป็นหนังสือให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งทราบทันที 
หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาจะต้องแจ้งเป็นหนังสือให้เจ้าพนักงานที่ดินทราบและบันทึกเป็นหลักฐาน ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นอยู่ภายใต้สัญญาดูแลผลประโยชน์ และห้ามจดทะเบียนโอนจนกว่าจะได้รับแจ้งจากผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา 
4.4 ทำหนังสือแจ้งให้คู่สัญญาทราบถึงรายการฝากเงินหรือการโอนเงิน ตลอดจนจำนวนเงินที่คงเหลือในบัญชีดูแลผลประโยชน์ 
4.5 เมื่อคู่สัญญาได้ปฏิบัติตามข้อตกลงที่กำหนดในสัญญาดูแลผลประโยชน์ครบถ้วนเรียบร้อยแล้ว ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาจะโอนเงินและดอกผลในบัญชีดูแลผลประโยชน์ให้แก่ฝ่ายที่ต้องโอนหรือมอบทรัพย์สิน และจัดให้มีการโอนหรือส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ฝ่ายที่ชำระเงินนั้น 
ในกรณีที่คู่สัญญามีข้อโต้แย้งกันเกี่ยวกับสิทธิหน้าที่ของตนตามสัญญาดูแลผลประโยชน์ ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาจะต้องไม่ส่งมอบเงินหรือโอนทรัพย์สินให้แก่คู่สัญญาฝ่ายใด จนกว่าจะมีการตกลงกันเรียบร้อยแล้ว หรือศาลมีคำพิพากษาถึงที่สุด

5. ค่าบริการของผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา
ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาจะได้รับค่าบริการตามอัตราที่กฎหมายกำหนด โดยคู่สัญญาเป็นผู้ออกฝ่ายละครึ่งเท่ากัน เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงกันเป็นอย่างอื่น และห้ามผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาเรียกเก็บจากเงินในบัญชีที่ตนดูแลผลประโยชน์

6. การคุ้มครองเงินของคู่สัญญา
กรณีที่ผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาถูกคำพิพากษาศาลให้ต้องชำระหนี้ในคดีใดๆ หรือถูกพิทักษ์ทรัพย์หรือถูกสั่งให้ระงับกิจการบางส่วนหรือทั้งหมดก็ตาม เงินในบัญชีดูแลผลประโยชน์จะได้รับความคุ้มครองโดยจะไม่ถูกยึดหรืออายัด และไม่ต้องห้ามการจำหน่ายจ่ายโอน นอกจากนั้นคู่สัญญายังมีสิทธิขอเลิกสัญญาดูแลผลประโยชน์และรับเงินคืน หรือโอนให้แก่บุคคลอื่นที่จะเข้ามาเป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาแทน

กฎหมายลักษณะเช่นนี้ย่อมเกิดผลดีโดยตรงต่อคู่สัญญา เพราะจะได้รับการปฏิบัติจากอีกฝ่ายหนึ่งตามที่ตกลงกันไว้ ช่วยลดความเสี่ยงหรือลดจำนวนความเสียหายให้น้อยลง ในส่วนของสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อเงินกู้แก่คู่สัญญาก็มีความมั่นใจเพิ่มขึ้น และยังเกิดมีบริการประเภทใหม่ของสถาบันการเงินโดยได้รับค่าธรรมเนียมในการเปิดบัญชี ค่าบริการ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามสัญญาการให้บริการ

ในส่วนของ ผู้ประกอบการ การนำระบบนี้มาใช้ย่อมเรียกความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ และส่งเสริมภาพลักษณ์ของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่แต่เดิมมีปัญหาเป็นจำนวนมาก แต่อาจจะมีภาระเรื่องเงินทุนสำรองเพื่อสภาพคล่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการรายใหม่หรือที่ไม่มีความพร้อมของเงินทุนจำเป็นต้องปรับตัวมากขึ้น และยังต้องระมัดระวังการลงทุนให้รัดกุมมากขึ้นไม่ให้ระยะเวลาการส่งมอบล่าช้าหรือสินค้าไม่ได้คุณภาพ มิฉะนั้นผู้ซื้อก็สามารถที่จะทำเรียกร้องสิทธิของตนตามที่ระบุไว้ในสัญญา

อย่างไรก็ตามเชื่อว่าโดยภาครวมแล้วย่อมจะทำให้มีความมั่นใจและส่งผลให้มีการทำ ธุรกรรมมากขึ้น นอกจากนั้นยังเป็นการเพิ่มมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคและลดความเสี่ยงของผู้บริโภคได้อีกทางหนึ่ง ตลอดจนจะช่วยลดข้อพิพาทและคดีความของคู่สัญญาได้ด้วย

อ้างอิงมาจาก
พระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551