โฟสต์ ทูเดย์  25 พฤษภาคม 2554

ผ่า 10 ทำเลฮอต คอนโดฯ ขายดี

          บรรยากาศการเปิดตัวโครงการใหม่ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ยังคงคึกคักทั้งในส่วนของบ้านแนวราบ และคอนโดมิเนียม โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดสัมมนาวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล ปี 2554 โดยนำเสนอข้อมูลจากการสำรวจโครงการที่อยู่ระหว่างเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย ณ สิ้นปี 2553

          นอกจากนี้ ยังมีการสำรวจโครงการเปิดใหม่ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2554 ซึ่งพบว่า การขยายตัวในส่วนของคอนโดมิเนียมยังคงเกาะตามแนวรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการแล้ว และรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง โดยนายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การเปิดตัวใหม่จนถึงเดือนพ.ค.ปีนี้ สำหรับแนวราบ มีจำนวน 22,600 หน่วย และคอนโดมิเนียม จำนวน 23,000 หน่วย โดยรูปแบบที่มีการเปิดตัวมากที่สุดในส่วนของคอนโดมิเนียม คือ ห้องชุด 1 ห้องนอน ซึ่งมีสัดส่วนมากถึง 77% ของจำนวนที่มีการเปิดตัวทั้งหมด

           ขณะที่ทำเลที่มีการเปิดขายห้องชุดใหม่มากที่สุดในช่วง 4-5 เดือนแรกของปีนี้ ได้แก่ เขตบึงกุ่ม เขตปากเกร็ด ยานนาวา สวนหลวง ประเวศ และบางนา แต่พื้นที่ที่มีห้องชุดในผังโครงการในระหว่างการขายมากที่สุด ได้แก่ เขตห้วยขวาง เขตจตุจักร เขตบางนา เขตคลองเตย ส่วนเขตที่มีหน่วยเหลือขายมากที่สุดในขณะนี้ ได้แก่ เขตจตุจักร เขตบางนา ปากเกร็ด วัฒนา ห้วยขวาง เนื่องจากมีการเปิดตัวมาก จำนวนเหลือขายจึงมากขึ้นด้วย

            อย่างไรก็ตาม เมื่อวิเคราะห์ลงลึกในส่วนของยอดขายทำเลต่างๆ ในปีที่ผ่านมาแล้ว มี 10 ทำเลที่น่าสนใจด้วยกัน ประกอบด้วย

        1. ทำเลเพลินจิต วิทยุ ที่แม้ว่าส่วนใหญ่จะเป็นห้องชุดระดับไฮเอนด์ 7.5 ล้านบาทขึ้นไป แต่ก็ถือว่ามียอดขายที่ดี เพราะมีสัดส่วนการขายสูงถึง 77% ปัจจุบันจึงมีหน่วยเหลือขายอยู่เพียง  225 เท่านั้น แต่ต้องยอมรับว่า ทำเลนี้ได้รับผลกระทบจากปัจจัยเรื่องการเมือง และกลายเป็นพื้นที่ที่ต้องมาในวันที่เป็นเชิงสัญลักษณ์ของการชุมนุม

        2. ทำเลสีลม สาทร ซึ่งเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมต่อเนื่อง โดยในปีที่ผ่านมา มีสัดส่วนการขายสูงถึง 73% และมีหน่วยเหลือเพียง 1,678 หน่วย

        3. สุขุมวิทตอนต้น (ซอย 1 - เอกมัย) ที่มีจำนวนสะสมในตลาดสูงถึงเกือบ 1 หมื่นหน่วย แต่ก็มีสัดส่วนการขายสูงถึง  72% เช่นกัน

        4. ทำเลพระราม 3 ซึ่งปัจจุบันผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์หลายรายให้ความสนใจเปิดโครงการใหม่ แต่สัดส่วนการขายยังไม่สูงนัก อยู่ที่ประมาณ 59% เท่านั้น และมีจำนวนเหลือขายสูงกว่าโซนที่อยู่ติดรถไฟฟ้า

        5. โซนพหลโยธิน ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่ค่อนข้างมาก แต่กลับมียอดขายที่ดีมาก สะท้อนได้จากมีสัดส่วนการขายสูงถึง 74% และมีหน่วยเหลือขายเพียง 1,589 ยูนิตเท่านั้น

        6. โซนรัชดา-ลาดพร้าว ที่มีการเปิดตัวค่อนข้างมาก หน่วยสะสมสูงกว่า 2.1 หมื่นหน่วย แต่มียอดขายที่สูงกว่า 1.5 หมื่นหน่วย คิดเป็นสัดส่วนการขายอยู่ที่ 71%

        7. ทำเลสุขุมวิทตอนปลาย (เอกมัย-บางพลี) ก็เป็นอีกหนึ่งโซนที่มียอดขายที่ดีมาก ประเมินได้จากหน่วยขายสะสมสูงถึง 2.4 หมื่นหน่วย แต่ปิดการขายได้ถึง 1.7 หมื่นหน่วย หรือ 70% ซึ่งคาดการณ์ว่า หลังรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย อ่อนนุช-แบริ่งเปิดให้บริการแล้ว ทำเลนี้จะกลับมาคึกคักยิ่งขึ้น และโครงการที่ชะลอตัวไปจะฟื้นกลับมา

        8. ทำเลธนบุรี รับอานิสงส์รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายกรุงธนบุรี-วงเวียนใหญ่ และมีการเปิดตัวโครงการได้สอดคล้องกับความต้องการ จึงสามารถปิดการขายได้ถึง 79% เหลือขายเพียง 1,126 เท่านั้น ซึ่งคาดว่าจะร้อนแรงขึ้น หลังจากส่วนต่อขยายวงเวียนใหญ่-บางหว้า มีความชัดเจน

       9. ทำเลหลักสี่- ดอนเมือง- แจ้งวัฒนะ-รัตนาธิเบศร์ ที่ก่อนหน้านี้มีการประเมินว่าศูนย์ราชการ และแรงขับของรถไฟฟ้าสายสีชมพูจะทำให้ความต้องการสูง จึงมีโครงการเปิดใหม่จำนวนมาก แต่ประเมินจากยอดขายในย่านนี้แล้ว กลับพบว่า มีสัดส่วนเพียง 40% จากจำนวนซัพพลายสะสม 8,723 หน่วย ถือว่าอัตราการขายยังช้าอยู่มาก จึงมีจำนวนเหลือขายสูงถึง 5,251 หน่วย

     10. ทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าน้องใหม่แอร์พอร์ตลิงค์ ที่ทำให้โซนรามคำแหง หัวหมาก มีความน่าสนใจมากขึ้นด้วยการมีหน่วยขายสะสมเกือบ 1 หมื่นยูนิต ซึ่งอัตราการขายก็ไม่เลวนัก อยู่ที่ 62% และมีจำนวนหน่วยเหลือขายประมาณ 3,700 หน่วยเท่านั้น

         นายสัมมา กล่าวต่อว่า ทำเลสำหรับแนวราบส่วนใหญ่จะกระจายตัวอยู่รอบเมือง โดยมีบางทำเลที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังเรื่องซัพพลาย เช่น บางเขน สายไหม ที่มีจำนวนเปิดขายใหม่สูงมาก เช่นเดียวกับโซนลำลูกกา โซนเมืองนนทบุรี ส่วนบริเวณอ่อนนุช-แบริ่ง มีจำนวนเหลือขายค่อนข้างสูง คาดว่าหลังรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเปิดให้บริการ ตลาดจะปรับตัวดีขึ้น

          จากสถานการณ์ที่กล่าวถึงในส่วนของคอนโดมิเนียมและแนวราบ จะเห็นได้ว่า ทำเลที่มีอัตราการขายที่ดีเกินกว่า 70% ล้วนเกาะอยู่ในแนวของรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วทั้งสิ้น หรือแม้แต่โอกาสที่ทำเลนั้นๆ จะฟื้นตัวกลับมา ก็อาจต้องอาศัยการเกิดของรถไฟฟ้า ส่วนสายใหม่ที่เพิ่งเปิดให้บริการ อาจจะต้องใช้เวลาอีกสักพักในการสร้างความคุ้นเคยกับตลาด

           ทางด้านภาคเอกชน นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวให้ความคิดเห็นว่า ไม่ว่าใครจะเข้ามาเป็นรัฐบาลก็ควรสานต่อนโยบายขนส่งมวลชนอย่างต่อเนื่อง และควรจัดการระบบการเดินรถแต่ละเส้นทางให้สามารถเชื่อมต่อกันได้ ไม่ว่าผู้บริหารเส้นทางรถไฟฟ้านั้นๆ จะเป็นหน่วยงานใด เนื่องจากประชาชนไม่สามารถเข้าใจได้ว่า การที่รถไฟฟ้าทั้ง 3 ระบบลอยฟ้า ใต้ดิน แอร์พอร์ตลิงค์ ไม่เป็นหนึ่งเดียวกัน เป็นเพราะมีหน่วยงานรับผิดชอบที่แตกต่างกัน

           นอกจากนี้ รัฐควรผลักดันเรื่องตั๋วร่วมให้สำเร็จ เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับภาคประชาชน และสร้างความสะดวกในการเข้าถึงรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ เพื่อให้รถไฟฟ้าที่ลงทุนก่อสร้างมาได้ใช้ประโยชน์อย่างแท้จริง และควรใช้แอร์พอร์ตลิงค์เป็นกรณีศึกษาในการสร้างรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ว่าเมื่อรัฐสร้างรถไฟฟ้าแล้ว ควรที่จะสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกเข้าถึงการใช้รถไฟฟ้าด้วย 

           ด้านภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปีนี้มีแนวโน้มที่ชัดเจนว่า ตลาดแนวราบจะมาแรง โดยนายเมธา อังวัฒนพานิช รองกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาธุรกิจและพัฒนาโครงการแนวราบ บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่เกือบทุกรายจะหันมาเน้นแนวราบมากขึ้น โดยในส่วนของบ้านเดี่ยว ปีนี้กลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์จะเป็นเจ้าใหญ่ในการเปิดตัวโครงการมากที่สุด ส่วนทาวน์เฮ้าส์ จะเป็นกลุ่มพฤกษา อีกทั้ง ระดับราคาที่มีตลาดมีความต้องการต่อเนื่องในส่วนของบ้านเดี่ยว คือ 3-5 ล้านบาท และมีแนวโน้มที่ราคาต่อหน่วยจะขยับลงมาอีก หรืออาจจะได้เห็นกลุ่มบ้านเดี่ยว 1-2.99 มากขึ้น เพื่อรองรับกำลังซื้อของผู้บริโภค ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 10 ล้านบาท แม้มีโอกาสที่จะฟื้นตัว แต่หากรายใหม่จะเข้ามาต้องระวังเรื่องซัพพลาย ส่วนทาวน์เฮ้าส์ กลุ่ม 1-3 ล้านบาทจะยังคงเป็นตลาดหลัก

            ไม่เพียงปัจจัยเรื่องซัพพลายในตลาดคอนโดฯ เพิ่มสูงขึ้นแล้ว แต่อีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ผู้ประกอบการต้องหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ เอเชียพลัส กล่าวว่า รายใหญ่ต้องปรับพอร์ตการลงทุนใหม่ หลังจากที่หันทำคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก แล้วส่งผลให้กระแสเงินสดติดลบ เพราะต้องรอจนกว่าอาคารก่อสร้างเสร็จ จึงจะรับรู้รายได้ แต่ทำแนวราบใช้เวลาเพียงไม่นานก็รับรู้รายได้ได้ทันที

            การเปิดตัวโครงการใหม่ในปีนี้ ล้วนจำเป็นต้องอยู่ในทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้บริโภค ซึ่ง ณ เวลานี้ ไม่ว่าจะเป็น ที่อยู่อาศัยแนวราบหรือแนวสูง คงหนีไม่พ้นทำเลที่สามารถเข้าถึงรถไฟฟ้าได้สะดวก

ที่มา  Posttoday.com