ครึ่งปีแรก 2554 อสังหาเปิดใหม่กว่าแสนยูนิต

bangkokbiznews.com  วันที่ 19 กรกฎาคม 2554

           เอเจนซี่ฟอร์เรียลเอสเตท เผยผลสำรวจตลาดอสังหาฯครึ่งปีแรกเปิดใหม่ 233 โครงการ กว่า 1 แสนยูนิต ใกล้เข้าสู่ภาวะล้นตลาด

           นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) แถลงผลสำรวจกลางปี 2554 มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังขายอยู่ในท้องตลาดของกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 1,317 โครงการ ในจำนวนนี้มี 955 โครงการที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่เกินกว่า 20 หน่วย  แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีขนาดใหญ่มาก จำนวนโครงการที่ยังเหลืออยู่เกินกว่า 20 หน่วยนี้เพิ่มขึ้นถึงประมาณ 100 โครงการ แสดงให้เห็นถึงการเปิดตัวที่มีมากส่งผลให้อัตราการขายที่อาจชะลอตัวลงบ้าง

           ช่วงครึ่งปีที่ผ่านมามีโครงการเปิดใหม่ถึง 233 โครงการ เทียบกับปีที่แล้วที่มีเปิดใหม่ 448 โครงการแล้ว อาจอนุมานได้ว่า จำนวนโครงการในปี 2554 นี้อาจเปิดตัวมากกว่า แต่จำนวนหน่วยที่จะเปิดน้อยกว่า คือประมาณ 108,298 หน่วย จากที่เปิดตัวในปี 2553 จำนวน 116,791 หน่วย  โดยนัยนี้ ขนาดโครงการในปี 2554 มีขนาดเล็กลง เพื่อป้องกันความเสี่ยงในการดำเนินโครงการที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

            มูลค่าโครงการที่จะเกิดขึ้นทั้งหมดในตลอดปี 2554 ยังกลับมีสูงกว่าปี 2553 (319,343 ล้านบาท เทียบกับ 302,140 ล้านบาท) แสดงให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2554 ยังมีความร้องแรงอยู่มาก  ทั้งนี้คาดการณ์ว่าขนาดตลาดของที่อยู่อาศัยในปี 2555 ยังจะมีจำนวนหน่วยเปิดใหม่อีกประมาณ 100,000 หน่วย ทั้งนี้คาดว่าจะเกิดจากความมั่งคั่งของประเทศที่เกิดจากการส่งออก ซึ่งในปี 2552-2553 มูลค่าการส่งออกเพิ่มขึ้นถึง 17% และคาดว่าในปี 2553-2554 จะเพิ่มขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงจากเดิม (เทียบตัวเลข 5 เดือนแรกของทั้งสองปี)

ใกล้เข้าสู่ภาวะ..ล้นตลาด

            หากพิจารณาถึงยอดซื้อของโครงการที่อยู่อาศัยในครึ่งแรกของปี 2554 จะพบว่ามีจำนวน 48,825 หน่วย เพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกปี 2553  และหากประมาณการทั้งปี 2554 จะมีจำนวน 97,650 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบยอดขายทั้งปี 2553  กรณีนี้แสดงถึงภาวะ ‘ซื้อง่าย-ขายคล่อง’ ของตลาดที่อยู่อาศัย  อย่างไรก็ตามสิ่งที่น่าวิตกก็คือ การซื้อขายในยุคหลัง ๆ เป็นการซื้อขายเก็งกำไรมากขึ้น

             ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ไว้ว่าในปี 2555 จะมีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ทั้งหมดประมาณ 100,000 หน่วยเช่นกัน ทำให้ในรอบ 3 ปีล่าสุด (2553-2555) จะมีหน่วยเปิดใหม่รวมกันถึง 330,000 หน่วย หรือประมาณ 7.2% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด 4.56 ล้านหน่วย ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ ปี 2555  เมื่อโครงการต่าง ๆ ทยอยแล้วเสร็จในเวลาต่อมา จึงคาดว่า ณ ปี 2556 ตลาดจะเกิดภาวะ ‘ฟองสบู่แตก’ เพราะการสะสมของอุปทานที่มากเกินพอดี

อุปทานล่าสุด 135,598 หน่วย

            อุปทาน เหลือขายทั้งหมดในตลาดมีอยู่ ณ กลางปี 2554 มีอยู่ทั้งหมด 135,598 หน่วยหรือประมาณ 3% ของหน่วยที่อยู่อาศัยทั้งหมด 4.45 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ ปี 2554 ซึ่งยังถือว่าไม่มากนักเมื่อเทียบกับช่วงปี 2540 ที่มีสัดส่วนสูงถึง 5% อย่างไรก็ตามอัตราส่วนนี้เพิ่มขึ้นโดยตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา  ทั้งนี้เป็นดัชนีที่ชี้ให้เห็นว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังเข้าสู่ภาวะอิ่มตัวและอาจเกิดวิกฤติ ‘ฟองสบู่แตก’ ในปี 2556 ได้

             ในรายละเอียดพบว่า ในกรณีบ้านเดี่ยว อุปทานเหลือขายมี 40,707 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 7% จากสิ้นปี 2553 และขายได้ครึ่งแรกของปี 2554 จำนวน 8,779 หน่วย ทำให้ประมาณว่าทั้งปีจะขายได้ราว 17,558 หน่วย แนวโน้ม +27% แต่ก็ยังห่างไกลจากการเข้าถึงอุปทานจำนวนมหาศาล
 กรณีทาวน์เฮ้าส์ อุปทานเหลือขาย ณ มิถุนายน 2554 มีจำนวน 40,248 หน่วย ลดลง 2% จากสิ้นปี 2553 ในครึ่งปีแรกของปี 2554 ขายได้ 14,580 หน่วย คาดว่าทั้งปีจะขายได้ 29,130 หน่วย มีแนวโน้มขายเพิ่มขึ้น 7% แต่เมื่อเทียบกับอุปทานแล้วยังถือว่าเหลืออีกมาก

             ส่วนอาคารชุดพักอาศัย พบว่า หน่วยเปิดขายใหม่ชะลอลงเล็กน้อย  อุปทานเหลือขาย 43,496 หน่วย หรือ 9% จากสิ้นปี 2553 โดยในครึ่งปีแรกของปี 2554 ขายได้ 22,788 หน่วย ทั้งปีคาดว่าราว 45,576 หน่วย มีแนวโน้ทขายลดลง 8% แสดงว่าอุปสงค์ค่อย ๆ ลดลงบางส่วน

หยุดขาย 17,750 หน่วย

             ประเด็นที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งก็คือกรณีหน่วยหยุดขายไป ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ณ สิ้นปี 2553 มีจำนวน 66 โครงการ จำนวน 14,420 หน่วย รวมมูลค่า 34,442 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม ณ กลางปี 2554 wfhเพิ่มจำนวนเป็น 78 โครงการ จำนวน 17,750 หน่วย รวมมูลค่า 42,724 ล้านบาท แสดงว่า จำนวนโครงการเพิ่ม 12 โครงการ  หน่วยขายที่หยุดขายเพิ่ม 3,330 หน่วย (+23%) และมูลค่าที่หยุดขายเพิ่ม 8,282 ล้านบาท (+24%)

              สาเหตุของการหยุดขายคือ

1. สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ   23 โครงการ 29%
2. ขายไม่ออก/ไม่มีคนซื้อ/รูปแบบสินค้าไม่เหมาะ 21 โครงการ 27%
3. ไม่ผ่าน EIA 10 โครงการ 13%
4. รอปรับราคาขายใหม่ 10 โครงการ 13%
5. เปลี่ยนรูปแบบโครงการ 5 โครงการ 6%
6. ทำเลที่ตั้ง (ห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก) 6 โครงการ 8%
7. มีปัญหากรรมสิทธิ์ที่ดินและทางเข้าออก 3 โครงการ 4%

เจาะลึกโครงการเปิดใหม่ปี 2554

             เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจโครงการเปิดใหม่มาตั้งแต่ปี 2537 หรือประมาณ 17 ปีที่ผ่านมา โดยสำรวจทุกเดือน สำหรับในรอบ 6 เดือนแรกของปี 2554 พบว่า มีเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 54,401 หน่วย รวมมูลค่า 161,818 ล้านบาท อย่างไรก็ตามมีเพียง 1% เท่านั้นที่เป็นอสังหาริมทรัพย์อื่นนอกจากที่อยู่อาศัย  แสดงว่าประเทศไม่ได้อยู่ในภาวะเฟื่องฟูเช่นในช่วง 20 ปีก่อนที่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำนักงานเกิดขึ้นมาก  แต่ในปัจจุบันเน้นการเติบโตตามความต้องการที่อยู่อาศัยและการเก็งกำไร

             ในรายละเอียดจะพบว่า ที่อยู่อาศัยถึง 52% ขายในราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม 38% ของมูลค่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งหมดเป็นของที่อยู่อาศัยที่ขายในราคาเกิน 5 ล้านบาท  จึงทำให้ค่าเฉลี่ยของราคาที่อยู่อาศัยเป็นเงิน 2.949 ล้านบาทต่อหน่วยในขณะที่ปีที่แล้ว ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 2.587ล้านบาท  หากไม่มีสินค้าราคาแพงที่เพิ่งเปิดตัวในช่วงหลังมาเฉลี่ยแล้ว ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในปี 2554 น่าจะต่ำกว่าปี 2553

           จากผลการสำรวจในรายละเอียดแนวโน้มที่เห็นได้ชัดเจนก็คือ ผู้ประกอบการทำโครงการขนาดเล็กลงเพื่อลดความเสี่ยง ขายสินค้าราคาต่ำลง เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อมีจำนวนมากขึ้น  มีแบบบ้านให้เลือกน้อยลงเพื่อลดความสูญเสียและต้นทุนการจัดการ เป็นต้น

แชมป์บริษัทขนาดใหญ่

           จากการจัดลำดับของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในครึ่งแรกของปี 2554 บริษัทที่ดีที่มีขนาดใหญ่ที่สุด 15 อันดับแรก เรียงตามมูลค่าของโครงการ ได้แก่ 1.พฤกษา เรียลเอสเตท 32 โครงการ 10,147 ยูนิต มูลค่า 23,799 ล้านบาท, 2.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์  10 โครงการ 3,445 ยูนิต มูลค่า 15,506 ล้านบาท, 3.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ 1 โครงการ 1,458 ยูนิต มูลค่า 15,229 ล้านบาท, 4.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ 7 โครงการ 1,690   ยูนิต มูลค่า 7,791, 5.ศุภาลัย  3 โครงการ  1,214 ยูนิต มูลค่า 6,142 ล้านบาท เป็นต้น

           จะสังเกตได้ว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ยังครองแชมป์เป็นบริษัทที่มีจำนวนหน่วยขายมากที่สุด ผลิตได้มากถึง 19% ของหน่วยขายทั้งหมดที่เปิดตัวในครึ่งแรกของปี 2554 หรือ 15% ของมูลค่าทั้งหมด ซึ่งนับว่าสูงมาก  อาจกล่าวได้ว่าบริษัทมหาชนครองส่วนแบ่งอยู่เกือบสองในสามของมูลค่าทั้งตลาด แต่จำนวนหน่วยประมาณครึ่งหนึ่ง

ตลาดคึกคักปรับขึ้นราคาบางกลุ่ม

            จากการสำรวจโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ทั้งในช่วงเดือนธันวาคม 2553 กับเดือนมิถุนายน 2554 พบว่า มีโครงการที่ปรับราคาเพิ่มขึ้น 23% ส่วนอีก 9% ปรับราคาลดลง นอกนั้น 68% ยังคงราคาขายตามเดิม แสดงให้เห็นว่า ภาวะตลาดไม่ได้ตกต่ำลง ยังคงมีความคึกคักอยู่  เพียงแต่ความความคึกคักในช่วงนี้อาจเป็นผลจากการเก็งกำไร ซึ่งปรากฏว่าห้องชุดจำนวนมากมีการซื้อขายยกชั้น หรือซื้อครั้งละหลายหน่วย  ผู้ขายถึงขนาดสอบถามผู้ซื้อว่าสนใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือการลงทุน  แสดงถึงการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยที่มีเพิ่มขึ้นในระยะที่ผ่านมา

            โดยสรุปแล้วราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 1.1% ที่เห็นเพิ่มขึ้นน้อยเพราะเป็นโครงการที่ยังมีการขายในรอบ 6 เดือน ส่วนที่ขายดีส่วนมากก็คงขายหมดไปแล้ว ตัวเลขนี้จึงอาจต่ำกว่าความเป็นจริง  ในอีกส่วนหนึ่งสำหรับบ้านมือสองประเภทต่าง ๆ จากการสำรวจพบว่า ทุกกลุ่มมีราคาเพิ่มขึ้นตามลำดับในระยะ 6 เดือนที่ผ่านมา ทั้งนี้คงเป็นเพราะการเพิ่มขึ้นตามบ้านมือหนึ่ง  อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุดราคาถูก (ไม่เกิน 0.7 ล้านบาท) กลับมีราคาตกต่ำลงเพราะขาดการดูแลจัดการทรัพย์สินเท่าที่ควร

            เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส มองแนวโน้มว่า 1. บ้านเดี่ยว ราคา 1-3 ล้านบาท จะมีแนวโน้มลดลง เพราะมีอุปทานเหลืออยู่มาก และบางแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่ดีนัก, 2. บ้านเดี่ยวราคาเกิน 5 ล้านบาท และมีจำนวนมากที่ราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป เป็นกลุ่มเฉพาะ แม้มีจำนวนไม่มากนัก ก็กลับมีแนวโน้มเกิดเพิ่มขึ้น แต่เป็นลักษณะ ‘บ้านสั่งสร้าง’ เพื่อป้องกันปัญหาความเสี่ยงจากการล้นตลาด
 3. ทาวน์เฮาส์ราคาถูกไม่เกิน 1 ล้าน หรือราคาโดยรวมไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังมีแนวโน้มที่ดี เพราะที่ราคาถูกก็ทำให้ประชาชนสามารถอยู่อาศัยได้มากขึ้น ส่วนที่ราคาปานกลางก็ใช้ทดแทนบ้านเดี่ยวที่อาจตั้งอยู่ห่างไกล
 4. กลุ่มโครงการอาคารชุดที่เกิดมากขึ้นเป็นการนำเสนอขายห้องชุดราคาเกิน 5 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนไม่มาก แต่อยู่ในทำเลดี ขายได้ไม่ยากเพราะเหมาะสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้สูง ซึ่งยังมีศักยภาพในการซื้อ

           อย่างไรก็ตาม หากในปี 2556 เศรษฐกิจของประเทศเกิดชะลอตัวลงอย่างรุนแรงด้วยเหตุผลทางการเมืองหรือการแข่งขันในระดับนานาชาติก็ตาม อาจส่งผลกระทบให้ความสามารถในการซื้อและการผ่อนของประชาชนลดลง  ในขณะที่มีอุปทานเพิ่มขึ้นมหาศาลในฃ่วงปี 2553-2555 จนอาจเกิดหนี้เสียได้มากเพราะสถาบันการเงินในขณะนี้ก็แข่งขันกันอำนวยสินเชื่อสูงกว่าหรือเท่ากับราคาบ้านในปัจจุบันโดยขาดความเข้มงวด  ในกรณีเช่นนี้วิกฤติอสังหาริมทรัพย์จึงอาจหลีกเลี่ยงได้ยากในปี 2556 ที่มีอุปทานล้นเกินอย่างชัดเจน
 

ที่มา  http://www.bangkokbiznews.com