วันที่ 4 พฤศติกายน 2554 : อสังหาริมทรัพย์

ผวาอสังหาฯ ซบยาว 6 เดือน

         ผู้ประกอบการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ทรุดยาว 6 เดือน รับพิษน้ำท่วม แบงก์ชาติรับความเสี่ยงพุ่ง เหตุอุทกภัยกดดันต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม

         เมื่อวานนี้ (3 พ.ย.) กลุ่มผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ จาก 3 สมาคม ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และสมาคมอาคารชุดไทย เข้าพบ นายเกริก วณิกกุล รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อขอให้ ธปท. ทบทวนและผ่อนปรนเงื่อนไขเกี่ยวกับกฎระเบียบในเรื่องสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน (แอลทีวี) ลง เนื่องจากมีลูกค้าหลายรายที่ประสบปัญหาอุทกภัยและต้องการสินเชื่อเพื่อใช้ในการซ่อมแซมบ้าน แต่ไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากติดหลักเกณฑ์เรื่องแอลทีวีของทางธปท.

        นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยหลังจากสถานการณ์น้ำท่วมดีขึ้น เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์คงซบเซาลงอย่างน้อย 6 เดือน เนื่องจากประชาชนส่วนใหญ่คงไม่อยู่ในอารมณ์ที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆ ซึ่งอาจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมชะลอ ส่วนหลังจากนั้นไปจะเป็นอย่างไรยังต้องติดตามดูอย่างใกล้ชิด

       สำหรับการหารือกับ ธปท. นายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมบ้านจัดสรร กล่าวว่า ธปท.ได้ทำหนังสือถึงธนาคารพาณิชย์ทุกแห่งไปแล้วเรื่องการปล่อยสินเชื่อเพิ่มเติมให้กับลูกค้าที่ประสบอุทกภัย ดังนั้นเรื่องนี้จึงไม่เป็นปัญหา ส่วนอีกเรื่องที่ได้ขอผ่อนผันกับ ธปท. คือ การบังคับใช้เกณฑ์แอลทีวีสำหรับบ้านแนวราบที่จะเริ่มใช้วันที่ 1 ม.ค. 2555 ซึ่งเรื่องนี้ ธปท. ได้ขอให้สมาคมไปจัดทำรายละเอียดมา เพื่อที่ ธปท.จะนำเข้าหารือในที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน(กนง.) วันที่ 14 พ.ย. นี้

       เมื่อวันที่ 12 พ.ย. 2553 ธปท.กำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเพื่อควบคุมการเก็งกำไร โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 10 ล้านบาทลงมา กำหนดให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวสูง หรือ คอนโดมิเนียม กำหนดสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันที่ 90% มีผลตั้งแต่ 1 ม.ค. 2554 ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ กำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันที่ 95% มีผล 1 ม.ค. 2555

ขอเลิกแอลทีวีคอนโดต่ำล้าน

        นายธำรง กล่าวอีกว่าประเด็นที่หารือเป็นเรื่องที่ทั้ง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์จะขอให้ธปท.ช่วยหาแนวทางผ่อนผันกฎเกณฑ์เรื่องแอลทีวี เนื่องจากในช่วงนี้มีผู้ประสบอุทกภัยจำนวนมาก และต้องการสินเชื่อเพื่อใช้ในการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมแต่ธนาคารพาณิชย์ไม่สามารถปล่อยให้ได้

       "ถ้าแบงก์พาณิชย์จะปล่อยสินเชื่อให้ เขาเองก็ต้องตั้งสำรองเพิ่ม ดังนั้นเราจึงอยากให้แบงก์ชาติช่วยหาแนวทางผ่อนปรนเรื่องเหล่านี้ลงหน่อย เพื่อเป็นการช่วยเหลือผู้ประสบอุทกภัยในช่วงนี้ด้วย"นายธำรง กล่าว

       นอกจากนี้ต้องการให้ธปท.ยกเลิกกฎเกณฑ์แอลทีวีสำหรับอาคารชุดที่มีมูลค่าต่ำกว่า 1 ล้านบาทลงมา เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากกฎเกณฑ์แอลทีวีของธปท.ค่อนข้างมาก

      "ลูกค้ากลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่มีรายได้น้อย ซึ่งตัวแอลทีวีทำให้เขามีภาระที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก เพราะปกติพวกนี้จะมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าเงินกองทุน ค่าใช้จ่ายส่วนกลางล่วงหน้า 1-2 เดือน ค่าประกันอัคคีภัยรวมๆ แล้วก็ประมาณ 6-7 หมื่นบาท และยังต้องมาถูกหัก 10% อีกทำให้ต้นทุนของเขามีค่อนข้างสูง ดังนั้นถ้าเป็นไปได้ก็อยากให้แบงก์ชาติลองทบทวนสำหรับลูกค้ากลุ่มนี้ดู" นายธำรง กล่าว

ธปท.รับความเสี่ยงอสังหาฯ พุ่ง

       รายงานข่าวจาก ธปท. ระบุว่า จากรายงานตัวเลขเศรษฐกิจและการเงินประจำเดือนก.ย. ที่ผ่านมา พบว่า ธปท.ได้แสดงความเป็นห่วงถึงอนาคตภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยความเสี่ยงของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในระยะต่อไปมีสูงขึ้น ซึ่งเป็นผลจากปัญหาอุทกภัยที่รุนแรงทำให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น

       นอกจากนี้ ปัญหาดังกล่าวยังอาจทำให้ราคาที่อยู่อาศัยในช่วงหลังของปีนี้มีแนวโน้มเร่งตัวขึ้นตามไปด้วย ขณะที่อุปสงค์และอุปทานมีแนวโน้มว่าจะชะลอลงจากปัญหาอุทกภัยเช่นเดียวกัน ทำให้ ธปท.ต้องติดตามแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดในระยะต่อไป

ไตรมาส3ตลาดรวมชะลอตัว

       สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ช่วงไตรมาส 3 ปี 2554 พบว่าชะลอตัวลงจากไตรมาสก่อน เนื่องจากผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านเลื่อนการตัดสินใจเพื่อรอความชัดเจนของมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของทางการ อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเปิดตัวโครงการใหม่ตามแผนเนื่องจากต้องการรักษาส่วนแบ่งตลาด โดยโครงการที่เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์ ผู้ประกอบการปรับเพิ่มราคาขายในไตรมาสนี้และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกในช่วงที่เหลือของปีหรือภายในต้นปีหน้าตามต้นทุนที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และค่าจ้างแรงงานที่สูงขึ้น

      ส่วนแนวโน้มในไตรมาส 4 ของปี 2554 ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มหดตัวจากผลกระทบของภาวะอุทกภัย เนื่องจากผู้บริโภคเลื่อนการตัดสินใจซื้อ ขณะที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ ทั้งนี้ ผู้ประกอบการคาดว่าโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างอาจได้รับผลกระทบจากราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้นและภาวะขาดแคลนอุปทานในบางช่วง

      รายงานข่าวระบุด้วยว่า ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดที่ไม่ประสบอุทกภัยยังขยายตัวได้ต่อเนื่องและส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ทั้งนี้ผู้ประกอบการประเมินว่าปัญหาอุทกภัยในครั้งนี้จะทำให้ผู้ซื้อบ้านหันมาสนใจอาคารชุดในตัวเมืองและพิจารณาเลือกพื้นที่อยู่อาศัยมากขึ้น

บ้านจัดสรรแสนหลังจมน้ำ

      ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ปรับประมาณการที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมเพิ่มเป็นเกือบ 1 แสนหน่วย หลังจากพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วม ขยายวงกว้างขึ้นอย่างรวดเร็ว

     "เมื่อกลางเดือนตุลาคม ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประมาณว่า มีหน่วยที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรทั่วกรุงเทพฯ-ปริมณฑล บวกจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ได้รับความเสียหายในเบื้องต้น ราว 50,000-65,000 หน่วย แต่เมื่อมาถึงสัปดาห์นี้ จำเป็นต้องปรับประมาณการเป็นประมาณเกือบ 100,000 หน่วยแล้ว"ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุ

       ศูนย์ข้อมูลฯระบุว่า จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัย ที่ประมาณการนี้ยังไม่รวมบ้านที่ประชาชนสร้างเอง หรืออยู่นอกโครงการจัดสรร ซึ่งหากรวมบ้านในส่วนนี้แล้ว ประมาณการที่อยู่อาศัยที่ได้รับความเสียหาย จะเพิ่มเป็นราว 6.5-7.0 แสนหน่วย อีกทั้งหากภาวะน้ำท่วมยังดำเนินต่อเนื่องไปอีก ศูนย์ข้อมูลฯก็อาจมีความจำเป็นต้องปรับประมาณการให้สูงขึ้นอีก

คาดยอดจดทะเบียน-โอนวูบ

      จากภาวะน้ำท่วมรุนแรงในขณะนี้ ทำให้ศูนย์ข้อมูลฯ ต้องปรับประมาณการข้อมูลที่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยในด้านอื่นๆ ด้วย โดยคาดว่าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2554 จะลดลงเหลือประมาณ 8-9 หมื่นหน่วย เทียบกับ 1.07 แสนหน่วย ในปี 2553

      ขณะที่หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั้งที่อยู่อาศัยสร้างขายใหม่และมือสองในปีนี้ น่าจะลดลงมาที่ 1.4-1.5 แสนหน่วย เทียบกับ 1.78 แสนหน่วย เมื่อปีก่อน

      สำหรับการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประเภทหน่วยห้องชุดในคอนโดมิเนียม ในปี 2554 น่าจะลดลงมาที่ประมาณ 4.5-5 หมื่นหน่วย เทียบกับ 6.6 หมื่นหน่วย ในปี 2553 ส่วนการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประเภทบ้านจัดสรรสำหรับปี 2554 ทั้งปี น่าจะมีประมาณ 4.5-5 หมื่นหน่วย ลดลงจากปี 2553 ที่มีประมาณ 5.4 หมื่นหน่วย

ชี้ทำเลทองคอนโดรถไฟฟ้า

      ดังนั้นการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงรวมกัน สำหรับปี 2554 น่าจะอยู่ที่ประมาณ 9 หมื่น ถึง 1 แสนหน่วย เทียบกับ 1.2 แสนหน่วย ในปี 2553

     "ภาวะหยุดชะงักของตลาดที่อยู่อาศัย ไม่เพียงแต่จะเกิดขึ้นในขณะนี้ แต่น่าจะเกิดขึ้นต่อเนื่องตลอดไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ ไปจนถึงไตรมาสแรกของปีหน้า" ศูนย์ข้อมูลฯ ระบุ

      ศูนย์ข้อมูลฯ ยังประเมินด้วยว่า เหตุการณ์อุทกภัยที่เกิดขึ้น อาจทำให้ผู้บริโภคซึ่งมีที่อยู่อาศัยแนวราบ และยังมีรายได้เพียงพอ หันไปซื้อหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมในบริเวณอื่น ที่อยู่ในเส้นทางรถไฟฟ้าและอีกส่วนหนึ่งจะหันไปซื้อที่อยู่อาศัยในจังหวัดใกล้เคียงที่สามารถเดินทางไปกลับระหว่างกรุงเทพฯ-ปริมณฑลได้สะดวก โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดชลบุรี

ที่มา  http://www.bangkokbiznews.com/ผวาอสังหาฯ-ซบยาว-6-เดือน.html