gototop
Home » แฟ้มข่าว อสังหาริมทรัพย์ » คอนโดมิเนียม..ชูจุดขาย จ่ายค่าส่วนกลาง 1 ปี บริหารฟรีตลอดชีพ!..ครั้งแรกในไทย

การบริหาร/ความรู้ทั่วไป

Web Design by Softbiz+


ว็บนี้ สร้างด้วย Joomla! 1.5 โดย ทีมงานซอฟท์บิส+ update11.11.2014

 
คอนโดมิเนียม..ชูจุดขาย จ่ายค่าส่วนกลาง 1 ปี บริหารฟรีตลอดชีพ!..ครั้งแรกในไทย

ข่าว กรุงเทพธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2555  bangkokbiznews.com

ดิ เอนเนอร์จี้ หัวหิน  (The Energy Hua Hin) คอนโด แคมเปญใหม่ "บ้านราชประสงค์"

           คอนโดมิเนียมพักอาศัยโครงการใหม่  กับสโลแกน..จ่ายค่าส่วนกลางครั้งเดียว จากนั้นฟรีตลอดชีพ! เรียกความสนใจจากตลาดได้พอสมควร โดยเฉพาะกับประเด็นว่า การเก็บค่าส่วนกลางการบริหารอาคารชุดครั้งแรกเพียงครั้งเดียว หลังจากนั้นให้บริการฟรีเป็นไปได้จริง หรือเป็นเพียงถ้อยคำโฆษณาหวือหวาเท่านั้น! เพราะแนวคิดนี้ไม่เคยมีในตลาดคอนโดมิเนียมบ้านเรามาก่อน แม้กระทั่งการขายคอนโดมิเนียมทั่วโลกก็ไม่มีบริษัทใด ให้คำมั่นว่าจะบริหารค่าใช้จ่ายส่วนกลางให้ฟรีตลอดชีพได้

           มณเฑียร  อินทร์น้อย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บ้านราชประสงค์ จำกัด กล่าวกับ "กรุงเทพธุรกิจ" ถึงที่มาที่ไป-แนวคิด-และวิธีบริหารค่าส่วนกลางแนวใหม่นี้ว่า เป็นคอนเซปต์ที่บริษัทออกแบบขึ้นเอง และถือเป็นโครงการอาคารชุดแห่งเดียวในโลก ที่ประกาศโดยเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางอาคารชุดครั้งแรกเพียงครั้งเดียวที่อัตรา 50 บาท/ตร.ม./เดือน ล่วงหน้า 1 ปีซึ่งจะเท่ากับ 600 บาท/ตร.ม. พร้อมเรียกเก็บค่ากองทุนส่วนกลางล่วงหน้า หรือซิงกิ้งฟันด์ครั้งเดียวเช่นกันที่อัตรา 1,000 บาท/ตร.ม. สรุปลูกค้าที่ซื้อโครงการต้องจ่ายค่าส่วนกลางในครั้งแรกครั้งเดียวยอดรวมที่ 1,600 บาท/ตร.ม. เมื่อคำนวณจากพื้นที่ขายรวม 243,800 ตร.ม. จะได้เงินกองกลางรวม 390 ล้านบาท

ควักเนื้อตั้ง "กองทุน" ฟรีส่วนกลาง  

          "เราคำนวณคร่าวๆ ไว้ว่า ต้องมีเงินกองทุนส่วนกลางรวม 630 ล้านบาท เพื่อบริหารหมุนเวียนให้เงินงอกเงย สำหรับเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางแต่ละเดือนได้ โดยไม่ต้องเก็บเงินจากลูกค้าเพิ่มเติม โดยลูกค้าสามารถใช้บริการต่างๆ ในโครงการได้ครบ รวมทั้งสปอร์ตคอมเพล็กซ์พื้นที่ 1 หมื่น ตร.ม. ได้ฟรี แม้เงินก้อนแรกจะได้ไม่ครบจำนวน บริษัทจะสมทบทุนเพิ่มให้ได้ 630 ล้านบาท เพื่อเป็นกองทุนบริหารให้ได้ผลตอบแทนตามเป้ามาเป็นค่าใช้จ่าย" มณเฑียร กล่าวและว่า แนวคิดนี้ไม่ได้ทำเพียงแค่ออกแบบและโฆษณา แต่ได้ทำเป็นระเบียบคู่มือแนบไปพร้อมการยื่นขออนุญาตอาคารชุดกับกรมที่ดินแล้ว ซึ่งมั่นใจว่าเงื่อนไขนี้ไม่ขัดต่อ พ.ร.บ.อาคารชุด สามารถวางเป็นระเบียบส่วนกลาง ภายหลังโครงการแล้วเสร็จยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เป็นคู่มือให้นิติบุคคลต้องบริหารตามนี้ไปตลอด

           ผู้บริหารบ้านราชประสงค์ กล่าวว่า เมื่อนำเสนอแนวคิดนี้ออกไป ลูกค้าหลายคนสงสัยว่าบริษัททำเพื่ออะไร และจะเชื่อมั่นว่าโครงการจะบริหารได้ตามนั้นเพียงใด มณเฑียร อธิบายว่า เหตุผลแรก บ้านราชประสงค์ต้องการสร้างปรากฏการณ์ใหม่ในตลาด และยืนยันคำมั่นเป็นถ้อยคำที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขายชัดเจน ส่วนที่มาเป็นเพราะทีมบริหารมีแนวคิดตรงกันว่า จะทำธุรกิจเพื่อสร้างชื่อ สร้างการยอมรับในตลาด และต้องการสร้างความแปลกใหม่ ด้วยหลักคิดการบริหารที่ดึงเอา มืออาชีพด้านบริหารการเงิน คือบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวมบัวหลวงจำกัด เข้ามาเป็นคนกลาง ช่วยบริหารเงินกองทุนส่วนกลางให้งอกเงย เพียงพอต่อการใช้เป็นค่าใช้จ่ายโครงการในอนาคต

          "ดิ เอ็นเนอร์จี้ หัวหิน" เป็นโครงการฮอลิเดย์โฮมแนวคิดใหม่ที่ออกแบบโดยผสมผสานเอกลักษณ์แห่งวันวานของหัวหินผ่านรูปแบบสถาปัตยกรรมแนวโคโลเนียล ที่ได้รับความนิยมอย่างแพร่หลายในยุคที่เริ่มมีการสร้างบ้านพักตากอากาศในเมืองแห่งนี้ เช่นที่ พระราชนิเวศน์มฤคทายวัน

           โครงการ "ดิ เอนเนอร์จี้ หัวหิน" เป็นการพัฒนาโครงการใหญ่มูลค่ารวมกว่า 2 หมื่นล้านบาท สร้างบนที่ดิน 130 ไร่ บนถนนเพชรเกษม กม. 211.5 พื้นที่ติดชายทะเลยาว 200 เมตร จะพัฒนาเป็นอาคารชุดแบบโรว์ไรซ์ ความสูง 8 ชั้น จำนวน 33 อาคาร และอาคารสูง 3 ชั้น 1 อาคาร รวมทั้งสิ้น 6,000 ยูนิต คิดเป็นพื้นที่ขาย 243,800 ตร.ม. พร้อมโรงแรมระดับ 5 ดาว มีพื้นที่เปิดโล่ง 95 ไร่ หรือราว 73% ของพื้นที่ ล่าสุดเปิดขายไปแล้ว 2 ครั้งในงานที่สยามพารากอน และเซ็นทรัล ลาดพร้าว ล่าสุดมียอดจองเข้ามาแล้ว 20% เตรียมจัดขายอีก 2 ครั้งในปีนี้ ที่เซ็นทรัลเวิลด์ และศูนย์ประชุมฯ สิริกิติ์ คาดว่าจะปิดการขายเฟสแรกลงได้ นอกจากนี้ยังมีบริษัทต่างชาติแสดงความสนใจ ซื้อเป็นห้องพักสวัสดิการซึ่งอยู่ระหว่างเจรจา ส่วนการก่อสร้าง จะเริ่มกลางปี 2555 มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2557 ข้อมูลเพิ่มเติม theenergy.co.th

            บริษัท บ้านราชประสงค์ จำกัด ก่อตั้งในปี พ.ศ. 2547 ด้วยความมุ่งมั่นที่จะก้าวสู่ความเป็นผู้นำในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพผสานแนวคิดสร้างสรรค์ใหม่ๆ โครงการ ที่ผ่านมาของบริษัท อาทิเช่น โครงการบ้านราชประสงค์ซึ่งตั้งอยู่บนถนนราชดำริที่บริษัทได้เป็นผู้ริเริ่มนำธุรกิจโรงแรมมาผนวกเป็นส่วนหนึ่งของโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มแก่โครงการ โครงการบ้านนวธารา รีสอร์ตคอนโดเต็มรูปแบบเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา และธุรกิจโรงแรมภายใต้ชื่อ อนันตรา บ้านราชประสงค์ เซอร์วิส สวีท (กรุงเทพ) ซึ่งบริหารงานโดย ไมเนอร์ กรุ๊ป

โครงการคอนโดมิเนียมตากอากาศ "ดิ เอ็นเนอร์จี้ หัวหิน-ชะอำ"
เซียนเหยียบเมฆ "มณเฑียร อินทร์น้อย ปลุกนวัตกรรมคอนโด "จ่าย 1 ปี...อยู่ฟรีตลอดชีวิต"

  

          คลุกคลีวงการอสังหาริมทรัพย์ 20-30 ปี วันนี้เขาอยู่เบื้องหลัง ความสำเร็จโครงการอสังหา ริมทรัพย์บิ๊กโปรเจ็กต์ของกลุ่มบ้านราชประสงค์ "ประชาชาติธุรกิจ" สัมภาษณ์ตรง "พี่ต่าย-มณเฑียร อินทร์น้อย" ซีอีโอกลุ่มบ้านราชประสงค์ บริษัทอสังหาฯ เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมตากอากาศ "ดิ เอ็นเนอร์จี้ หัวหิน-ชะอำ" ที่กำลังสร้างความฮือฮาด้วยการชูจุดขาย ลูกค้าซื้อห้องชุด จ่ายค่าพื้นที่ส่วนกลาง 1 ปี แล้วหลังจากนั้น...อยู่ฟรีตลอดชีวิต

แนวคิดในการพัฒนาโครงการ

            แนว คิดรวบยอดของ "ดิ เอ็นเนอร์จี้ หัวหิน-ชะอำ" เริ่มจากผมศึกษาข้อบกพร่องโปรเจ็กต์คอนโดฯต่างจังหวัด เหตุผลที่ไม่ประสบความสำเร็จคืออะไร คำตอบที่พบคือปัญหาค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลาง เพราะส่วนใหญ่ถ้าซื้ออยู่มักจะไม่ได้พักประจำ นาน ๆ ครั้งอาจจะ ปีละ 3-4 ครั้ง แต่ต้องแบกภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางทุกเดือน และจ่ายเต็มเดือนด้วย

          บทสรุปสุดท้าย เราพบว่าค่าส่วนกลางปกติจะมาจากผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ สมทบจ่ายคนละก้อนเข้ามา ขณะที่โจทย์คือ
ดิ เอ็นเนอร์จี้ หัวหิน ทั้งโครงการเราต้องการเงินสำหรับเป็นค่าบริหารจัดการปีละ 40 ล้านบาทโดยประมาณ

          นั่นหมายความว่า เงินสมทบก้อนแรกจะต้องมีวอลุ่มขนาดใหญ่ โครงการดิ เอ็นเนอร์จี้ฯ เต็มโครงการมี 6,000 ยูนิต ถือว่าขนาดใหญ่พอ ส่วนกลุ่มบ้านราชประสงค์เรามีประสบการณ์พัฒนา ที่ดิน 30 ปีแล้วมั้ง ไม่ใช่มือใหม่ในวงการ และสุดท้ายเมื่อมีเงินสมทบจัดตั้งเป็นกองทุนนิติบุคคลขึ้นมาก็จะให้มืออาชีพ ด้านบริหารเงินเข้ามารับผิดชอบให้

          นั่นคือเราเซ็นสัญญากับบริษัท หลักทรัพย์บัวหลวง ในเครือธนาคารกรุงเทพเป็นผู้บริหารจัดการกองทุน ตามสัญญาขนาดกองทุนจะมีสัก 630 ล้านบาท มาจาก 60% ที่เรียกเก็บผู้ซื้อห้องชุด อีก 40% บริษัทสมทบให้ทาง บล.บัวหลวงจะบริหารจัดการกองทุน ยีลด์หรือ ผลประโยชน์ตอบแทนอยู่ที่ 5-6% ต่อปี ซึ่งจะครอบคลุมกับโจทย์ของเราที่ต้องการใช้เงินปีละ 30-40 ล้านบาท


สรุปว่าลูกค้าต้องจ่ายเท่าไหร่

           ลูกค้า ซื้อห้องชุดเรา มีค่าใช้จ่าย 2 ก้อน ก้อนแรกเป็นค่าส่วนกลางที่จะเรียกเก็บวันโอน ในอัตราตารางเมตรละ 50 บาท คูณ 12 เดือน ก้อนที่สองเรียกว่า sinking fune จ่ายในอัตราตารางเมตรละ 1,000 บาท คูณ 12 เดือน ทั้งหมดนี้จ่ายเพียงครั้งเดียว ผมกล้าพูดว่าเราเป็นโครงการแรกในประเทศไทยที่นำเสนอให้กับลูกค้า

        มีข้อสังเกตให้นิดเดียวครับ ปกติเงินกองทุนสาธารณูปโภคหรือ sinking fund ไม่ว่าซื้อบ้านหรือคอนโดฯ จะเรียกเก็บในอัตราล่วงหน้า 3 ปี แต่ที่นี่เราเรียกเก็บในอัตราปีเดียวเท่านั้น


รายละเอียดโครงการ

           ดิ เอ็นเนอร์จี้ หัวหิน มีพื้นที่ทั้งหมด 130 ไร่ เรากันเป็นพื้นที่ส่วนกลางถึง 73% อีก 27% เป็นส่วนที่อยู่อาศัย ทั้งที่กฎหมายจัดสรรระบุเพียงให้มีพื้นที่ ส่วนกลาง 30% แต่ของเราการใช้สอยพื้นที่ออกแบบให้กลับกัน

        ทั้งโครงการมี 6,000 ยูนิต ออกแบบเป็นคลัสเตอร์ มีทั้งหมด 6 คลัสเตอร์ แต่ละคลัสเตอร์จะมี 6 อาคาร มูลค่ารวม 2 หมื่นล้านบาท ห้องชุดเริ่มต้น 31 ตารางเมตร แบบ 1-2-3 ห้องนอนและดูเพล็กซ์ โดยห้องชุดพื้นที่ใช้สอย 31-87 ตารางเมตรจะมีสัดส่วนรวมถึง 5,331 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.8-7 ล้านบาท

        กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ตอนที่ศึกษาตลาดพบว่าน่าจะเป็นกลุ่มซื้อเพื่ออยู่เองมีสัดส่วนสูงที่สุด 60% กลุ่มที่สองคือซื้อเพื่อการลงทุนสำหรับปล่อยเช่า

        ที่เหลือ 15% เป็นกลุ่มลงทุนรูปแบบใหม่ คือบริษัทองค์กรต้าง ๆ ซื้อเพื่อทำเป็นสวัสดิการให้กับพนักงาน ผู้บริหาร หรือซื้อไว้เพื่อเป็นห้องชุดตากอากาศ

       หน้าตาโครงการจะเป็นสไตล์โคโลเนียล สถาปัตยกรรมจะเป็นยุคอาณานิคม เพราะเราตั้งใกล้กับพระราชวังมฤคทายวัน โรงแรมรถไฟ ใกล้วังบ้านปืน แผนการตลาดเราทำเป็นห้องชุดฟูลลีเฟอร์นิช ตกแต่งพร้อมอยู่ เราให้ทั้งเฟอร์นิเจอร์บิลต์อินและลอยตัว ให้แม้กระทั่งที่นอนปลอกหมอน

        นอกจากนี้ กลุ่มบ้านราชประสงค์ มีประสบการณ์พัฒนาคอนโดฯพรีเมี่ยม แบรนด์ "บ้านหรรษา ราชดำริ" อยู่ในซอยมหาดเล็กหลวง 3 ครึ่งหนึ่งเป็นโรงแรม อีกครึ่งหนึ่งเป็นเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ และเพิ่งจะปิดการขายคอนโดฯแบรนด์ "นวธารา" ทำเลถนนเกษตร-นวมินทร์

        สำหรับดิ เอ็นเนอร์จี้ฯ บริษัทจะลงทุนสร้างสปอร์ตคอมเพล็กซ์ และมีแผนลงทุนโรงแรม 5 ดาว 170 ห้อง จะให้บริการเฉพาะสมาชิกลูกค้าห้องชุดในโครงการเท่านั้น เพื่อเป็นการต่อยอด ด้านบริการว่า นอกจากซื้อดิ เอ็นเนอร์จี้ฯ จ่ายครั้งเดียวปีเดียวจะได้ฟรี ค่าส่วนกลางตลอดชีพแล้ว ยังจะได้ฟรีค่าใช้บริการสปอร์ตคอมเพล็กซ์ และมีแต้มสะสมนำไปใช้บริการโรงแรม 5 ดาวภายในโครงการอีกด้วย


แผนการขายและส่งมอบห้องชุด

            ผมจองพื้นที่พารากอนฮอลล์ล่วงหน้า 6 เดือน ไม่ว่าน้ำจะท่วมหรือไม่เราก็ต้องเปิดขาย ปรากฏว่า 1-2 สัปดาห์ยอด พรีเซลวิ่งไป 1,000 กว่ายูนิต ประเมินแล้วคาดว่ากลางปี"55 ก็น่าจะปิดการขายได้ เพราะกลายเป็นว่าน้ำท่วมใหญ่กลายเป็นสปริงบอร์ดให้กับโครงการคอนโดฯตากอากาศ เพราะผู้บริโภคส่วนหนึ่งเริ่มเปลี่ยนพฤติกรรมหันมาสนใจซื้อที่พักแห่งที่ 2 หรือที่พักตากอากาศสำรอง

         ส่วนการก่อสร้างจะเริ่มกลางปีนี้ คาดว่าจะเริ่มส่งมอบห้องชุดได้ตั้งแต่ปลายปี 2557 และโอนได้ทั้งหมดในปี 2558

         ทั้งหมดนี้คือคีย์ซักเซสของโครงการ ภายใต้ปรัชญาการทำธุรกิจของกลุ่มบ้านราชประสงค์ที่ว่า "ที่สุดของการให้"


ที่มา  :  วันที่ 06 มกราคม พ.ศ. 2555  ประชาชาติธุรกิจ