แนวโน้วด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 นี้จะเป็นไปในทิศทางไหน

           ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส(AREA) ได้เผยถึงภาพรวมให้ได้รับรู้ข้อมูลที่น่าจะเป็นไปเพื่อที่จะได้รับมือได้ทัน

           ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่น่าสนใจด้วยกัน 8 ประการ ประกอบด้วย

1. ปี 2555 นี้ โครงการเปิดใหม่จะยังมีจำนวนใกล้เคียงกับปี 2554 และ หากเศรษฐกิจของประเทศเฟื่องฟูมากขึ้น โอกาสที่การเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ จะมีมากขึ้นตาม
2. ขณะที่โอกาสที่เกิดฟองสบู่เกิดขึ้นนั้น จะมีไม่มากนัก ยกเว้นเพียงบางโครงการ ที่อาจจะประสบปัญหา เนื่องจากการอำนวยสินเชื่อในราคาที่สูงเกินจริง และผู้กู้ไม่สามารถผ่อนต่อได้
3. ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะกลุ่มห้องชุดมือสองที่อยู่ใจกลางเมือง ยังคงเพิ่มขึ้นตามการเกิดเพิ่มของห้องชุดริมรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ ขณะที่ห้องชุดราคาถูก ที่ยังเหลืออยู่มากมายนั้น ราคาคงไม่เพิ่มขึ้น เพราะการบำรุงรักษาไม่ดีนั่นเอง
4. สถานการณ์น้ำท่วม ปี 2554 ส่งผลต่อการชะลอการตัดสินใจซื้อออกไประยะหนึ่ง นอกจากรายได้ลด ก็ยังพบความวิตกกังวลกับภัยธรรมชาติ ซึ่งคาดว่ากำลังซื้อจะกลับมาประมาณไตรมาส 3 ของปี 2555 และปัญหานี้จะไม่ส่งผลกระทบระยะยาว เพราะเชื่อว่าโอกาสจะเกิดน้ำท่วมซ้ำ จะไม่เกิดขึ้นอีก แต่อาจจะพิจารณาปรากฏการณ์ฝนแล้งในอนาคตได้เช่นกัน
5. นอกจากนี้ ผู้ประกอบการจะกระจายการลงทุนไปพัฒนาโครงการอาคารชุด แทนที่อยู่อาศัยแนวราบ และในพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม หรือ ได้รับผลกระทบน้อย จะได้รับความนิยมจากผู้บริโภคมากขึ้น
6. แนะผู้ประกอบการควรมีแนวทางกระจายความเสี่ยงไปพัฒนาพื้นที่ในส่วนภูมิภาค โดยเฉพาะหัวเมืองใหญ่มากขึ้น เช่น ชลบุรี หัวหิน เชียงใหม่ ภูเก็ต นครราชสีมา และขอนแก่น รวมทั้งการกระจายไปต่างประเทศที่มีโอกาสสูง เช่น อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ ตามการเปิดพรมแดนเศรษฐกิจประเทศในอนาคต
7. ราคาที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่ นอกจากไม่ลดราคาแล้ว ยังจะมีแนวโน้มปรับราคาสูงขึ้นอีก เนื่องจากต้นทุนวัสดุ และค่าแรงงานที่สูงขึ้น
8. ผู้บริโภคจะมีปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น คิดนานขึ้น โดยเฉพาะด้านกายภาพ ทำเลที่ตั้งของโครงการ รวมถึงระบบป้องกันน้ำท่วม ที่จะสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภคมากขึ้น

          ทั้งนี้ได้ระบุภาพรวมปี 2554 ที่ผ่านมาว่าน้ำท่วมทำโครงการรอขายในปัจจุบันเกือบ 1.4 หมื่นล้านบาท สรุปภาพรวมในปี2555 ในแง่หนึ่งสะท้อนถึงภาวะที่ถดถอยลง แต่ในแง่ดีก็แสดงให้เห็นว่าภาวะฟองสบู่คงจะไม่เกิดขึ้น

          จากข้อมูลการสำรวจและประมวลภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมดตลอดปี 2554 พบว่า ชะลอตัวกว่าปี 2553 โดยมีการเปิดตัวโครงการมากถึง 407 โครงการ รวม 85,800 หน่วย มูลค่า 256,042 ล้านบาท ลดลงกว่าปี 2553 ถึง 27 % ของจำนวนหน่วย และ 15 % ของมูลค่า สะท้อนถึงภาวะที่ถดถอยลง แต่ส่วนดีเป็นก็แสดงให้เห็นว่า จะไม่เกิดภาวะฟองสบู่แน่นอน

          และโครงการใหม่ ที่เปิดตัวใน ปี 2554 จำนวน 85,800 หน่วย มีการขายได้ทั้งในส่วนโครงการเก่าและใหม่ รวม 81,816 หน่วย แสดงให้เห็นถึงความสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ ขณะที่ ณ สิ้นปี 2554 มีหน่วยขายที่อยู่อาศัยคงเหลือขายในปี 2555 จำนวน 134,266 หน่วย หรือประมาณ 3% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งก็ไม่น่าเป็นห่วงมากนัก โดยช่วงที่มีสถานการณ์น้ำท่วม ปี 54 ส่งผลกระทบโครงการ ประมาณ 600 โครงการ ประสบปัญหา รวมประมาณ 50,000 หน่วย มูลค่าทรัพย์ที่รอการขายได้รับผลกระทบ 14,000 ล้านบาท ซึ่ง ดร.โสภณ มองว่า เป็นส่วนกระทบที่ไม่มากนักเช่นกัน ราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้า ยังปรับตัวสูงขึ้น แม้จะได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ยังประเมินราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล พบว่า ราคาที่ดินบริเวณสถานีรถไฟฟ้าสายต่างๆ เพิ่มขึ้นมากกว่าเท่าตัว

       - ที่ดินบริเวณรถไฟฟ้าบีทีเอส ราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11.7% ต่อปี ในช่วงปี 2553-2554 โดยสถานีที่เพิ่มขึ้นต่ำสุดก็คือสถานีหมอชิต เพิ่มขึ้นเพียง 5.6% แต่ก็ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยทั้ง กทม.และปริมณฑล

       - ในส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าบีทีเอส ช่วงอ่อนนุข-แบริ่ง ราคาเพิ่มขี้นถึง 14.8% โดยเฉลี่ย โดยบริเวณอ่อนนุช ราคาเพิ่มขึ้นเป็น 4.5 แสนบาทต่อตารางวาในปี 2554 หรือเพิ่มขึ้น 19% ส่วนบริเวณซอยแบริ่ง ราคาเพิ่มขึ้นต่ำสุด แต่ก็ยังสูงถึง 11.1% และยังพบว่า ส่วนต่อขยายตากสิน-บางหว้า ราคาเพิ่มขึ้น 12.1% โดยเพิ่มสูงสุดบริเวณถนนกรุงธนบุรีถึง 18% และเพิ่มต่ำสุดบริเวณบางหว้า ซึ่งเป็นสถานีสุดท้าย แต่ก็มีราคาถึงตารางวาละ 1.1 แสนบาท ส่วนในพื้นที่ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่ ราคาเพิ่มขึ้นเพียง 9.5% เพราะยังไม่มีการก่อสร้างใดๆ

        “ ตั้งแต่เปิดเดินรถไฟฟ้ามาตั้งแต่ปี 2541 จนถึงปัจจุบัน ราคาที่ดินบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสเพิ่มขึ้น 210% หรือราคาเปลี่ยนจาก 1 เท่าเป็น 3 เท่า โดยเฉพาะบริเวณสถานีนานา ราคาเพิ่มขึ้นถึง 270% เนื่องจากเป็นแหล่งการค้าสำคัญเชี่อมต่อกับเพลินจิต” ดร.โสภณ กล่าว

       - ที่ดินบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าของรถไฟฟ้ามหานครหรือเอ็มอาร์ที ช่วงปี 2554 ราคาเพิ่มขึ้นถึง 14.4% ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารถไฟฟ้า BTS โดยสถานที่เพิ่มขึ้นต่ำสุดก็คือสถานีบางซื่อ ที่ดินมีราคา 1.7 แสนบาทต่อตารางวา ส่วนที่เพิ่มขึ้นสูงสุดก็คือสถานีสีลม ซึ่งการที่พื้นที่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที เพิ่มขึ้นมากกว่ารถไฟฟ้าบีทีเอส เพราะการพัฒนาอย่างเข้มข้นในบริเวณถนนรัชดาภิเษก เขตห้วยขวาง และอื่น ๆ ซึ่งเน้นการพัฒนาในเชิงพาณิชย์
อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2548-2554 ที่ดินตามสถานีรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ทีเพิ่มขึ้น 90% ขณะที่รถไฟฟ้าบีทีเอสเพิ่มขึ้น 128%

       - นอกจากนี้ ยังมีที่ดินริมทางรถไฟฟ้าสายสุวรรณภูมิ หรือแอร์พอร์ตลิงค์ ก็เพิ่มขึ้น 10.6% โดยเฉลี่ย รถไฟฟ้าสายสีม่วงบางซื่อ-บางใหญ่ เพิ่มขึ้น 10.3% รถไฟฟ้าสีน้ำเงินหัวลำโพง-บางแค ราคาเพิ่มขึ้น 11.2% และช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ราคาเฉลี่ยก็เพิ่มขึ้น 9% ส่วนรถไฟฟ้าสายสีแดงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ราคาเพิ่ม 7.9%

       - สำหรับบริเวณที่ถูกน้ำท่วมใหญ่ เช่น สถานคลองบางไผ่ ราคาก็ยังเพิ่มขื้นเป็นตารางวาละ 6 หมื่นบาท หรือเพิ่มขึ้น 9.1% สถานีตลาดบางใหญ่ ราคาตารางวาละ 8.5 หมื่นบาท หรือเพิ่มขึ้น 13.3% สถานีท่าอิฐ ก็เพิ่มขึ้น 11.8% เป็นต้น สะท้อนว่า แม้จะมีปัญหาน้ำท่วม แต่ก็ไม่กระทบราคาที่ดิน และราคายังจะเพิ่มขึ้นอีก 10% ในปีหน้า ซึ่ง ราคาที่ดินริมรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง แสดงนัยสำคัญว่า การก่อสร้างรถไฟฟ้าใจกลางเมืองมีความคุ้มค่า สร้างความเจริญให้กับประเทศชาติอย่างเด่นชัด และยังจะช่วยทำให้กรุงเทพมหานครมีการเติบโตอย่างมีแบบแผน ไม่รุกล้ำออกไปในพื้นที่ชนบทชานเมืองอีกด้วย … ดร.โสภณ กล่าวทิ้งท้าย