อสังหาฯชะงักทั้งตลาด รับพิษน้ำท่วม5แสนหลัง

          ธุรกิจอสังหาฯ รับวิกฤติน้ำท่วมหนัก ฉุดยอดขายชะงักทั้งตลาด ยอดโอนหดตัวกว่า 50% พฤกษา เผยบ้านจมน้ำ 80 โครงการ เป็นโครงการใหม่ถึง 63 แห่ง กระทบรายได้ปีนี้วูบเกือบ หมื่นล้านบาท เลื่อนเปิด 29 โครงการใหม่ไปปี 2555

          ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ชี้กระทบภาพรวมตลาด ยอดโอนแนวราบหด 28% คาดปีนี้ เหลือยอดจดทะเบียน 1.4 แสนหน่วย โบรกเกอร์ฟันธงตลาดอสังหาฯ ผันผวนหนัก

          ผลกระทบน้ำท่วมใหญ่ในหลายพื้นที่ของกรุงเทพฯ ซึ่งยังคงขยายบริเวณกว้างเพิ่มขึ้น นอกจากสร้างความเสียหายต่อบ้านเรือนประชาชน ยังส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะทำให้บรรยากาศการซื้อ-ขายของตลาด เกิดภาวะชะงักไปแทบทุกทำเล และภาวะน้ำท่วมหลายพื้นที่ยังส่งผลกระทบโดยตรง ต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในแง่ของยอดขาย การพัฒนา และเพิ่มภาระต้นทุนในการฟื้นฟูหลังจากนี้

          นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวในงานแถลงผลประกอบการไตรมาส 3/2554 เมื่อวานนี้ (10 พ.ย.) ว่า สถานการณ์น้ำท่วมรุนแรงในเดือนต.ค. จะทำให้ผลประกอบการไตรมาส 4 ของ พฤกษา ได้รับผลกระทบ โดยประมาณการรายได้ปีนี้ที่เดิมตั้งเป้าไว้ที่ 3.2 หมื่นล้านบาท อาจทำได้เพียง 2.2-2.3 หมื่นล้านบาทเท่านั้น หรือหายไปประมาณ 1 หมื่นล้านบาท

ตลาดชะงัก พฤกษา เลื่อน29โครงการ

         นอกจากนี้ ยังต้องชะลอการเปิดโครงการใหม่ จากเดิมที่ตั้งเป้าจะเปิดใหม่ทั้งปีรวม 78 โครงการ โดย 3 ไตรมาสแรกที่ผ่านมาเปิดไปแล้ว 46 โครงการ ล่าสุดในเดือนต.ค. เปิดอีก 3 โครงการ รวมเป็น 49 โครงการ แต่ที่เหลืออีก 29 โครงการ อาจต้องเลื่อนไปลงทุนในปี 2555 คิดเป็นมูลค่าการลงทุนรวม 20,300 ล้านบาท

         นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ พฤกษา เรียลเอสเตทฯ กล่าวว่า ผลกระทบจากน้ำท่วมที่เห็นภาพชัดเจนอีกด้าน คือ สถานการณ์การซื้อ-ขายบ้านของพฤกษา ซึ่งค่อนข้างเงียบเหงา ไม่ค่อยมีประชาชนเข้ามาดูโครงการมากนัก ทั้งในโครงการที่น้ำท่วมและน้ำไม่ท่วม แต่เชื่อว่าประชาชนยังมีกำลังซื้อ ส่วนกรณี ที่หลายคนตั้งข้อสังเกตว่า หลังจากนี้ ตลาดคอนโดจะได้รับอานิสงส์ เชื่อว่าจะเป็นความนิยมแค่ระยะสั้นเท่านั้น ข้อมูลจากไซต์งานพฤกษา ยังพบว่า ผู้สนใจซื้อบ้านและคอนโด มีระดับใกล้เคียงกัน

         ส่วนความเสียหายโดยตรงจากภาวะน้ำท่วม นายประเสริฐ เผยว่า ล่าสุดมีโครงการจัดสรรของพฤกษา ทั้งโครงการเก่าและโครงการใหม่ประสบปัญหาน้ำท่วมรวม 80 โครงการ ในจำนวนนี้ เป็นโครงการใหม่ 63 โครงการ และโครงการใหม่ที่ท่วมรุนแรงมี 22 โครงการ

         เรื่องความเสียหายตอนนี้ ยังไม่ขอพูดอะไรมาก เพราะสถานการณ์ยังไม่จบ ไม่รู้ว่า จากนี้จะท่วมเข้ากรุงเทพฯ ชั้นใน หรือท่วมอีกมากน้อยแค่ไหน แต่ พฤกษา จัดทีมเฝ้าติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด นายประเสริฐ กล่าวและว่า แนวโน้มทำเลในการก่อสร้างโครงการใหม่ก็เช่นกัน ขณะนี้ยังไม่สามารถประเมินได้ว่า พื้นที่ใดปลอดภัยและเหมาะสมจะสร้างโครงการใหม่ คงต้องรออีก 2-3 เดือน จึงจะประเมินทำเลที่เหมาะสมได้

ชะลอก่อสร้าง1-2เดือนเร่งฟื้นฟู

         นายประเสริฐ กล่าวอีกว่า ในส่วนของโครงการที่กำลังก่อสร้างในปัจจุบัน จำเป็นต้องชะลอการก่อสร้างออกไปก่อน เนื่องจากลูกจ้างของบริษัทรับเหมาก่อสร้าง ได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วม คาดว่าต้องใช้เวลาประมาณ 1-2 เดือน กว่าที่ลูกจ้างจะพร้อมกลับมาทำงานได้ตามปกติ

         ในระหว่างที่งานก่อสร้างชะลอตัว และลูกบ้านพฤกษาจำนวนมากได้รับผลกระทบน้ำท่วม บริษัทได้ให้การช่วยเหลือลูกบ้านในโครงการ ด้วยการเจรจากับธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เพื่อพักชำระค่าบ้าน ขณะนี้ ธนาคารหลายแห่งเร่งช่วยลูกค้า โดยไม่รอ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศนโยบายเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับแอลทีวี (LTV) แล้ว โดยส่วนใหญ่เน้นพักชำระเงินต้น ให้ชำระเพียงดอกเบี้ย

          ขณะเดียวกัน ได้เจรจากับพันธมิตรกลุ่มวัสดุก่อสร้างและผู้รับเหมารายย่อย เพื่อช่วยรองรับการซ่อมแซมบ้านราคาถูก ให้แก่ลูกบ้านที่เดือดร้อน คาดว่าจะได้ข้อสรุป ที่ชัดเจนภายใน 7 วัน

          หลังจากนี้ ผังเมืองรวมของจังหวัดที่ถูกน้ำท่วม น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ นโยบายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม ก็น่าจะเปลี่ยน การขออนุญาตก่อสร้างอาจมีข้อกำหนดเข้ามาผูกพันมากขึ้น นายประเสริฐ กล่าวและว่า อีกแนวทางที่พฤกษานำมาใช้ในช่วงวิกฤติน้ำท่วมครั้งนี้ คือ ตัดงบโฆษณาลง เพื่อคงสภาพคล่องทางธุรกิจต่อไป นำเงินมาเป็นค่าใช้จ่ายการบริหาร และหยุดรับพนักงานใหม่

ปรับพื้นที่ราคาบ้านเพิ่ม 1.5-3%

          ผู้บริหารพฤกษา กล่าวด้วยว่า หลังจากนี้ การพัฒนาโครงการจัดสรรใหม่ๆ จะต้องถมพื้นที่สูงขึ้นอีก จากเดิมที่ถมที่สูงกว่าพื้นถนน 20-30 เซนติเมตร โดยอาจต้องเทียบจากสถานการณ์น้ำท่วมในแต่ละพื้นที่ คาดว่าการถมพื้นที่ให้สูงขึ้น จะส่งผลให้ราคาบ้านแต่ละหลังสูงขึ้นประมาณ 1.5-3%

          ส่วนประเด็นที่ว่า ราคาที่ดินในพื้นที่ถูกน้ำท่วมอาจมีการปรับลดลง ผู้บริหารพฤกษามองว่า เหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้ เป็นสถานการณ์พิเศษที่เกิดขึ้นในรอบ 50 ปี และโดยปกติพฤกษา มีโครงการบ้านที่เป็นบ้านราคาถูกมากอยู่แล้ว อีกทั้งสถานการณ์น้ำท่วม ยังไม่จบ จึงยังไม่สามารถสรุปได้ว่า จะมีการปรับลดราคาขายบ้านหรือไม่

บ้านจมน้ำ5แสนหลังราคาดิ่ง

         ด้าน นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ประมาณการว่า ในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมทั้งหมด มีที่อยู่อาศัยทั้งหมด 2,656 โครงการ จำนวน 549,888 รวมมูลค่า 1,254,005 ล้านบาท หรือตกหน่วยละ 2.280 ล้านบาท และเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 2,425 โครงการ จำนวน 461,664 หน่วย รวมมูลค่า 1,147,970 ล้านบาท เฉลี่ยหน่วยละ 2.487 ล้านบาท ที่อยู่อาศัยที่เป็นห้องชุดมีจำนวน 88,224 หน่วย รวมมูลค่า 106,035 ล้านบาท หรือ 1.202 ล้านบาทต่อหน่วย

         หลังจากน้ำท่วม ราคาที่อยู่อาศัยในพื้นที่เหล่านี้ อาจจะตกต่ำลงมาก เพราะกลายเป็นทำเลมีตำหนิจากน้ำท่วม ผู้ซื้อบ้านอาจเกิดความไม่มั่นใจในปัญหาการท่วมซ้ำซากในอนาคต ดังนั้น รัฐบาลจึงควรก่อสร้างสาธารณูปโภคเพื่อแก้ปัญหา ทั้งเขื่อนกั้นที่ถาวร และระบบป้องกันปัญหาน้ำทะเลหนุน รวมทั้งการปรับปรุงและก่อสร้างถนนหนทางอื่นๆ โดยเฉพาะการเร่งก่อสร้างทางด่วนผ่านเข้าไปยังพื้นที่ชานเมือง เพื่อทำให้ศักยภาพของที่ดินเพิ่มขึ้น

          หลังจากน้ำท่วม มีความเป็นไปได้ ที่ราคาบ้านในพื้นที่เหล่านั้นจะหยุดนิ่ง หรือลดต่ำลง ทำให้การซื้อขายชะงัก หากสมมติให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง 10% ของทั้งหมด 1.254 ล้านบาท เท่ากับเป็นความสูญเสีย 125,400 ล้านบาท จากข้อมูลต้นทุนการก่อสร้างทางด่วนตารางเมตรละ 32,000 บาท คาดว่าเงินจำนวน 125,400 ล้านบาทนี้ จะสามารถก่อสร้างทางด่วนขนาด 4 ช่องจราจร ได้ถึง 245 กิโลเมตร

ศูนย์ข้อมูลฯแจงตลาดหด 50-80%

         ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคาอาคารสงเคราะห์ ได้ปรับเพิ่มประมาณการที่อยู่อาศัย ในโครงการจัดสรรทั่วกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และจังหวัดพระนครศรีอยุธยา ได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมเป็น 1.4-1.5 แสนหน่วย จากจำนวนโครงการบ้านจัดสรร กว่า 1,000 โครงการ ซึ่งประเมินจากโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมดที่มีมาตั้งแต่อดีต

          ผลกระทบจากน้ำท่วม จากการตรวจสอบกับผู้ประกอบการหลายรายพบว่า ทำให้เห็นภาพความซบเซาอย่างมากของตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านสร้างใหม่และบ้านมือสอง ซึ่งทั้งจำนวนผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการ และจำนวนหน่วยบ้านจัดสรรที่ผู้ซื้อขอโอนกรรมสิทธิ์ ลดลงกว่า 50% บางโครงการอาจลดลงถึง 80% และยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปี 2554 ทั้งปี อาจปรับลดลงเหลือ 1.35-1.4 แสนหน่วย หรือลดลง 20% เมื่อเทียบกับปี 2553 ที่มียอดโอน 1.78 แสนหน่วย

          คาดว่า ยอดโอนฯโครงการจัดสรรแนวราบอาจลดลงจาก 1.05 แสนหน่วยในปี 2553 เหลือเพียง 7.6 หมื่นหน่วย หรือลดลง 28% ส่วนยอดโอนฯห้องชุดอาจลดลงจาก 7.3 หมื่นหน่วยในปี 2553 เหลือ 6.2 หมื่นหน่วย หรือลดลง 15% โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวมปี 2554 อาจปรับลดเหลือ 3 แสนล้านบาท ลดลง 26% จากยอด 4 แสนล้านบาทในปี 2553

โบรกเกอร์ชี้แนวโน้มตลาดผันผวน

         นายปฏิมา จีระแพทย์ กรรมการผู้จัดการของ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ปัญหาน้ำท่วมในกรุงเทพฯ และความไม่ชัดเจนเกี่ยวกับความเสี่ยงน้ำท่วม ของบริเวณกรุงเทพฯ ชั้นใน ทำให้ยากต่อการประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยช่วงหลังน้ำลด และส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ หลังน้ำลด จะมีความผันผวนค่อนข้างมาก

          นับจากนี้ไป เชื่อว่าการเปิดตัวโครงการที่พักอาศัยจะค่อนข้างเงียบเหงา ตามภาวะตลาดและปัญหาด้านการเดินทาง ซึ่งรายละเอียดทั้งหมดต้องถูกเปิดเผย ก่อนที่ผู้ซื้อจะเร่งหวนคืนสู่ตลาด และเจ้าของโครงการจำเป็นต้องประเมินโครงการต่างๆ ใหม่

          นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและประเมินมูลค่าทรัพย์สิน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ทำเลทองคอนโดมิเนียมจะเปลี่ยนไป หลังจากมีปัญหาน้ำท่วมกรุง ทำให้เจ้าของโครงการ หันมาเลือกทำเลคอนโดบริเวณที่น้ำเข้าไม่ถึง เช่น ใจกลางกรุงเทพฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณลุมพินี ที่ไม่ได้ตั้งอยู่ใกล้คลอง ส่วนสุขุมวิท ยังคงเป็นพื้นที่เสี่ยง เนื่องจากอยู่ถัดจากคลองแสนแสบ

          นอกจากนี้ ย่านถนนศรีนครินทร์และบางนา เป็นพื้นที่ใหม่ในการพัฒนาคอนโดมิเนียม โดยราคาคอนโดในภาพรวมเพิ่มขึ้น 6% แม้ว่าจะมีการแข่งขันสูง แต่ยังคงมีซัพพลายที่เปิดตัวในครึ่งปีแรก ประมาณ 32,549 ยูนิต จากซัพพลายทั้งหมด 251,327 ยูนิต

ที่มา http://daily.bangkokbiznews.com/detail/31382