ซื้อคอนโดฯหนีน้ำ...ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย

dailynews.co.th  วันอังคารที่ 7 กุมภาพันธ์ 2555

           นับตั้งแต่น้ำจำนวนมหาศาลจากทางเหนือเริ่มขยับเข้าใกล้เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล กระทั่งกระจายเต็มพื้นที่ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ เมื่อไม่มีใคร “เอาอยู่” ได้จริง สุดท้ายประชาชนจำนวนมากจำต้องแก้ปัญหาด้วยการทิ้งบ้านให้แช่น้ำเล่นไปพลาง ๆ ก่อนจะพาตัวเองและครอบครัวไปหาที่พักพิงใหม่ในเขตที่น้ำยังไม่ไปเยือน

           คอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารสูงยังไงน้ำก็ท่วมไม่ถึง จึงดูเหมือนว่าจะเป็นทางออกที่ดีกว่า หากว่าเหตุการณ์เช่นนี้จะเกิดขึ้นอีกครั้งในอนาคตอันใกล้ แต่เมื่อสถานการณ์ต่าง ๆ คลี่คลายแล้วดูเหมือนว่าการหนีน้ำโดยขายบ้านทิ้งไปอยู่อาคารชุดแทนนั้นยังไม่ใช่คำตอบสุดท้าย เพราะการจะมีบ้านสักหลังหรือคิดจะซื้อใหม่แล้วย้ายที่อยู่นั้นไม่ใช่เรื่องที่ทำได้ง่าย ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งบรรดามนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้จำกัด

           ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ในปี 2554 ภาพรวมของตลาดอาคารชุดนั้นลดลงจากปี 2553 ซึ่งถือเป็นช่วงที่บูมสูงสุด แต่คาดว่าในปีนี้สถานการณ์น่าจะดีขึ้นเพราะทุกคนมองว่าคอนโดมิเนียมน่าจะเป็นที่อยู่อาศัยทางเลือกที่ปลอดภัยกว่าเพราะอยู่แนวสูง ทรัพย์สินจะไม่ได้รับความเสียหาย เพียงแต่หากอยู่ในพื้นที่ประสบภัยอาจจะไม่สะดวกในเรื่องการเดินทาง แต่ทั้งนี้จากการเสวนาของผู้ประกอบการเมื่อปลายเดือน ธ.ค. 2554  พบว่ายังไม่มีแนวโน้มที่ผู้ประกอบการจะลดราคาขายบ้านลงแม้จะอยู่ในพื้นที่ประสบภัย เนื่องจากต้นทุนแรงงานที่เตรียมปรับเพิ่มสูงขึ้น ราคาวัสดุก็ไม่ได้ลดลง ราคาน้ำมันเป็นอีกหนึ่งปัจจัยของวงการก่อสร้างก็ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ

          “แนวโน้มการซื้อคอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดของผู้บริโภคนั้นจะเป็นการซื้อเพื่อสำรองไว้หากเกิดกรณีฉุกเฉินมากกว่า เพราะช่วง 2-3 เดือนก่อนหน้านี้หลายครอบครัวต้องเสียค่าเช่าอพาร์ตเมนต์ซึ่งมีราคาสูง อีกทั้งบางครั้งยังไม่สามารถหาที่พักได้เพราะความต้องการมีมากกว่าห้องที่มีอยู่ ซึ่งหากมีคอนโดมิเนียมสำรองไว้ก็จะไม่ต้องกังวลเรื่องที่พักอาศัย และหากอยู่ในพื้นที่เสี่ยงก็ยังมีแนวโน้มว่าจะป้องกันได้ง่ายกว่าโครงการบ้านจัดสรรที่มีขนาดใหญ่”

           ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าทั้งบีทีเอสและเอ็มอาร์ที ถือเป็นทำเลทองที่ได้รับความนิยมมากที่สุด เพราะการเดินทางที่สะดวกสบาย โดยมีจำนวนห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้วไม่ต่ำกว่า 2 แสนยูนิต แต่ปัจจุบันที่ดินในแนวรถไฟฟ้าที่หายากขึ้น ประกอบกับราคาที่ดินที่สูงขึ้น รวมทั้งวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่ถีบตัวสูงตาม ล้วนมีส่วนทำให้ราคาต่อตารางเมตรของอาคารชุดต้องปรับตัวตาม นอกเหนือไปจากการปรับตัวตามความต้องการที่เพิ่มมากขึ้นซึ่งเป็นไปตามกลไกตลาด

         “ต่อไปราคาคอนโดมิเนียมบนถนนสายหลักที่มีอยู่จะยิ่งปรับตัวสูงขึ้น ไม่ใช่เพราะปัญหาน้ำท่วมแต่เป็นเพราะผังเมืองรวมของ กทม.ที่กำลังจะออกมา ซึ่งจำกัดพื้นที่ในการก่อสร้างโครงการ ไม่ให้สร้างอาคารสูงตามซอยที่มีความกว้างของถนนต่ำกว่า 12 เมตร เหมือนอย่างที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน หากผังเมืองฉบับนี้ประกาศออกมาจริงต่อไปห้องชุดราคาไม่เกิน 50,000 ต่อตารางเมตรก็จะไม่มีอีกต่อไป”

          ขณะที่ อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร บอกว่า ผู้ประกอบการในพื้นที่ประสบภัยส่วนใหญ่อาจชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงนี้ แต่คาดว่าภาวะดังกล่าวจะเกิดขึ้นไม่นานนักอย่างมากประมาณ 3-6 เดือน ส่วนโครงการที่เปิดขายไปก่อนหน้านั้นแล้วจากการสำรวจพบว่ายังคงส่งมอบบ้านเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าเหมือนปกติ

          บ้านระดับราคา 3 ล้านบวกลบ จากที่คาดการณ์กันไว้ก่อนหน้านี้ว่าอาจจะทิ้งดาวน์ในทำเลประสบภัยมากถึง 25% กลับพบว่าหลังน้ำท่วมมีเพียงแค่ 10% เท่านั้น และสาเหตุหลักไม่ได้เกิดจากความวิตกกังวลในเรื่องน้ำท่วม แต่เกิดจากปัญหารายได้ของผู้ซื้อเองมากกว่า เพราะอาจถูกเลิกจ้างงานตั้งแต่ช่วงประสบอุทกภัยซึ่งพบว่ามีมากถึง 60% ขณะที่สาเหตุจากความวิตกกังวลเรื่องน้ำท่วมมีเพียง 40% เท่านั้น

         “ที่ลูกค้ากลุ่มนี้ไม่ทิ้งดาวน์ ไม่ย้ายทำเล เป็นเพราะที่อยู่อาศัยถูกผูกติดอยู่กับแรงงาน เป็นทำเลที่ใกล้กับที่ทำงาน เดินทางสะดวก และส่วนใหญ่ลูกค้ากลุ่มนี้มักอยู่กันเป็นครอบครัว มีผู้อยู่อาศัย 3 คนขึ้นไป การจะย้ายไปอยู่อาคารชุดทำได้ยาก เพราะข้อจำกัดเรื่องพื้นที่”

          ส่วนลูกค้าที่ซื้อบ้านราคา 10 ล้านขึ้นไป ส่วนใหญ่มักประกอบธุรกิจส่วนตัว หรือเป็นพวกผู้บริหาร ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้เวลาทำงานไม่ใช่ปัจจัยชี้ขาดในการตัดสินใจซื้อบ้าน ซึ่งเป็นกลุ่มที่ตัดสินใจย้ายทำเลที่อยู่อาศัยได้ง่ายกว่าลูกค้ากลุ่มแรก ลูกค้ากลุ่มนี้ มีเงินมากพอที่จะซื้อบ้านหรืออาคารชุดในเมือง หรือบ้านพักต่างจังหวัดเพิ่มได้ ส่วนใหญ่มีที่อยู่อาศัยมากกว่า 1 แห่งมาตั้งแต่ก่อนจะประสบอุทกภัย

          ในเมื่อบ้านจัดสรรยังคงเป็นสิ่งที่ผู้บริโภคต้องการ แม้ว่าอาจจะต้องประสบกับปัญหาน้ำท่วมใหญ่อีกครั้ง เพราะระบบการบริหารจัดการน้ำของประเทศไทยยังไม่ดีพอ การทำประกันภัยให้ครอบคลุมด้านอุทกภัยด้วยเพิ่มเติมจากประกันอัคคีภัยที่มีอยู่เดิม จึงอาจจะมีส่วนช่วยในการสร้างความมั่นใจสำหรับบ้านพักอาศัย

           ความเสียหายจากมหาอุทกภัยเมื่อปลายปี 54  มีมากกว่าความเสียหายจากภัยสึนามิปี 47 ถึง 10 เท่า ประเมินเบื้องต้นมีกรมธรรม์ประกันภัยที่ได้รับความเสียหายรวมมีกว่า 7,500 กรมธรรม์ ค่าสินไหมทดแทนรวมกว่า 22,000 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้ 20,000 ล้านบาท เป็นค่าสินไหมของการประกันความเสี่ยงภัยทุกชนิด ส่วนกรมธรรม์ประกันภัยการก่อสร้าง 350 กรมธรรม์ เป็นค่าสินไหม 150 ล้านบาท ขณะที่ลูกค้ารายย่อยประเภทบ้านอยู่อาศัย 4,000 กรมธรรม์ เป็นค่าสินไหม 2,000 ล้านบาท รถยนต์ 2,500 คัน เป็นค่าสินไหมรวม 400 ล้านบาท โดย 1 ใน 3 หรือกว่า 800 คัน เป็นรถที่เสียหายสิ้นเชิง

           เป็นการตอกย้ำว่า จากนี้ไป ทั้งภาคธุรกิจ ภาคประชาชนจะหันมาให้ความสำคัญกับการทำประกันภัยเพิ่มเติมอย่างแน่นอน !!

           ผู้คร่ำหวอดวงการประกันภัยอย่าง จีรพันธ์ อัศวะธนกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้อำนวยการบริษัท ประกันภัยไทยวิวัฒน์ จำกัด ในฐานะนายกสมาคมประกันวินาศภัย ระบุว่า หากรัฐตั้งกองทุนประกันภัยสำหรับภัยน้ำท่วมวงเงิน 50,000 ล้านบาทจริง จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้รีอินชัวเรอร์ ให้เห็นว่ารัฐบาลจริงจังในการแก้ปัญหาน้ำท่วม เพราะปัจจุบันบริษัทประกันภัยหลายแห่งกำลังลุ้นระทึกตัวโก่งกับผลเจรจากับรีอินชัวเรอร์ต่างประเทศอยู่ว่าจะออกหัวหรือก้อย เพราะที่ผ่านมามีหลายรายที่ปฏิเสธ แม้ว่าหลายรายยังรับประกันภัยต่อเหมือนเดิม เพียงแต่ขอโขกค่าเบี้ยประกันภัยขึ้นตามความเสี่ยงภัย

          “บริษัทประกันภัยไทยเจรจากับรีอินชัวเรอร์ต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง เพราะสัญญาเปลี่ยนแปลงได้ตลอด อีกทั้งขณะนี้มีการเจรจาการรับประกันภัยพืชผลการเกษตรอีกด้วย คาดว่าจะได้ข้อยุติภายในไตรมาสแรกปีนี้ ส่วนลูกค้าเก่าที่กรมธรรม์หมดอายุปลายปี 54 นั้น บริษัทประกันจะต่ออายุกรมธรรม์ให้ทันที แต่เบี้ยประกันภัยนั้นจะอิงตามความเสี่ยง หากเป็นพื้นที่ในเขตภัยพิบัติ หรือประสบปัญหาน้ำท่วม เบี้ยประกันจะสูงขึ้น เพราะถือว่ามีความเสี่ยงสูง แต่หากอยู่ในพื้นที่ราบสูง ไม่มีปัญหาเรื่องน้ำท่วม เบี้ยประกันยังคงเป็นอัตราเดิม ส่วนลูกค้าที่ต้องการทำประกันภัยน้ำท่วมนั้น ต้องรอรีอินชัวเรอร์เคาะเบี้ยรอบใหม่ให้แล้วเสร็จก่อนจึงจะเริ่มซื้อได้”

           ไม่เพียงเท่านั้นสมาคมฯ กำลังจัดแบ่งโซนนิ่งเพื่อกำหนดเบี้ยประกันภัยใหม่ พื้นที่ไหนเสี่ยงน้ำท่วม เบี้ยจะแพงกว่าพื้นที่ที่น้ำไม่ท่วม โดยนำภาพถ่ายดาวเทียม ความลึกของพื้นที่ มาเป็นข้อมูลในการจัดโซนนิ่งซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณกลางปี

           ซึ่งสอดคล้องกับ สมพร สืบถวิลกุล กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ทิพยประกันภัย  ให้ความเห็นว่า ทิศทางธุรกิจประกันภัยในปีนี้ ยังเชื่อว่าจะขยายตัวเป็นเลข 2 หลักได้อยู่ เพราะจากปัญหาน้ำท่วมทำให้เจ้าของทรัพย์สิน ทั้งผู้ประกอบการธุรกิจ ประชาชนล้วนเล็งเห็นความสำคัญของการทำประกันภัยน้ำท่วมมากขึ้น แต่เบี้ยประกันจะสูงขึ้นตามความเสี่ยง โดยอาจเพิ่มเป็นเท่าตัวสำหรับภาคโรงงานอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ แต่ในส่วนของบ้านเรือนนั้นคงเพิ่มไม่มากนัก เพราะบริษัทรับประกันภัยในประเทศสามารถรับความเสี่ยงไว้ได้เอง

           ที่ผ่านมาคนไทยยังให้ความสำคัญการทำประกันภัยน้อยมาก เช่น บ้านที่อยู่อาศัย 9 ล้านหลังทำประกันเพียง 1.4-1.5 ล้านหลัง นอกจากนี้ในอดีตการทำประกันภัยทรัพย์สินเกี่ยวกับภัยน้ำท่วมยังมีสัดส่วนที่น้อยมีมูลค่าเพียง 14,000-15,000 ล้านบาทเท่านั้น ดังนั้นถ้ารัฐจะช่วยผลักดันให้ธุรกิจประกันภัยเป็นดาวรุ่ง ต้องสนับสนุนด้านภาษี ผ่อนผันเกณฑ์การดำรงกองทุนต่าง ๆ เพื่อให้ธุรกิจขับเคลื่อนไปได้อย่างเข้มแข็ง

          “ถ้าทุกคนเห็นความสำคัญในการทำประกันภัย จะทำให้เบี้ยรับรวมของธุรกิจประกันเติบโตเพิ่มขึ้น และทำให้ผู้ประกอบการมีอำนาจการต่อรองกับรีอินชัวเรอร์ต่างประเทศ อนาคตอาจส่งผลให้เบี้ยประกันต่ำลงได้”

ขณะที่ เรืองเดช ดุษฏีสุรพจน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท สินมั่นคงประกันภัย มองว่า  หากรัฐบาลตั้งกองทุนประกันภัยได้จริง จะมีผลต่อการสร้างความเชื่อมั่นให้ประกันภัยทั้งระบบ ส่งผลให้บริษัทรีอินชัวเรอร์ต่างประเทศรับประกันภัยต่อจากบริษัทประกันของไทย จะทำให้บริษัทประกันภัยมีศักยภาพรับประกันภัยในประเทศสูงขึ้น และหลังครม.ไฟเขียวจัดตั้งกองทุนภาครัฐและเอกชนต้องหารือรายละเอียด เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อประเทศ เพราะนโยบายที่ออกมาขณะนี้ยังคลุมเครือ และรีอินชัวเรอร์ยังงงกับนโยบายรัฐ

           “การจะลงมือทำอะไรขอให้คำนึงถึงอุตสาหกรรมในประเทศเป็นหลัก หากนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศขาดการรับประกันภัยในประเทศ จะทำให้นักลงทุนขาดความเชื่อมั่น และมีความเสี่ยงที่อาจจะโยกการลงทุนไปประเทศเพื่อนบ้านแทน เนื่องจากที่ผ่านมาไทยและประเทศในเอเชียถูกจัดชั้นเป็นประเทศที่มีความเสี่ยงภัยธรรมชาติเยอะมาก ถึงเวลาแล้วที่ภาครัฐและเอกชนต้องจับเข่าคุยกันหาบทสรุปก่อนที่จะลงมือปฏิบัติ เพราะผลสุดท้ายหากปัญหาลุกลามใหญ่โตอาจทำให้เศรษฐกิจไทยเสียหายจนเกินเยียวยาได้”

            อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ได้เริ่มเห็นแนวโน้มการปรับตัวของภาคเอกชนในธุรกิจประกันภัยกันบ้างแล้ว เริ่มจาก ชาติชาย ชินเวชกิจวานิชย์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการสายธุรกิจประกันภัย บริษัท เทเวศประกันภัย จำกัด (มหาชน) ที่ออกมารับว่า บริษัทได้จัดทำสัญญาประกันภัยต่อต่างประเทศสำหรับปี 55 เสร็จสิ้นแล้ว แม้ว่าสัญญาจะไม่คุ้มครองภัยธรรมชาติ 4 ภัยหลักคือ ภัยน้ำท่วม ภัยแผ่นดินไหว ภัยจากลมพายุและลูกเห็บ แต่บริษัทได้จัดให้มีการประกันภัยต่อประเภทอื่น ที่รองรับความเสี่ยงภัยดังกล่าวในอัตราเบี้ยประกันภัย 5-10% ของวงเงินความคุ้มครอง เพื่อให้ลูกค้ามั่นใจได้ว่าทรัพย์สินของตนจะได้รับการคุ้มครอง

            ด้าน นวลพรรณ ล่ำซำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมืองไทยประกันภัย จำกัด (มหาชน) พลิกตัวอย่างรวดเร็ว ด้วยการเพิ่มรับประกันสัญญาเพิ่มคุ้มครองภัยธรรมชาติตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค.นี้ หลังได้รับการต่อสัญญากับรีอินชัวร์เรอร์เรียบร้อยแล้ว โดยเบี้ยประกันภัยนั้นอาจคิด 10-15% ของความรับผิดชอบ

          “แนวโน้มการรับประกันภัยทรัพย์สินในปี 55 จะยังคงไม่รวมความรับผิดสำหรับภัยธรรมชาติ ซึ่งเป็นเงื่อนไขปกติของทุกบริษัทประกันภัยอยู่แล้ว แต่ในส่วนของภัยเพิ่มที่คุ้มครองครอบคลุมถึงภัยธรรมชาติทั้งหมด อาทิ แผ่นดินไหว ลมพายุ ลูกเห็บ และไฟป่านั้น บริษัทได้ต่อสัญญารีอินชัวร์เรอร์แล้ว แต่มีข้อจำกัดด้านวงเงินความรับผิด (ซับ ลิมิต) สำหรับภัยธรรมชาติ โดยเบี้ยประกันนั้นจะอยู่ที่ 10-15% ของจำนวนเงินความรับผิดชอบสำหรับภัยธรรมชาติส่วนแรกขณะนี้กำลังรอให้ คปภ.อนุมัติอย่างเป็นทางการ”

           ส่วน พนัส ธีรวณิชย์กุล ผู้อำนวยการใหญ่บริษัท กรุงเทพประกันภัย จำกัด (มหาชน) เปิดอก บริษัทยังคงเปิดขายกรมธรรม์น้ำท่วมอยู่ สามารถซื้อความคุ้มครองที่ 10% ต่อทุนประกัน 1 ล้านบาท แต่ได้ปรับใหม่โดยยอมรับว่าต้องเพิ่มเบี้ยประกันให้สูงขึ้น เพื่อสะท้อนความเป็นจริงตามต้นทุนการให้บริการที่เพิ่มขึ้น คาดว่าปี 55 นี้เบี้ยประกันภัยของบริษัทจะเพิ่มสูงขึ้นตั้งแต่ 10-20% ไล่ไปจนถึง 50-100% ตามความเสี่ยง เช่น พื้นที่ตั้งความใกล้ไกลภัย อาคารที่ทำประกันทำธุรกิจด้านไหน หากเกี่ยวกับไฟ หรือเสี่ยงไฟไหม้ อัตราด้านประกันอัคคีภัยที่แยกจากภัยน้ำท่วมก็จะสูงเช่นกัน ไม่เพียงน้ำท่วมจะขึ้นเบี้ยอย่างเดียวเท่านั้น เบี้ยอัคคีภัยก็จะขึ้นอีกด้วย

          “การกำหนดคุ้มครองภัยน้ำท่วมสำหรับลูกค้ารายใหญ่ ต้องมีซับลิมิตไม่เกิน 10% ของทุนประกัน แต่ไม่เกิน 50 ล้านบาท และต้องรับผิดชอบค่าเสียหายส่วนแรก 10% ของความเสียหาย แต่ไม่ต่ำกว่า 50,000-100,000 บาท ส่วนลูกค้ารายย่อยกำหนดคุ้มครองแบบซับลิมิต 20% ของทุนประกัน โดยที่เบี้ยอาจจะปรับขึ้นไม่มาก”

           นอกจากนี้จะปรับเบี้ยประกันรถยนต์ชั้น 1 จากที่ไม่เคยปรับเพิ่มเบี้ยเลยตั้งแต่ปี 51 ขณะที่ตลาดได้ปรับเพิ่มเบี้ย 2-3% ต่อปีมาตลอด 3 ปี ซึ่งเท่ากับปรับเพิ่มขึ้นเกือบ 10% ตามต้นทุนค่าใช้จ่ายด้านอู่ อะไหล่ และค่ารักษาพยาบาลที่เพิ่มขึ้น แต่บริษัทจะปรับเพิ่มขึ้นไม่ถึง 10% คาดว่าจะเพียงหลักร้อยบาทเท่านั้น เพื่อให้สอดคล้องกับต้นทุน

           ไม่ว่าปี 2555 นี้จะเกิดน้ำท่วมใหญ่อีกครั้งอย่างที่หลายคนทำนายทายทักหรือไม่ ที่แน่ ๆ ประชาชนที่เคยอยู่ในพื้นที่ประสบภัย ทั้งแบบที่ถูกกักน้ำไว้เพื่อเป็นพื้นที่รับน้ำ หรือพื้นที่ลุ่มริมฝั่งแม่น้ำที่เกิดปัญหาน้ำท่วมเกือบทุกปี คงต้องยอมรับกับค่าใช้จ่ายในการประกันความเสี่ยงที่อาจจะต้องเพิ่มขึ้นมา เพราะภัยธรรมชาติที่เกิดขึ้นนั้นทวีความรุนแรงเพิ่มขึ้นจนบางครั้งนักพยากรณ์ยังไม่อาจคาดเดา

บางทีบ้านสะเทินน้ำสะเทินบกอาจเป็นคำตอบของอนาคตหากว่ารัฐบาลยังแก้ปัญหาการบริหารจัดการน้ำไม่ได้.

ศศิมา ดำรงสุกิจ / สุกัญญา สังฆธรรม

ที่มา http://www.dailynews.co.th/article/5832/11061