อสังหาฯพร้อมใจ...รีโมเดลธุรกิจ

หนีตายต้นทุนแพง ปี′56 งัดแผนรายได้พอเพียง

ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ 30 พ.ย. 2555

เริ่มเห็นภาพการปรับพอร์ตการลงทุนที่ชัดเจนขึ้น สำหรับบริษัทพัฒนาที่ดิน "รายกลาง" ที่หันมาเพิ่มน้ำหนักการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อเก็บ เกี่ยวรายได้จาก "ค่าเช่า" ลดความผันผวนของยอดรับรู้รายได้จากโครงการขายขาด

ขณะเดียวกัน ก็เห็นปรากฏการณ์ขยายเซ็กเมนต์ของผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม รายที่เน้นคอนโดฯหรูก็ขยายลงมาทำตลาดระดับกลาง รายที่ทำตลาดระดับกลางก็สนใจที่จะลงมาทำตลาดระดับล่างด้วย

"เมเจอร์ฯ" ทำคอนโดฯถูกลง

เริ่มจาก "เมเจอร์ฯ" ภายใต้การนำของซีอีโอหนุ่ม "เสี่ยเอ-สุริยน พูลวรลักษณ์" เผยแผนปีหน้าจะขยายไลน์ลงทุนธุรกิจรีเทลประเภท "คอมมิวนิตี้มอลล์-เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์" รวมถึงขยายเซ็กเมนต์จากคอนโดฯไฮเอนด์ ตร.ม.ละ 9 หมื่น-1 แสนบาทขึ้นไป ลงมาจับตลาดระดับกลาง-ล่าง ราคา ตร.ม.ละกว่า 4-5 หมื่นบาท จนถึง ตร.ม.ละ 7-8 หมื่นบาท

แผนธุรกิจคือต้นปี 2557 จะมีพอร์ตอสังหาฯให้เช่าเพิ่มจากโครงการ "อีควิน๊อกซ์ พหล-วิภา" ที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จ ประกอบด้วย ออฟฟิศให้เช่า 31 ชั้น มีพื้นที่เช่า 2.14 หมื่น ตร.ม. คาดว่าค่าเช่าเฉลี่ย ตร.ม.ละ 500-600 บาท/เดือน บวกกับพื้นที่คอมมิวนิตี้มอลล์อีก 2,500 ตร.ม. คาดว่าค่าเช่า ตร.ม.ละ 1 พันบาท/เดือน รวมถึงมีคอนโดฯสูง 42 ชั้น 490 ยูนิต (ขายแล้ว 80%)

นอกจากนี้เมื่อไม่กี่วันที่ผ่านมาเมเจอร์ฯเพิ่งเปิดตัวคอนโดฯแบรนด์ใหม่ "แมเนอร์" (MANOR) จำนวน 1.8 พันยูนิต ไซซ์เริ่มต้น 28 ตร.ม. ราคา 1.2 ล้านบาท เฉลี่ย ตร.ม.ละกว่า 4 หมื่นบาท ปีหน้าจะเปิดตัว 4 โครงการใหม่ รวมมูลค่าโครงการ 7 พันล้านบาท

ที่ชัดเจนแล้วคือจะนำที่ดินขนาด 30 ไร่ ย่านรามคำแหง ใกล้ มหาวิทยาลัยรามคำแหงมาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส มีทั้ง คอนโดฯแบรนด์ใหม่ 700-800 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นที่ 30 ตร.ม. ราคายูนิตละ 2.1 ล้านบาท เฉลี่ย ตร.ม.ละ 7 หมื่นบาท และคอมมิวนิตี้มอลล์ รวมถึงจะนำที่ดินกว่า 1 ไร่ย่านอโศกพัฒนาเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สูง 26 ชั้น กว่า 100 ยูนิต

จากปัจจุบันเมเจอร์ฯมีสัดส่วนรายได้ค่าเช่าไม่ ถึง 5% ของเป้ารับรู้รายได้ปีนี้ที่ 1.8 พันล้านบาท จากโรงแรมมาราเกซ หัวหิน เป้าหมาย 3-5 ปีหน้าของเมเจอร์ฯคือขยับสัดส่วนเป็น 20-30%

ซีเอ็มซีหาที่ดินทำออฟฟิศเช่า

อีกราย คือ "CMC-เจ้าพระยามหานคร" ดีเวลอปเปอร์รายกลางนอกตลาดหลักทรัพย์ฯที่มี "หมอเดช-น.พ.วิเชียร แพทยานันท์" นั่งเก้าอี้ซีอีโอเตรียมปรับสัดส่วนรายได้ใหม่ จากปัจจุบันมีรายได้ค่าเช่าเพียง 1-2% จากออฟฟิศให้เช่า "ซีเอ็มซี ทาวเวอร์" ย่านดาวคะนอง ตั้งเป้าเพิ่มรายได้ค่าเช่าเป็น 20-30% ภายในเวลา 5-8 ปีหน้า โดยสนใจลงทุนโครงการประเภทออฟฟิศให้เช่า ปัจจุบันอยู่ระหว่างมองหาที่ดินในเมืองมาพัฒนา อาทิ ทำเลนราธิวาส เย็นอากาศ ฯลฯ

ขณะที่แผนธุรกิจปีหน้าจะเปิดตัวใหม่ 8 โครงการ มีที่ดินแล้ว 6 โครงการ แบ่งเป็นคอนโดฯ 4 โครงการ ทำเลรัชดาฯ พหลโยธิน พระราม 8 จรัญสนิทวงศ์ 96 และแนวราบ 2 โครงการ ทำเลพระราม 2 และราชพฤกษ์ รวมมูลค่าโครงการ 3.2 พันล้านบาท

นอกจากนี้ อยู่ระหว่างมองหาที่ดินรอบนอกกรุงเทพฯ อาทิ พหลโยธินช่วงปลาย, พระราม 2 ฯลฯ เพื่อขยายเซ็กเมนต์ลงมาพัฒนาคอนโดฯราคาไม่เกิน ตร.ม.ละ 4 หมื่นบาท เริ่มยูนิตละ 1 ล้านบาทเป็นครั้งแรก

เสนาฯ เล็งเปิดมอลล์แห่งที่ 2

อีกปรากฏการณ์ที่เซตแผนธุรกิจเชิงตั้งรับหรือเพลย์เซฟเพื่อลดความผันผวนของราย ได้ คือ "เสนาดีเวลลอปเม้นท์" ที่มี "ดร.ยุ้ย-เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์" เป็นกรรมการบริหาร นอกจากแผนลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดฯ-บ้านจัดสรรปีหน้า 8 โครงการ รวมมูลค่าประมาณ 7-8 พันล้านบาทแล้ว จะพบว่าค่ายเสนาฯเป็นบริษัทที่เริ่มปรับพอร์ตรายได้รวมของบริษัทใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา

ก่อนหน้านี้ได้ลงทุนคอมมิวนิตี้มอลล์แห่งแรก ทำเล ถ.เจริญนคร ใช้งบฯกว่า 600 ล้านบาท มีพื้นที่เช่าประมาณ 9 ตร.ม. เตรียมเปิดบริการภายในธันวาคมนี้ และได้ลงทุนซื้อโครงการสนามกอล์ฟพัทยาคันทรีคลับ เนื้อที่ประมาณ 700 ไร่ รวมถึงมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในย่านรัชโยธินอีก 1 โครงการ

ล่าสุดอยู่ระหว่างการหาที่ดินในเมืองหรือที่มีบ้านพักอาศัยหนาแน่น เพื่อนำมาพัฒนาเป็นคอมมิวนิตี้มอลล์แห่งที่ 2 ภายใต้แบรนด์ "เสนาเฟสต์" ตั้งเป้าทำรายได้จากค่าเช่าให้มีสัดส่วน 10% ภายใน 3-5 ปีข้างหน้า

"บีเคเค" มุ่งไลฟ์สไตล์มอลล์

อีกราย ที่มองตลาดคล้าย ๆ กัน คือ"บีเคเค แกรนด์ เอสเตท" ที่มี "เหรียญชัย ลิขิตพฤกษ์" นั่งเก้าอี้ซีอีโอ หลังจากพัฒนาโครงการใหญ่ "เดอะ โคสต์ แบ็งคอค" ทำเลประชิดสถานีรถไฟฟ้าบางนา เป็นคอนโดฯบวกไลฟ์สไตล์มอลล์

ล่าสุดมองว่าตลาดคอนโดฯเริ่มมีซัพพลายออกมาเยอะ บวกกับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นรวดเร็ว ปีหน้าจึงวางแผนหันมาเพลย์เซฟ โดยมีแนวโน้มจะนำที่ดินในย่านเทพารักษ์ กม.4 เนื้อที่ประมาณ 9 ไร่ มาพัฒนาเป็นโครงการไลฟ์สไตล์มอลล์ เพื่อสร้างรายได้จากค่าเช่าแทนการพัฒนาคอนโดฯขายขาด คาดว่าใช้งบฯลงทุนประมาณ 500 ล้านบาท

ทั้งหมดนี้เป็นเพียงตัวอย่าง ความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการอสังหาฯรายกลาง ที่ยึดหลักเพลย์เซฟในยุคที่มีปัจจัยเสี่ยงนอกเหนือการควบคุมรุมเร้ารอบด้าน !

ที่มา  http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1354196619&grpid=02&catid=07&subcatid=0700