ที่มา : หนังสือบ้านพร้อมอยู่ ฉบับที่ 142 เดือนกันยายน 2010  02-10-2010

คอนโดฯ จะล้นตลาดหรือไม่นั้นมาวิเคราะห์กันครับ อุปทานคอนโดมิเนียมจะล้นตลาดหรือไม่นั้นอาจต้องเพ่งเล็งไปที่คอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่างไม่เกิน 3 ล้านบาทที่เป็นตลาดคนไทย เพราะอุปทานในอนาคตอาจเพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม BOI ราคาขายไม่เกิน 1 ล้านบาท ที่คาดว่าในปี 2553-2554 จะแห่กันมาแน่ จึงต้องติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด โดยมีจุดในการพิจารณาก็คือ 

1.เทียบกับความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวมในแต่ละปี ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาพบว่ามีความต้องการที่อยู่อาศัยโดยรวมทุกกลุ่มในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑลประมาณ 100,000-140,000 หน่วยต่อปี ในนั้นเป็นที่อยู่อาศัยใหม่ (รวมคอนโดมิเนียม) มีการจดทะเบียนในแต่ละปีประมาณ 50,000-70,000 หน่วย (ประมาณ 40-50% ของความต้องการรวม) เป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างคงที่ในรอบ เพิ่มลดไม่เกิน 10% แสดงถึงไม่ได้มีความต้องการโดยรวมที่มากขึ้นจากการเก็งกำไร ส่วนใหญ่เป็นความต้องการที่อยู่อาศัยจริง (เพราะยอดรวมไม่ได้เติบโต)


2.ความต้องการที่อยู่อาศัยได้เปลี่ยนจากบ้านแนวราบ (บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์) มาเป็นคอนโดมิเนียมแทน โดยสัดส่วนการซื้อที่อยู่อาศัยคอนโดฯ จากเดิมประมาณ 20% (ประมาณ 10,000 กว่าหน่วย) เพิ่มเป็น 50-60% (หรือประมาณ 25,000-40,000 หน่วยต่อปี) และเรื่องสำคัญก็คือในช่วงที่หลายปีที่ผ่านมาอุปทานที่นำออกขายในตลาดค่อนข้างสมดุลกับความต้องการ ไม่ได้ล้นตลาด


3.ส่วนการเก็งกำไรหรือการลงทุนอาจจะมีอยู่บ้างแต่ก็ไม่มากนัก โดยพิจารณาจากก่อนมีกระแสคอนโดฯในเมืองบูม ปกติมีคนซื้อคอนโดฯ แค่ 10,000 กว่าหน่วย แต่ตอนนี้อาจเป็น 25,000-40,000 หน่วย ซึ่งถ้าหากจะพิจารณาก็ต้องนับจากส่วนที่เกินมาจากเดิม แต่ก็เป็นความต้องการจริงเป็นส่วนใหญ่


หากจะประมาณการคร่าวๆ การเก็งกำไรหรือลงทุน (โดยคนมีเงินเย็น) ในคอนโดฯ อาจมีแค่ปีละ 10,000-15,000 หน่วยเท่านั้น เทียบกับสัดส่วนที่ซื้อรวม 20-30% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการซื้อหรือลงทุนโดยคนระดับกลางและมีเงินเย็น ซึ่งมีความเสียดทานต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจ (การเมือง) สูง จะเห็นได้จากช่วงวิกฤติในปี’52 ก็ยังซื้อกันได้แบบชิลล์ๆ เพราะดอกเบี้ยเงินฝากต่ำมาก 


ดังนั้นข้อพิจารณาการล้นตลาดหรือไม่นั้นต้องติดตามสถานการณ์ในอนาคต โดยต้องจับตาถึง
* อุปทานคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะระดับระดับกลาง-ล่างหรือคอนโดฯ BOI ที่อาจเพิ่มขึ้นมาก โดยหากเพิ่มเกินความต้องการไปมากๆ ก็ต้องระวัง 

* ด้านดีมานด์ ความต้องการคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าฯ ที่มีการก่อสร้างเพิ่มขึ้นหลายสายทั้งในปัจจุบันและในอนาคต อาจเป็นการจุดกระแสการเก็งกำไรครั้งใหญ่และเป็นวงกว้างมากขึ้น และจะมีปริมาณมากเพราะแนวรถไฟฟ้านอกเมืองราคาจะถูกลง รวมกับคอนโดฯ BOI 
หากกระแสจุดติดทำให้แห่กันไปซื้อมากๆ และสร้างอุปทานออกมามาก และที่สำคัญเป็นการซื้อหรือเก็งกำไรของคนระดับล่าง (ความเสียดทานต่อความผันผวนทางเศรษฐกิจการเมืองต่ำ) หากขายดีจะยิ่งแห่นำคอนโดมิเนียมออกมาขายก็คงต้องระวัง เพราะอาจเป็นดีมานด์เทียมจากการเก็งกำไร หากเกิดอะไรขึ้นอาจล้มครืนได้ง่าย 


นอกจากนี้คอนโดมิเนียม BOI คงจะต้องอยู่ในเขตชั้นกลางและชั้นนอก การซื้อเพื่อลงทุนอาจไม่ดีอย่างที่คิด ไม่อาจเทียบได้กับในเขตชั้นในที่มีผลตอบแทนสูงจากตลาดต่างชาติ (ที่เช่ามากกว่าซื้อ เพราะมาทำงานไม่ได้อยู่อาศัยยาว) 


หากสถานการณ์เศรษฐกิจดีขึ้นย่อมส่งผลให้ความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเพิ่มไปด้วย 
ที่สำคัญหากจากนี้ไปเศรษฐกิจทำท่าจะฟื้นตัว อสังหาริมทรัพย์ก็คงฟื้นตัวตาม ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองยังสูงขึ้น มีคนพร้อมนำเงินมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อีกมาก เพราะดอกเบี้ยเงินฝากต่ำ ปัญหาจราจร ราคาน้ำมันก็คงแก้ยาก ต่อให้สร้างรถไฟฟ้าไปนอกเมืองได้แต่คนคงจ่ายค่ารถไฟฟ้าไม่ไหว หรือจ่ายไหวก็เอาเงินมาซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองคุ้มกว่า ไม่ต้องเสียเวลาด้วย 


สิ่งอำนวยความสะดวกก็อยู่ในเมือง ไลฟ์สไตล์ก็มันกว่ากันเยอะกับการอยู่ในเมือง (ไม่เชื่อไปถามคนที่เดิมอยู่ตึกแถวในเมือง ด้วยอารมณ์อยากอยู่บ้านเดี่ยวเลยไปซื้อบ้านนอกเมือง แล้วสุดท้ายก็ต้องขายเพราะอยู่ไม่ได้ ไลฟ์สไตล์มันไม่ได้) 


โดยภาพรวมแล้วอาศัยในเมืองคุ้มกว่า และที่สำคัญซื้อเพื่อการลงทุนได้ผลตอบแทนสูงกว่านอกเมืองมาก เพราะให้เช่าก็ได้ แม้ซื้อไว้อยู่เองราคาก็เพิ่มขึ้น หากจำเป็นต้องขายก็จะมีส่วนต่างของราคามาก

-------------------------------------------------------