ต้นแบบนิติฯ อาคารชุด 1.3 ล้าน ตร.ม. 2 หมื่นยูนิตในอุ้งมือ LPN พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ   25 มิถุนายน 2550

เป็นเวลา 15 ปีเต็มที่นิติบุคคลอาคารชุดในเครือ LPN กรุ๊ปก่อตั้งขึ้นมาในนาม บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด จากจุดเริ่มต้นวันนั้นจนถึงวันนี้ "ลุมพินี พรอพ เพอร์ตี้ มาเนจเมนท์" มีพื้นที่คอนโดมิเนียม แบรนด์ "ลุมพินี" ต่างเวอร์ชั่นต่างทำเลแต่อยู่ในความรับผิดชอบบริหารจัดการทั้งสิ้นกว่า 1.3 ล้านตารางเมตร ถักทอเป็นเครือข่ายขึ้นมาจากนิติบุคคลอาคารชุดรวม 50 แห่ง จำนวน 108 อาคาร กระจายทำเลทั่วกรุง

แน่นอนว่า ยอดขายโครงการแนวสูงของ LPN มีส่วนสำคัญมาจากบทบาท "เดอะแมนบีไฮนด์" ของบริษัทลูกแห่งนี้ "จรัญ เกษร" บนเก้าอี้ใหญ่ กรรมการผู้จัดการของลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ให้สัมภาษณ์ลงลึกรายละเอียดความเป็นไปวันนี้ และทิศทางที่บริษัทจะเดินไปข้างหน้า

- บุกเบิกนิติบุคคลอาคารชุด 15 ปีแล้ว

บริษัทก่อตั้งปี 2535 ตอนนั้นมีตึกลุมพินีทาวเวอร์ พระราม 4 ก่อสร้างเสร็จประมาณปี 2533 เริ่มแต่นั้นมาก็มีมุมมองว่าเราต้องดูแลตึกด้วย

สำหรับ LPN มุมมองกรรมการเองมองว่าไม่ได้หยุดแค่เราพัฒนาโครงการ ส่งมอบแล้วจบ แต่กรรมการผู้ก่อตั้งมองว่านี่คือเรื่องชีวิตและชุมชน หมายถึงชีวิตหลังจากส่งมอบห้องชุด การใช้ชีวิตตั้งแต่ตื่นจนเข้านอน

ถามว่า 24 ชั่วโมงทุกคนคิดเหมือนๆ กัน พื้นฐานเหมือนๆ กัน อยากมีความสุข ไม่ว่าในแง่ปัจจัยร่วม ปัจจัยทางตรง ไม่ว่ารูปธรรม นามธรรมก็ตาม นั่นคือที่มาของ "ชุมชนน่าอยู่"

เมื่อก่อนใช้คำว่า "บริหารอาคารชุด" เป็นสากลนิยม ที่ไหนก็ใช้กัน ในช่วง 2-3 ปีหลัง ความเข้มข้นในแง่การที่เราเข้าไปเกี่ยวข้อง ดูแลบริการมันมากกว่าขอบเขตดูแลอาคารชุด มีกิจกรรมที่ช่วงหนึ่งชีวิตได้มาสังสรรค์แล้วก็มีกิจกรรมเสริมตามพัฒนาการของช่วงชีวิตที่ผ่านไป จะเป็นในรูปแบบกิจกรรมของเด็ก แม่บ้าน ผู้ใหญ่ ชุมชนร่วมกัน ทุกรูปแบบ เราพัฒนามาเกือบๆ 50 นิติอาคารชุด เมื่อ 18 ปีที่แล้ว กระจายทั่วกรุงเทพฯ ณ วันนี้มีเกือบ 2 หมื่นยูนิต

ฉะนั้น ใน 2 หมื่นยูนิต มีความหลากหลาย กระจายเป็นกลุ่มๆ เป็นเน็ตเวิร์กร่วม ชุมชนแต่ละชุมชนจะร่วมเป็นกลุ่ม ประมาณกลุ่มละ 10 ชุมชน มีผู้จัดการ ผู้ช่วยผู้จัดการไปดูแล โดย 1 กลุ่มงานจะมี 8-10 นิติบุคคลอาคารชุด เป็นเครือข่ายกัน 

- 10 ตึกจะมี 10 นิติฯ ไหม

ไม่ใช่ ปกติ 1 นิติฯ อาคารชุดต่อ 1 โครงการ ส่วนโครงการจะมี 1 ตึกหรือ 14 ตึกก็ตาม

- บางทีนิติฯ ก็รบกันเอง

มีองค์ประกอบหลายตัว บางที่ก็รวมกันไม่ได้ แต่หลายแห่งรวมกันได้ จะมีแนวทางคือ ในเมื่อแนวคิดเจ้าของร่วมเป็นอย่างไร จะมีตัวแทนเขาคือ "คณะกรรมการควบคุมการบริหารจัดการ" มาดูแล

เราส่งมอบแล้วยังดูแลต่อ กรณีมีอะไรที่ต้องแก้ไข เช่น เหตุการณ์เมื่อ 2 ปีก่อนที่มีไฟไหม้ ทำให้เชื่อมโยงกลับไปหาบริษัทแม่ที่มีนโยบายต่อเนื่องลงมา กับภาพที่กลุ่มบริหารชุมชนใหญ่ มีพนักงานกว่า 500 คน สามารถตอบสนองเวลาเขาเดือดร้อน เราเข้าไปทันใจไหม นี่คือหัวใจ

- งบประมาณสนับสนุน

การบริหารนิติบุคคลอาคารชุด ก่อนจะถึงเรื่องงบประมาณ เราพูดกันถึงเรื่องระบบสนับสนุนสาธารณูปโภค สาธารณูปการ ตั้งแต่ทางเดิน ไฟฟ้า ประปา ลิฟต์ ที่จอดรถ เป็นองค์ประกอบในภาคเจ้าของเขาต้องการความสะดวกสบายทุกที่ทุกเวลา เป็นระบบกลางร่วมที่เรามีทีมคอยดูแลให้เป็นสิ่งสำคัญเรื่องแรก

ถัดจากนั้นปีแรกไม่เท่าไหร่ ถ้าขึ้นปีที่ 4 ปีที่ 5 งบฯ ดูแลจะมากขึ้นเรื่อยๆ จะมีการบริหารเชิงงบประมาณ นิติฯ อาคารชุดมีเรื่องพื้นที่ส่วนกลางที่เป็นเจ้าของร่วมทุกคน มีค่าใช้จ่ายที่จะทำให้สะดวกสบายแบบนั้น เป็นราคาที่ตกลงร่วมกัน จะมากน้อยเฉลี่ยกันไปตามพื้นที่ที่เรียกว่า "อัตราส่วนกรรมสิทธิ์" ห้องใหญ่คนเยอะใช้มากหน่อย ห้องเล็กก็น้อยหน่อย

เงินนี้จ่ายเงินมานิติฯ อาคารชุดไม่ใช่มาบริษัท เรามาบริหารให้ มีทีมดูแลระบบบัญชี การเงินให้ เงินกองทุนที่โอนก็รวมกันร่วมๆ 100 ล้านบาท เป็นเงินกองทุนตั้งต้นแต่ละนิติฯ ก็เอาไปบริหารให้

- ลงทุนอะไรบ้าง

พันธบัตรเป็นหลัก ความเสี่ยงต่ำ เพราะเป็นเงินที่เราไม่ใช่เจ้าของ จะได้ไม่มีปัญหา เป็นเงินที่เขาไม่ใช้กันหรอก ซึ่งเงินกองทุนจะมี 2 กอง กองใหญ่คือเงินมีแต่จะมากขึ้น เป็น Sinking Fund อีกกองคือค่าใช้จ่ายประจำ เก็บรายเดือน

นอกจากนี้ นิติฯ อาคารชุดจะมีการหารายได้เพิ่มสำหรับพื้นที่ส่วนกลาง เช่น มีคนติดต่อขอตั้งตู้น้ำดื่ม ขอเช่าพื้นที่ออกงาน ทำโปรโมชั่น ขอตั้งตู้เอทีเอ็ม เป็นรายได้เสริมเข้ามา

สำหรับเราส่วนใหญ่จะเหลือ แต่ละปีงบฯ ตัดเหลือจะเป็น "กองทุนสะสม" ถ้าจำไม่ผิด สมมติ มีเงินรายเดือนประมาณ 1 ล้านบาท จะมีค่าบริหารจัดการ เจ้าหน้าที่ประสานต่างๆ พนักงานทำสะอาด ดูแลสวน รักษาความปลอดภัย เดือนละอาจจะ 8 แสนบาท หรือบางเดือนมีค่าบำรุงรักษาระบบลิฟต์ เพิ่มสนามเด็กเล่น ฯลฯ อาจจะเหลือสัก 5 หมื่นบาท ก็จะเก็บเข้ากองทุนสะสมฯ 

สิ่งสำคัญที่เจ้าของร่วมอยากจะรู้เห็น อันดับแรกคือ การใช้เงินมีความเหมาะสม คุ้มค่า บางคนอาจจะจ่าย 300 บาท 1,000 บาท 2,000 บาท/เดือน เขาต้องการความคุ้มค่าที่จะตอบสนองกับเขา นี่คือต้องชัดเจน

Procurement ที่เกิด เราบริหาร 50 นิติฯอาคารชุด เรื่องต่างๆ เอามากองรวมกันได้เลย เป็นความได้เปรียบในเชิงคุ้มค่า "บริหารให้เหลือแล้วส่งเข้ากองทุนสะสม นี่คือความพอเพียง"

- LPN เป็นคนเซตสแตนดาร์ดไหม

เราไม่ได้ติดอยู่กับสแตนดาร์ด เพราะมาตรฐานเป็นตัวอ้างอิง แต่บริหารชุมชนไม่ใช่ เรามีประสบการณ์บริหารมา 15 ปี เราจะมี Reference Standard อยู่ สิ่งที่เป็นรูปธรรมทั้งหมด เซตเป็นมาตรฐาน เป็นคู่มือได้เลย มีอยู่แล้ว แต่ Living Life Quality คงไม่มีตายตัว คงไม่บอกว่าเราโอเวอร์สแตนดาร์ด แต่สแตนดาร์ดของเราคงไม่อยู่นิ่ง

สแตนดาร์ดเราปรับตลอดเวลา เพราะว่า ความพึงพอใจในชีวิตความเป็นอยู่จะถูกขยับตลอดเวลาตามพัฒนาการ อธิบายคือ ชีวิตเรา 10 ปีแรก 10 ปีที่สอง 10 ปีที่สาม จะมีพัฒนาการเชิงอัพเกรดมาตรฐานความเป็นอยู่เรื่อยๆ เราพยายามปรับปรุง ใส่เข้าไปเพื่อขยับเส้นฐานการบริการวิ่งขึ้นไปเรื่อยๆ

- ค่าจัดเก็บจากเจ้าของร่วม

ปัจจุบันจะอยู่ที่ 15 บาทขึ้นไป ถึง 30-40 บาท/ตารางเมตร ปัจจุบันที่เก็บคือ 20 บาท/ ตารางเมตร เปรียบเทียกับตลาดค่าจัดเก็บของเราไม่สูงกว่าตลาด แต่สิ่งที่นำเสนอมากกว่าตลาดมี

- เคยคิดจะรับบริหารนอกกลุ่ม

ยัง แต่เคยคิด เราอาจจะบอกว่าไม่ถึงกับยกทีมไปบริหารให้ใคร แต่สามารถทำในเชิงบริหารแบ่งปันความรู้ เรามีผู้จัดการชุมชนอยู่ 40-50 คน มานั่งพูดคุยกันแต่ละเดือน ปัญหา-ประยุกต์-ปรับใช้อย่างไร เป็นเรื่ององค์กรเรียนรู้ ฐานความรู้ที่เก็บสะสม ไม่จำเป็นต้องความลับ เรื่องราวแบบนี้เรายินดีแบ่งปัน

- ถ้าจะมาอยู่คอนโดฯ เตรียมตัวอย่างไร

ประเด็นสำคัญมากคือ เปิดใจต้องกว้าง คนเราอยู่ร่วมกัน เหมือนคนโสดแล้วมาแต่งงาน หมายถึงการอยู่ร่วมกับคนอื่น คอนโดฯ มีความเป็นสัดส่วนที่เป็นของส่วนตนคือภายในห้องชุด แต่อีกที่เหลือเฉลี่ยแล้วครึ่งหนึ่งเป็นของส่วนรวม หมายความว่าทุกๆ คนเป็นเจ้าของ มุมมองตรงนี้เป็นมุมมองเชิงสาธารณะ

- กรณีเบี้ยวค่าส่วนกลาง

เคสของเราไม่มี เก็บได้ 99 จุดกว่าๆ เปอร์เซ็นต์ ที่เป็นจุด (ยังไม่จ่าย) คือขอชะลอการชำระ ปัจจุบันเราเก็บได้ 100% เคยมีเหมือนกัน เวลาอยู่ด้วยกันเยอะๆ คนเบี้ยว แต่เคสเลี้ยงสัตว์กับถังแก๊สนี่ไม่ได้เลย

- บริษัทเราสร้างมูลค่าเพิ่มให้กรุ๊ป

ผลดีที่เกิดกับเราช่วงหลังๆ Word Of Mouth ไม่ใช่แค่ Mouth แต่เป็น Mind ซึ่ง Sensibility ไม่สูงเหมือนอาหารใส่ปาก แต่ในแง่ลองเทอมมันผูกพันกันยาวมาก

-----------------------------------------------

ที่มา  http://www.reic.or.th/news/news_detail.asp?nID=13332&p=1&s=15&t=12