เดลินิวส์ กฎหมายรอบรั้ว  5 มิถุยายน 2553

             ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมกำลังเป็นที่นิยมของคนวัยทำงาน เนื่องจากอยู่ย่านเศรษฐกิจสำคัญ การคมนาคมสะดวก ซึ่งกำลังเป็นที่สนใจทั้งคอนโดฯสร้างใหม่ และคอนโดฯมือสอง ผมมีข้อแนะนำหรือข้อควรปฏิบัติ ในการเลือกซื้อห้องชุดมือสองมาฝากให้ใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเลือกซื้อห้องชุดมือสองดังนี้   

             ประการแรก ต้องตรวจสอบเอกสารหรือหนังสือสำคัญ และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด โดยโครงการอาคารชุดที่ถูกต้องตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดจำเป็นต้องมีหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) ซึ่งแสดงให้ผู้จะซื้อเห็นว่า มีรายการใดจดทะเบียนทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางอย่างไร สำหรับหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช.13) ซึ่งจะมีรายการที่แสดงให้ทราบว่ามีบุคคลหรือนิติบุคคลใดเป็น ผู้จัดการ หรือ ผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด   

             เอกสารสำคัญอีกอย่างที่ต้องตรวจสอบคือ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด เพราะถือเป็นกฎระเบียบ ที่เจ้าของร่วมภายในอาคารชุดทุกคนต้องปฏิบัติตาม   

              ประการที่สอง ต้องพิจารณาสถานะการเงินของคอนโดฯนั้น โดยดูได้จากรายงานงบการเงินของนิติบุคคล ดูรายรับรายจ่าย ว่ารายรับควรมากกว่ารายจ่าย และมีเงินกองกลางเหลือในบัญชีมากน้อยเพียงไร   

              หากมีงบการเงินติดลบ รายได้น้อยกว่ารายจ่าย สังเกตง่าย ๆ เพราะตัวอาคารจะทรุดโทรม ไม่มีการบำรุงรักษาอาคาร ไฟส่องสว่างมีน้อย เพราะไม่มีเงินจ่ายค่าไฟ ถ้าเป็นลักษณะเช่นนี้ควรหลีกเลี่ยง   

              ปัจจุบัน กฎหมายอาคารชุดบังคับให้นิติบุคคลต้องแสดงงบการเงินไว้ในที่เปิดเผย เช่น ติดไว้โถงทางเดินลิฟต์ ถ้าเป็นไปได้ควรศึกษางบการเงินย้อนหลังหลาย ๆ ปียิ่งดี และถ้าได้อ่านรายงานการประชุมกรรมการ หรือการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมก็จะทำให้เข้าใจภาพรวมของคอนโดฯนั้น ๆ ได้ดีขึ้น   

              นอกจากนี้ ควรหาข้อมูลต่าง ๆ ของคอนโดฯ จากการพูดคุยกับผู้ที่อยู่อาศัยในคอนโดฯนั้น เพื่อจะได้ทราบข้อมูลเชิงลึก เช่นนิติบุคคลเป็นอย่างไร บริหารจัดการโปร่งใสหรือไม่ หรือมีการใช้อิทธิพลในคอนโดฯหรือไม่   

              จากนั้นจึงถึงขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยควรจะมีรายละเอียดของผู้จะซื้อและผู้จะขาย รายละเอียดของห้องชุด ราคาที่ตกลงจะซื้อจะขาย เนื้อที่ของห้องชุด (หากมีเฟอร์นิเจอร์ก็ควรจะระบุให้ชัดเจน) วันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ การวางเงินมัดจำ ที่สำคัญควรจะต้องมีบทลงโทษหากคู่สัญญาอีกฝ่ายไม่ปฏิบัติตามสัญญา (เช่นกำหนดเบี้ยปรับกรณีผู้จะขายผิดสัญญา หรือการยึดเงินมัดจำกรณีผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา) รวมถึงควรจะระบุในเรื่องของค่าใช้จ่ายในการโอนให้ชัดเจนว่าฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบ   

              นอกจากนี้ ในสัญญาควรจะระบุเรื่องของหนี้ต่าง ๆ ที่มีกับนิติบุคคลให้หมด ได้แก่ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง และค่าปรับต่าง ๆ (ถ้ามี) เพื่อขอใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคลอาคารชุด (หากไม่มีใบปลอดภาระนี้ สำนักงานที่ดินจะไม่ทำการจดทะเบียนโอนได้นะครับ)

ดินสอพอง   อีเมลนี้จะถูกป้องกันจากสแปมบอท แต่คุณต้องเปิดการใช้งานจาวาสคริปก่อน