bangkokbiznews.com    22 มิถุนายน 2553
กรุงเทพธุรกิจ : อสังหาริมทรัพย์ : กฎหมายน่ารู้
โดย : กรุงเทพธุรกิจออนไลน์

          เปิดปมปัญหา ผู้ซื้อบ้าน กับ เจ้าของโครงการระลอกใหม่ แนะอ่านสัญญาก่อนซื้อขายที่อยู่อาศัย รับมือปัญหาอนาคต

          ประเด็นปัญหาระหว่าง "ผู้ซื้อบ้าน" กับ "เจ้าของโครงการ" คงไม่ใช่เรื่องใหม่นัก จะเห็นได้ว่า มีกรณีการฟ้องร้องเกิดขึ้นแทบรายวัน หรือหากเปิดเข้าไปตามเว็บไซต์ Social Network ต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น Prakard หรือ Pantip ล้วนแล้วแต่มีเรื่องราว "หลังการขาย" ที่อยู่อาศัยที่ไม่น่าประทับใจนักทั้งโครงการเล็ก และโครงการใหญ่

          ส่วนหนึ่งเป็นเพราะลูกบ้านมีความคาดหวัง "สูง" ในการซื้อที่อยู่อาศัยว่าจะต้อง "ตรง" กับแผ่นป้ายโฆษณาที่โครงการได้ประกาศไว้ หรือ "ตรง" ตาม "คำบอก" ของพนักงานขายทุกประการ โดยเฉพาะกับการซื้อที่อยู่อาศัย "ราคาแพง" ของผู้ประกอบการรายใหญ่ ลูกบ้านทุกรายต่างมองว่า จะต้องได้รับ "บ้านที่ดี" และ "บริการหลังการขาย" ที่ดีตามไปด้วย

         แต่เมื่อถึงเวลาได้อยู่อาศัยจริง แล้วพบว่า ไม่เป็นไปตามความคาดหวัง ทั้งเรื่องคุณภาพของบ้าน การบริการต่างๆ ของเจ้าหน้าที่โครงการ ไปจนถึง บริการสาธารณะภายในโครงการ ซึ่งหมายรวมถึง "ทรัพย์สินส่วนกลาง" ต่างๆ ทั้งถนนส่วนกลาง พื้นที่สวนสาธารณะ คลับเฮ้าส์ ฯลฯ ที่ไม่เป็นไปตามที่ได้รับข้อมูลทาง "วาจา" จากพนักงานขายก่อนการตัดสินใจซื้อ จึงกลายเป็น "ปมปัญหา" ที่ลูกบ้านหวังให้ "เจ้าของโครงการ" เร่งแก้ไข ซึ่งในบางปัญหาเป็นข้อตกลงทาง “วาจา” ที่ไม่ตรงกับความเป็นจริง อาจเป็นเรื่องยากต่อการแก้ไข เพราะสิ่งเหล่านั้นไม่ได้ระบุอยู่ใน “สัญญา”

          การทำความเข้าใจกับ “สัญญาซื้อขาย” อย่างละเอียดและถูกต้อง จึงเป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะเกือบทุก “ปัญหา” ที่ไม่ได้รับการแก้ไข ล้วนเกิดจากความเข้าใจที่คลาดเคลื่อนในช่วงก่อนซื้อขาย ซึ่งส่วนหนึ่งอาจเกิดจากการได้รับข้อมูลยืนยันทาง “วาจา” จากพนักงานขาย แต่ไม่ได้ตรวจสอบว่า ไม่มีระบุในสัญญาซื้อขาย

           ล่าสุด กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ ได้รับการร้องเรียนจากนางวรวรรณ ลูกบ้านรายหนึ่งในโครงการธนาพัฒน์ เฮ้าส์ พระราม 3 เกี่ยวกับการอยู่อาศัยหลังการซื้อ โดยขอนำเสนอเป็น 3 กรณี ดังนี้

กรณีที่ 1 เรื่องการก่อสร้างโครงการใหม่บริเวณหน้าบ้าน

นางวรวรรณ ได้ระบุว่า ได้เลือกซื้อบ้านในโครงการดังกล่าวบริเวณด้านในสุดของโครงการฯ ด้วยราคา 8.5 ล้านบาทตั้งแต่เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา เพราะต้องการความสงบในการอยู่อาศัย ซึ่งบริเวณพื้นที่ตรงข้ามบ้าน เดิมเป็นพื้นที่โล่ง ก่อนตัดสินใจซื้อได้สอบถามพนักงานขายว่าพื้นที่โล่งดังกล่าว ทางโครงการฯ จะใช้เป็นพื้นที่เพื่อกิจกรรมใด ทางพนักงานขายระบุว่าจะจัดทำเป็นสวน แต่ปัจจุบันมีการก่อสร้างเป็นโครงการใหม่ ซึ่งในส่วนของการก่อสร้างโครงการใหม่ ไม่ได้ติดใจ ถือว่าเป็นสิทธิของบริษัทฯ แต่สิ่งที่ได้รับผลกระทบ คือ เรื่องเสียงและฝุ่น จึงสอบถามไปยังโครงการว่า ขอให้ทำงานเฉพาะวันจันทร์ถึงวันศุกร์ได้หรือไม่ ซึ่งทางโครงการฯ ได้ตอบกลับเป็นจดหมายยืนยันจะทำงานในวันจันทร์ ถึง วันเสาร์ ตั้งแต่เวลา 8.00 น. – 18.00 น. เช่นเดิม

“เสียงในการก่อสร้าง การขุดเจาะ ความสั่นสะเทือน เป็นสิ่งรบกวนการพักผ่อนในช่วงวันหยุดของดิฉัน จึงได้ร้องขอให้ทางโครงการฯ ดำเนินงานก่อสร้างเฉพาะช่วงวันจันทร์ - วันศุกร์” นางวรวรรณ กล่าว

กรณีที่ 2 เรื่องการใช้บริการที่คลับเฮ้าส์

นางวรวรรณ กล่าวว่า ก่อนการตัดสินใจซื้อพนักงานขายได้ชี้แจงว่า ค่าส่วนกลางในแต่ละเดือน ครอบคลุมบริการส่วนของสระว่ายน้ำในคลับเฮ้าส์ สามารถใช้บริการได้โดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม  ซึ่งช่วง 2 ปีที่ผ่านมาสามารถใช้บริการได้ฟรีตามปกติ แต่ปัจจุบันทางโครงการฯ ได้จัดเก็บค่าใช้จ่ายในส่วนของสระว่ายน้ำต่อการใช้ในแต่ละครั้งเพิ่ม และยังคงจัดเก็บค่าส่วนกลางตามปกติ

นอกจากนี้ ยังมีความกังวลว่า โครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างเปิดขายจะมีสิทธิในการใช้คลับเฮ้าส์ ซึ่งตนเองไม่เห็นด้วย เพราะจะทำให้ปริมาณผู้ใช้บริการมีจำนวนมากเกินไป

กรณีที่ 3 เรื่องคุณภาพของอุปกรณ์ภายในบ้าน

นางวรวรรณ ระบุเพิ่มเติมว่า นอกจากปัญหาในด้านการอยู่อาศัยแล้ว ที่ผ่านมายังมีปัญหาเรื่องคุณภาพของอุปกรณ์ต่างๆ ภายในบ้าน เช่น ปัญหาไฟช็อต พื้นทรุด ท่อประปาตรงลานจอดรถแตก ทำให้ต้องซ่อมแซมต่อเนื่อง แม้ว่าจะเพิ่งซื้อมาเพียง 2 ปีเท่านั้น

เธอ ยังกล่าวอีกว่า อยากแนะนำให้ผู้ซื้อบ้านทุกรายอ่านสัญญาการซื้อขายอย่างรอบคอบเกี่ยวกับสิทธิต่างๆ ภายในโครงการ เพื่อความเข้าใจที่ตรงกัน และยอมรับในข้อตกลงถึงสิทธิที่จะได้รับหรือไม่ได้รับก่อนที่จะเซ็นสัญญา เพื่อลดปัญหาต่างๆ ในระหว่างการอยู่อาศัย

นอกจากนี้ ก่อนรับโอนบ้าน ในขั้นตอนของการตรวจความเรียบร้อย ควรหาผู้เชี่ยวชาญ เช่น วิศวกร หรือสถาปนิกร่วมตรวจรับบ้าน น่าจะดีกว่าการตรวจรับบ้านด้วยตัวเอง เนื่องจากผู้เชี่ยวชาญจะมองเห็นจุดสำคัญที่จำเป็นต้องตรวจสอบมากกว่า

จาก 3 กรณีที่กล่าวถึง ทางกรุงเทพธุรกิจออนไลน์ได้ติดต่อผู้บริหารโครงการธนาพัฒน์ เฮ้าส์ พระราม 3 โดยนายดลพิวัฒน์ ปรีดาวิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้ชี้แจงตามประเด็นต่างๆ ดังนี้

สำหรับกรณีที่ 1 เรื่องการก่อสร้างโครงการใหม่บริเวณตรงข้ามหน้าบ้านของลูกค้า บริษัทฯ มีแผนที่จะลงทุนต่อเนื่องจากโครงการเดิม และไม่มีนโยบายให้พนักงานบอกกับลูกค้าว่าจะไม่มีการลงทุนอีก โดยระหว่างการก่อสร้างนั้นได้ทำประกันความเสียหายให้กับลูกบ้านที่อยู่บริเวณใกล้เคียงกับพื้นที่ก่อสร้าง พร้อมกับติดแสลนตาข่ายกันฝุ่นในพื้นที่โครงการ

ส่วนช่วงเวลาในการก่อสร้าง ปัจจุบันดำเนินการในวันจันทร์ – วันศุกร์ เวลา 8.00 น. – 17.00 น. ส่วนวันเสาร์ เวลา 8.00 น. – 12.00 น. แต่ยอมรับว่าในช่วงการก่อสร้างครั้งแรกมีความผิดพลาดจากการที่รถขนของเข้าพื้นที่ในช่วงเวลา 02.00 น. ซึ่งเป็นเวลาพักผ่อนของลูกบ้าน แต่ได้ดำเนินการชี้แจงความผิดพลาดดังกล่าวเป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยยืนยันว่ามีเพียงครั้งเดียวที่ถือว่ามีการก่อสร้างเกินเวลา

นายดลพิวัฒน์ กล่าวถึงกรณีที่ 2 เรื่องการใช้บริการคลับเฮ้าส์ ว่า คลับเฮ้าส์ถือว่าเป็นทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการฯ ซึ่งในสัญญาได้ระบุไว้ชัดเจนว่า สโมสรคลับเฮ้าส์เป็นสมบัติมีไว้เพื่อการค้า แต่ขึ้นอยู่กับคณะกรรมการนิติบุคคลว่าจะดำเนินการอย่างไรกับคลับเฮ้าส์ โดยในส่วนของการจัดเก็บค่าส่วนกลางนั้น ครั้งแรกที่มีการซื้อที่อยู่อาศัย ได้เก็บเงินค่าส่วนกลางล่วงหน้าเป็นเวลา 2 ปี เพื่อเข้ากองทุนบริหารจัดการส่วนกลาง ประมาณ 3 แสนบาทต่อหลังต่อปี คิดอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 650 บาทต่อตารางวาต่อปี แบ่งเป็นค่าส่วนกลาง 500 บาทต่อตารางวาต่อปี และค่าสโมสรคลับเฮ้าส์ 150 บาทต่อตารางวาต่อปี

ในปีที่ 3 ของการอยู่อาศัยจะเริ่มจัดเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางอีกครั้งตามอัตราดังกล่าว โดยขณะนี้ใกล้ถึงกำหนดจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านที่มีตัวแทนลูกบ้านเป็นคณะกรรมการในการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งการจัดเก็บและเบิกจ่ายต่างๆ ซึ่งในส่วนของเงินค่าดูแลสโมสรที่จัดเก็บ 150 บาทต่อตารางวาต่อปีนั้น ใช้เป็นค่าใช้จ่ายรวมของสโมสร แต่เพื่อให้คลับเฮ้าส์สามารถอยู่ได้ด้วยตัวเองจำเป็นต้องจัดเก็บค่าใช้บริการสระว่ายน้ำต่อครั้งเพิ่มเติม

“การจัดเก็บลักษณะนี้จะเป็นผลดีกับลูกบ้านที่ไม่ได้ใช้บริการสระว่ายน้ำ ก็ไม่จำเป็นต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในส่วนนี้”

ผู้บริหาร ธนาพัฒน์ฯ กล่าวต่อว่า สำหรับความกังวลในเรื่องการเปิดคลับเฮ้าส์ให้ลูกบ้านโครงการใหม่ของธนาพัฒน์ฯ ใช้บริการนั้น ทางบริษัทฯ ไม่ได้มีนโยบายให้ลูกบ้านใหม่เข้าใช้คลับเฮ้าส์ได้ฟรี เพราะสโมสรคลับเฮ้าส์ไม่ได้เป็นทรัพย์สินของบริษัทฯ แต่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการธนาพัฒน์ เฮ้าส์ พระราม 3 แต่หากจะมีการเปิดให้ลูกบ้านโครงการใหม่เข้ามาใช้ได้หรือไม่นั้น ขึ้นอยู่กับความคิดเห็นของคณะกรรมการนิติบุคคล ซึ่งเป็นตัวแทนจากลูกบ้านตัดสินใจเองว่าจะเปิดให้บุคคลภายนอกเข้ามาใช้บริการตามอัตราที่กำหนดไว้ได้หรือไม่ ไม่ได้เป็นสิทธิในการตัดสินใจของบริษัทฯ

สำหรับกรณีที่ 3 เรื่องคุณภาพของอุปกรณ์ภายในบ้าน นายดลพิวัฒน์ กล่าวว่า บริษัทฯ ยืนยันว่าได้ก่อสร้างที่อยู่อาศัยต่างๆ ตามหลักวิศวกร และรับประกันความเสียหายต่างๆ ให้กับลูกค้าเป็นระยะเวลา 1 ปี  รับประกันโครงสร้าง 5 ปี หากบ้านหลังใดมีปัญหา สามารถแจ้งกับโครงการได้ ทางโครงการพร้อมดูแล

ทั้งนี้ นายดลพิวัฒน์ ได้ชี้แจ้งว่า ก่อนหน้านี้ลูกบ้านรายดังกล่าว เคยแจ้งว่าจะขอตกแต่งบ้านใหม่ทั้งหมดให้ตรงกับความต้องการของตัวเอง ซึ่งคาดว่าในระหว่างการรื้อถอน เพื่อตกแต่ง อาจเกิดความผิดพลาดจากผู้รับเหมาที่เข้ามาตกแต่งในการรื้อระบบงานภายในต่างๆ ด้วย ทำให้ระบบงานภายในบางส่วนเกิดปัญหาได้ ซึ่งหากทางบริษัทฯ รับทราบก็พร้อมช่วยลูกบ้านแก้ไข

เขา ยังกล่าวอีกว่า เพื่อความเข้าใจที่ตรงกันระหว่าง “ลูกบ้าน” กับ “เจ้าของโครงการ” ผู้ซื้อหรือลูกบ้านควรอ่านสัญญาให้ชัดเจน เขียนข้อตกลงต่างๆ เป็นลายลักษณ์อักษร หากพนักงานขายแจ้งว่าจะได้รับสิ่งใดบ้าง สิ่งเหล่านั้นจะต้องมีระบุไว้ในสัญญาด้วยเช่นกัน

อย่างที่กล่าวแล้วว่า กรณีลักษณะนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ที่เกิดขึ้น แต่ปมปัญหาระหว่าง “ลูกบ้าน” และ “เจ้าของโครงการ” เป็น “เรื่องเก่า เล่าใหม่” ที่พบเห็นอย่างบ่อยครั้ง ดังนั้น เพื่อลดโอกาสในการเกิดปัญหาในอนาคต ผู้บริโภคจำเป็นต้องรอบคอบในการซื้อที่อยู่อาศัยในทุกขั้นตอนมากขึ้น โดยเฉพาะการอ่านสัญญาอย่างเข้าใจ เพื่อพิทักษ์สิทธิของตัวเองก่อนตัดสินใจจรดปากกา...เซ็นสัญญา..

  *************************************************************