โพสต์ทูเดย์ดอทคอม  14 ธันวาคม 2553
ส่องตลาดบ้านปีเถาะ ถึงเวลาปรับตัวรับความจริง

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว / สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แม้ว่าจะยังไม่หมดขวบปี 2553 แต่ก็พอมองเห็นเค้าลางของปีเถาะ 2554 บ้างแล้วว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องเดินไปในทิศทางใด ทั้งตลาดในแนวราบและตลาดในแนวสูง โดยในปี 2554 ที่จะถึงนี้ ตลาดบ้านจะเข้าสู่ภาวะความจริงมากขึ้นเมื่อไม่มีมาตรการรัฐมาสนับสนุน ขณะที่ดอกเบี้ยและมาตรการคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)จะทำให้ตลาดลดความร้อนแรงลงได้ แม้ว่าเศรษฐกิจรวมจะยังขยายตัวอยู่ก็ตาม

บ้านใหม่ ลด-แข่งขายสต๊อกเก่า

มีการประเมินกันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหน้าจะชะลอตัวจากปีนี้อย่างชัดเจน ทั้งในแง่การเปิดตัวโครงการใหม่และการจดทะเบียนโอนที่มีสิทธิจะลดลงจากเดิมเกือบเท่าตัว โดยเฉพาะในไตรมาสแรกของปีหน้า เนื่องจากไม่มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมจากรัฐเหมือนในปีนี้ ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่จะลดลงเช่นกันจากการคุมสินเชื่อ

โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท คาดว่าจะได้รับผลกระทบมากที่สุดจากนโยบายดังกล่าวของ ธปท. เพราะลูกค้ากลุ่มนี้จะตัดสินใจซื้อช้าลง และผู้ประกอบการยากที่จะใช้แคมเปญดาวน์ต่ำ กู้ 100% ในการเร่งกำลังซื้อเหมือนปีนี้ไม่ได้แล้ว

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย ให้ความเห็นว่า การเติบโตของโครงการใหม่ในปีหน้าคงไม่มากนัก แต่จำนวนห้องชุดที่แล้วเสร็จพร้อมโอนจะมีจำนวนมาก และผู้ประกอบการต้องงัดทุกกลยุทธ์ในการเร่งโอน ซึ่งเชื่อว่าการแข่งขันในกลุ่มคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่จะสูงขึ้น ทั้งการขายในยูนิตเหลือขายของผู้ประกอบการ และการขายจากฝั่งผู้ซื้อกลุ่มนักลงทุนและนักเก็งกำไรที่มีสัดส่วนรวมกันแล้วสูงถึง 50% ของทั้งตลาด

“ห้องชุดพร้อมอยู่จะเป็นคู่แข่งของห้องชุดใหม่ด้วย หากไม่มีกระบวนการในการควบคุมจำนวนห้องชุดใหม่ตลาดจะมีความเสี่ยงที่จะล้น และราคาขายจะยิ่งสูงเกินความเป็นจริง”อลิวัสสากล่าว

คอนโดลดร้อน แรงขายชะลอ

สำหรับแนวโน้มในการขายที่อยู่อาศัยปีหน้า เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการและกรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เห็นว่า ผลจากการเริ่มใช้เกณฑ์สินเชื่อใหม่ของ ธปท. ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2554 คาดว่าจะทำให้การขายไตรมาสแรกชะลอตัวลง แต่จำนวนยูนิตใหม่อาจจะยังเข้าสู่ต่อเนื่อง เพราะหลายค่ายเตรียมแผนไว้ล่วงหน้า จึงเปลี่ยนแปลงได้ยาก แต่ในครึ่งปีหลังจะเริ่มสมดุล

ความคิดเห็นดังกล่าวสอดคล้องกับชาติชาย พานิชชีวะ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ชีวาทัย ที่ประเมินว่า ตลาดปีหน้าค่อนข้างอิ่มตัวแล้ว กลยุทธ์การตลาดเป็นสิ่งสำคัญมากในการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้า และยากที่จะเห็นการต่อคิวซื้อหรือปิดการขายได้ภายในเวลาไม่กี่ชั่วโมงเหมือนปีนี้แล้ว

ทาวน์เฮาส์ จ่อเสียบแทนคอนโด

ในส่วนของบ้านแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ อิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เห็นว่า เป็นที่น่าสังเกตว่าสัดส่วนการโอนทาวน์เฮาส์ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองมีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียม ทำให้มองได้ว่า ในปีหน้าทาวน์เฮาส์จะมีแนวโน้มที่ดี เพราะเป็นสินค้าทางเลือกที่อยู่ระหว่างคอนโดมิเนียมกับบ้านเดี่ยว และมีราคาที่กว้างมากตั้งแต่ 1 ล้านบาทต้นๆ ไปจนถึง 3-5 ล้านบาท ที่อยู่ในเมือง

อย่างไรก็ตาม หากมองตลาดบ้านโดยรวมแล้ว ในปีหน้ายอดโอนและจดทะเบียนคงจะไม่มากไปกว่าปีนี้ เพราะตลาดจะกลับเข้าสู่สภาวะความจริงมากขึ้น เมื่อไม่มีมาตรการรัฐมาค่อยสนับสนุน ขณะที่แนวโน้มดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ กับมาตรการคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของ ธปท. ที่จะทำให้ผู้ซื้อบ้านต้องมีการออมเงิน จะเป็นตัวควบคุมตลาดให้อยู่ในสภาพเป็นจริง

รับสร้างบ้าน ขยายตลาดนอก กทม.

ขณะที่ตลาดรับสร้างบ้าน สิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน ประเมินว่า ในปี 2554 มีแนวโน้มเติบโต แม้ว่าสภาพเศรษฐกิจโลกและประเทศไทยอาจกลับมาชะลอตัว ด้วยเหตุผลสำคัญเพราะวัฏจักรการตลาดรับสร้างบ้านกลับมาฟื้นตัวต่อเนื่องจากปีนี้ ผู้ประกอบการรายเดิมมีการปรับตัวเอง โดยมุ่งขยายสู่ตลาดต่างจังหวัดพื้นที่ใหม่และกลุ่มลูกค้าใหม่เพิ่มขึ้น
นอกจากนี้ พฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนมากู้ยืมหรือใช้สินเชื่อธนาคารมากขึ้นจากเดิมที่นิยมออมเงินเพื่อสร้างบ้านหลังใหม่เท่านั้น และการเข้ามาของคู่แข่งขันรายใหม่และเป็นรายใหญ่ที่มีศักยภาพสูงทั้งนี้ จากปัจจัยดังที่กล่าวมา คาดว่าจะส่งผลให้ตลาดรับสร้างบ้านมีการสร้างการรับรู้สู่ผู้บริโภคและแข่งขันกันคึกคักมากขึ้น

การแข่งขันในปีหน้าการตัดราคาจะน้อยลง เนื่องเพราะความกังวลที่มีต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่จะมีการปรับขึ้น โดยมีแนวโน้มว่าผู้ประกอบการจะเปลี่ยนมาเน้นการนำเสนอนวัตกรรมและเทคโนโลยีก่อสร้างแทน ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กแข่งขันยากขึ้น

ปีหน้าจึงเป็นปีที่ตลาดบ้านปรับฐานอีกครั้ง เป็นการปรับด้วยปัจจัยแวดล้อมที่เปลี่ยนไปจากเดิม ไม่มีตัวช่วยจากมาตรการกระตุ้น ขณะเดียวกันรัฐกลับเพิ่มหลักเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้น เพื่อให้เกิดเสถียรภาพต่อตลาดในระยะยาว โจทย์ต่างๆ เหล่านี้ทำให้การลงทุนในปีหน้าต้องเป็นไปอย่างระวัง ไม่เช่นนั้นก็อาจมีโอกาสเจ็บตัวสูงทีเดียว

ที่มา    http://www.posttoday.com