วันที่ 23 กันยายน พ.ศ. 2553

โอกาสของ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในสภาวะปัจจุบัน

โดย ภารดี วิวัฒนะประเสริฐ ( อีเมลนี้จะถูกป้องกันจากสแปมบอท แต่คุณต้องเปิดการใช้งานจาวาสคริปก่อน )

ในระยะ 1-2 ปีที่ผ่านมา พบว่าผู้ประกอบการให้ความสนใจตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างเพิ่มขึ้นอย่างมาก จากการขยายตัวของความต้องการ และการปรับหลักเกณฑ์ของการส่งเสริมการลงทุน (BOI) แม้จะมีการสนับสนุนการลงทุนจากภาครัฐ แต่ถ้าไม่มีความต้องการของผู้บริโภค ตลาดก็ไม่สามารถขยายตัวได้ แล้วความต้องการที่อยู่อาศัยระดับล่างนั้นอยู่ที่ไหน? ตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างโดยทั่วไปจะหมายถึงที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งหากจะจำแนกลึกลงไปก็จะพบว่า ที่อยู่อาศัยระดับล่างจริงๆ จะเป็นคอนโดมิเนียมที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท หรือบ้านที่ไม่เกิน 1.2 ล้านบาท ซึ่งเป็นหลักเกณฑ์ด้านราคาของ BOI แล้วราคาที่อยู่อาศัยจะสะท้อนข้อมูลอะไรได้บ้าง เมื่อพิจารณาราคาของที่อยู่อาศัย จะพบว่าสามารถบอกระดับรายได้ของครัวเรือนที่จะมีความสามารถในการผ่อนที่อยู่อาศัยนั้นๆ เช่น หากต้องการผ่อนบ้านราคา 1 ล้านบาท ยอดเงินผ่อนต่อเดือนประมาณ 7 พันบาท ดังนั้นครอบครัวจะต้องมีรายได้ประมาณ 2 หมื่นบาทต่อเดือน
 
หากพิจารณาข้อมูลสำรวจภาวะเศรษฐกิจและสังคมของครัวเรือน ของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ย้อนไปตั้งแต่ปี 1994 จนถึงข้อมูลล่าสุด ปี 2009 (ดูรูปที่ 1) พบว่าเมื่อเปรียบเทียบจำนวนครอบครัวที่มีระดับรายได้มากกว่า 6 หมื่นบาทต่อเดือนซึ่งสามารถซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนเพิ่มขึ้นเพียง 2 แสนครัวเรือน จากปี 1994 หรือ 15 ปีที่ผ่านมา ซึ่งหากหวังพึ่งและรอให้เกิดครอบครัวที่มีรายได้สูงจนสามารถซื้อบ้านราคามากกว่า 3 ล้านบาทได้ การเติบโตของธุรกิจอาจช้ามาก
 
ในขณะที่ตลาดถัดลงมา จำนวนครอบครัวที่มีระดับรายได้ 2-6 หมื่นบาทต่อเดือนซึ่งสามารถซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีจำนวนเพิ่มขึ้นกว่า 1 ล้านครัวเรือน และจำนวนครอบครัวที่มีระดับรายได้ 1-2 หมื่นบาทต่อเดือนซึ่งสามารถซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคา 0.5-1 ล้านบาท มีจำนวนเพิ่มขึ้นมากถึง 2 ล้านครัวเรือน ซึ่งเมื่อดูจากจำนวนครอบครัวที่เพิ่มขึ้นแล้ว การดึงดูดกลุ่มคนเหล่านี้ด้วยที่อยู่อาศัยที่ระดับราคาต่ำลงมา จะสามารถทำให้ธุรกิจขยายตัวได้อย่างรวดเร็ว

การส่งเสริมการลงทุนจากภาครัฐเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่เป็นแรงจูงใจต่อผู้ประกอบการสำหรับการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่าง การปรับหลักเกณฑ์ด้านราคาที่ผู้ประกอบการจะได้รับการส่งเสริมการลงทุน จากเดิมที่คอนโดมิเนียมราคาขายไม่เกิน 6 แสนบาท มาเป็นไม่เกิน 1 ล้านบาท และบ้านปรับเป็นราคาขายไม่เกิน 1.2 ล้านบาท เพื่อให้ราคาสะท้อนต้นทุนที่สูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้าง เนื่องจากหลักเกณฑ์เดิมนั้นใช้มาตั้งแต่ปี 1993 ซึ่งเป็นหลักเกณฑ์ที่เป็นไปได้ค่อนข้างยากในสถานการณ์ปัจจุบัน ดังนั้นการปรับหลักเกณฑ์ของ BOI ในปีที่แล้วส่งผลให้ผู้ประกอบการสามารถสร้างโครงการรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยระดับล่างได้ง่ายขึ้น

Implication  โอกาสทางการตลาดนั้นมีอยู่มากในตลาดที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท แล้วผู้ประกอบการจะไขว่คว้าโอกาสนั้นไว้อย่างไร จากการที่ระดับรายได้ของครัวเรือนไทยเพิ่มสูงขึ้น และจำนวนครอบครัวในช่วงระดับรายได้ 1-2 หมื่นบาทเพิ่มสูงที่สุด ส่งผลให้ potential demand ของที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ล้านบาท มีโอกาสเติบโตสูงที่สุดเมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยระดับราคาอื่นๆ คงไม่น่าแปลกใจที่จะเห็นผู้ประกอบรายใหญ่โดดลงมาแข่งขันกันในตลาดนี้มากขึ้นเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการที่เป็นเจ้าตลาดที่อยู่อาศัยระดับล่างอยู่แล้ว หรือเจ้าตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงบน ก็โดดเข้าสู่สนามนี้เช่นกัน โดยส่วนมากจะแตกบริษัทลูก หรือออก sub-brand มาร่วมแข่งกันในตลาดนี้
 
ดังนั้นการที่ระดับราคาถูกกำหนดเพดานไว้ ทำให้การควบคุมต้นทุนจึงเป็นปัจจัยสำคัญในการสร้างกำไรของผู้ประกอบการ ไม่ว่าจะเทคโนโลยีการก่อสร้างที่สามารถลดระยะเวลาการก่อสร้าง ต้นทุนราคาที่ดินที่ถูกกว่า หรือแม้แต่การทำการตลาดที่ถูกกลุ่มเป้าหมายด้วยงบประมาณที่จำกัด
 
นอกจากนี้ การศึกษาผู้บริโภคเพื่อเข้าใจความต้องการและลำดับความสำคัญขององค์ประกอบที่อยู่อาศัยมีความสำคัญไม่แพ้กัน เนื่องจากข้อจำกัดด้านราคาผู้พัฒนาโครงการจึงควรใส่องค์ประกอบของบ้านตามลำดับความสำคัญที่ผู้บริโภคยอมจ่ายจริงๆ เช่น จำนวนห้องต่างๆ หรือต้องมีเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ใดบ้าง เช่น ครัว ปั๊มน้ำ เป็นต้น

ที่มา   http://www.matichon.co.th/news_detail.php?newsid=1285229007&catid=05