การบริหารอาคารชุดระดับราคาปานกลางในเขตกรุงเทพมหานครชั้นใน (2009)
Mid-income condominium management in Bangkok CBD

โดย พัสตราภรณ์ มีศิริ

บทคัดย่อ

วิทยานิพนธ์ (คพ.ม.)--จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย, 2542.

การ วิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์ เพื่อศึกษารูปแบบการบริหารอาคารชุด ระดับปานกลางในปัจจุบัน โดยศึกษาระบบการจัดการ ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อชีวิตความเป็นอยู่ และสภาพแวดล้อมของผู้อยู่อาศัย และศึกษาข้อดีข้อเสียของแต่ละรูปแบบการบริหารอาคารชุดระดับราคาปานกลางใน ปัจจุบัน พร้อมกับหาข้อเสนอแนะแนวทางในการปรับปรุงแต่ละรูปแบบการบริหารอาคารชุดที่พบ เพื่อเป็นแนวทางในการเลือกรูปแบบการบริหารสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ระดับราคาปานกลาง

วิธีการศึกษา ผู้วิจัยได้แบ่งโครงการกรณีศึกษา ออกเป็น 3 กลุ่มตามช่วงอายุอาคาร คือ

    - อาคารอายุ 1-5 ปี         จำนวน 6 โครงการ
    - อาคารอายุ 6-10 ปี       จำนวน 6 โครงการ
    - อาคารอายุ 11-18 ปี     จำนวน 6 โครงการ

โดยเก็บข้อมูลจากการสัมภาษณ์ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด กรรมการนิติบุคคล และวิธีการสำรวจและสังเกตโดยผู้วิจัย

ผลการศึกษาสรุปได้ว่า ปัจจุบันการบริหารอาคารชุดระดับราคาปานกลาง มี 4 รูปแบบ และแต่ละรูปแบบมีปัญหาในการบริหารดังนี้

รูปแบบที่ 1   เจ้าของร่วมบริหารเองโดยคัดเลือกตัวแทนจากเจ้าของร่วมมาเป็นผู้จัดการนิติบุคคลมีปัญหาในเรื่อง

1) การจ่ายค่าส่วนกลางไม่ตรงเวลา
2) ขาดผู้ควบคุมการปฏิบัติงานประจำวันในระหว่างเวลางาน
3) ขาดการประสานงานในโครงการ
4) การบำรุงรักษาอาคารไม่มีคุณภาพ
5) งานบริการและการจัดกิจกรรมไม่เหมาะสม
6) ขาดการรายงานผลการปฏิบัติงานของนิติบุคคล
7) ขาดการประเมินผลการปฏิบัติงานของนิติบุคคล
8) จัดประชุมไม่ได้ตามกำหนด

รูปแบบที่ 2   เจ้าของร่วมบริหารเองโดยจ้างบุคคลภายนอกมาเป็นผู้จัดการนิติบุคคลมีปัญหาใน เรื่อง

1) การจ่ายค่าส่วนกลางไม่ตรงเวลา
2) งานบริการและการจัดกิจกรรมไม่เหมาะสม
3) ขาดการรายงานผลการปฏิบัติงานของนิติบุคคล
4) ขาดการประเมินผลการปฏิบัติงานของนิติบุคคล
5) จัดประชุมไม่ได้ตามกำหนด

รูปแบบที่ 3  จ้างบริษัทบริหารอาคารชุด โดยผู้จัดการนิติบุคคลมาจากบริษัท และอยู่ประจำโครงการ มีปัญหาดังนี้

1) การจ่ายค่าส่วนกลางไม่ตรงเวลา
2) การบำรุงรักษาโครงการไม่มีคุณภาพ
3) งานบริการและการจัดกิจกรรมไม่เหมาะสม
4) ขาดการรายงานผลการปฏิบัติงานของนิติบุคคล
5) จัดประชุมไม่ได้ตามกำหนด

รูปแบบที่ 4 จ้างบริษัทบริหารอาคารชุดโดยผู้จัดการนิติบุคคลมาจากบริษัทแต่ ไม่อยู่ประจำโครงการ และมีผู้จัดการอาคารมาจากบริษัทอยู่ประจำโครงการ มีปัญหาในเรื่อง

1) การจ่ายค่าส่วนกลางไม่ตรงเวลา
2) ขาดการประสานงานในโครงการ
3) งานบริการและการจัดกิจกรรมไม่เหมาะสม
4) ขาดการรายงานผลการปฏิบัติงานนิติบุคคล
5) จัดประชุมไม่ได้ตามกำหนด

จาก การศึกษาพบว่า รูปแบบการบริหารจัดการอาคารชุดที่เหมาะสม ไม่ได้มีแบบเดียวแต่มีได้ 4 รูปแบบตามผลการวิจัย และไม่มีแบบใดที่ดีที่สุดหรือมีปัญหาทั้งหมด

การนำรูปแบบการบริหารมาใช้ในแต่ละโครงการ ขึ้นอยู่กับความต้องการและความเหมาะสมของโครงการ
ข้อ เสนอแนะการวิจัยจึงไม่ได้เป็นการเสนอให้ใช้รูปแบบใดแบบหนึ่งเป็นมาตรฐาน สำหรับทุกโครงการแต่เป็นการปรับปรุงแก้ไขปัญหาที่พบในแต่ละรูปแบบการบริหาร ให้มีประสิทธิภาพดีขึ้น โดยเฉพาะ การจ่ายค่าส่วนกลางซึ่งควรมีมาตรฐานการลงโทษที่ชัดเจน เป็นต้น

นอก จากนี้ผลของการวิจัยยังเสนอแนะให้ผู้อยู่อาศัยได้ศึกษาแต่ละรูปแบบการ บริหารให้เข้าใจชัดเจนก่อนเลือกรูปแบบที่เหมาะสมกับสภาพของชุมชนที่อยู่ อาศัย และจะต้องตระหนักในสิทธิส่วนของตนเองและผู้อื่นอย่างจริงจังด้วย.

Abstract

The objective of this research is to study how the management of mid-income condominium in Bangkok affects resident's life quality and condominium environment.

Pros and cons of each type of management were investigated, compared and recommendations for management improvement and for unit owners were proposed.

Survey data were collected through an interview of condominium juridical managers, the condominium juridical boards and through direct observations of the building facilities.

Samples for the study were selected from condominium of 3 periods and 6 projects on each. They are 1-5 years old, 6-10 years old and 11-18 years old.

The findings show that condominium management in Bangkok can be classified into 4 types and each type has different problems as followed:

Type 1: The condominium juridical manager is elected resident. Problems:

1. Low payment rate of common facility management fee.
2. Lack of on site building management.
3. Lack of operation coordination.
4. Poor building maintenance.
5. Poor service and activity operation.
6. Lack of operation reporting.
7. Lack of operation evaluation.
8. Inadequate meeting arrangement.

Type 2: The condominium juridical manager is a non-resident. Problems:

1. Low payment rate common facility management fee.
2. Poor service and activity operation.
3. Lack of operation reporting.
4. Lack of operation evaluation.
5. Inadequate meeting arrangement.

Type 3: The condominium juridical manager is a non-resident who is hired from a condominium management firm and works full-time. Problems:

1. Low payment rate common facility management fee.
2. Poor building maintenance.
3. Poor service and activity operation.
4. Lack of operation reporting.
5. Inadequate meeting arrangement.

Type 4: The condominium juridical manager is a non-resident who is hired from a condominium management firm and works part-time. For this type, the condos also hire a full-time building management. Problems:

1. Low payment rate common facility management fee.
2. Lack of operation coordination. 3. Poor service and activity operation.
4. Lack of operation reporting.
5. Inadequate meeting arrangement.

Based on the findings, none of condominium management type is considered the best.

All of them have both strong and weak points and they are applied according to the need of residents.

The recommendation for an improvement of management therefore, proposed to solve their existing problems, particularly on the measure to increase the common facility management fee payment rate.

Furthermore, it is recommend that in order for the owner to choose the most appropriate management system for their project they have to be aware of their own right as well as of others.

Details der Publikation
Download           http://hdl.handle.net/123456789/10349
Herausgeber     จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
Mitarbeiter        วีระ สัจกุล, นคร มุธุศรี, จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
Archiv                CUIR at Chulalongkorn University (Thailand)
Keywords          อาคารชุด, อาคารชุด -- กฎหมายและระเบียบข้อบังคับ, พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522
Typ                    Thesis
Sprache             Thai

ที่มา           http://en.scientificcommons.org/49168404