บทคัดย่อวิทยานิพนธ์ ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย  ปี 2547
ชื่อ : สุรเชษฐ์ มนต์แก้ว

วิทยานิพนธ์ : ขั้นตอนและระยะเวลาในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานคร.
PROCEDURE AND DURATION IN ESTABLISHING OF HOUSING PROJECT JURISTIC PERSONS IN BANGKOK METROPOLITAN AREA

            พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ระบุหน้าที่ในการดูแลสาธารณูปโภคและการบริหารดูแลชุมชนหมู่บ้านจัดสรรภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์ไว้ 3 แนวทางคือ

1. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้ หรือนิติบุคคลตามกฏหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้จัดการและดูแลบำรุงรักษาภายในระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดซึ่งต้องไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน
2. ผู้จัดสรรที่ดิน ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการ ให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบำรุงรักษา สาธารณูปโภค
3. ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์

               จากทางเลือกในการบริหารดูแลชุมชนหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวพบว่าได้มีแนวทางเลือกในการบริหารจัดการรูปแบบใหม่ที่สำคัญนั่นคือการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และจากการศึกษาจำนวนโครงการที่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้ พ.ร.บ. ดังกล่าวพบว่าแม้ว่ากฏหมายจะมีผลออกบังคับใช้จนถึงปัจจุบัน (30 มิถุนายน 2547) แต่กลับมีจำนวนการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพียง 22 โครงการซึ่งเป็นสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับจำนวนโครงการจัดสรรที่มีอยู่

               การศึกษาครั้งนี้ มีวัตถุประสงค์ เพื่อศึกษาขั้นตอนและระยะเวลาในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานคร และเพื่อศึกษาสาเหตุ ปัญหาและอุปสรรคในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกรุงเทพมหานคร โดยวิธีการการสัมภาษณ์กลุ่มบุคคลที่มีส่วนเกี่ยวข้องในการดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรทั้ง 22 โครงการ

               ผลการศึกษาโครงการที่สามารถดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้นั้นส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีระดับราคาตั้งแต่ 6,100,000 บาท/ยูนิตขึ้นไปซึ่งสัมพันธ์กับลักษณะและจำนวนสาธารณูปโภค ตลอดจนบริการสาธารณะต่างๆในโครงการ นอกจากนั้นเหตุผลที่สำคัญคือกลุ่มโครงการที่มีระดับราคาสูงสามารถมีกำลังจ่ายและรับภาระค่าดูแลสาธารณูปโภคต่างๆได้มากกว่ากลุ่มโครงการที่มีระดับ ราคาต่ำโดยเป็นผลมาจากผู้ที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นผู้ที่มีฐานะและมีระดับการศึกษาสูง จึงส่งผลให้ขั้นตอนการดำเนินงานจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน ทำได้สะดวกมากกว่าโครงการที่มีลักษณะที่เป็น ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ ตามลำดับ

               ในด้านขนาดของโครงการ พบว่าโครงการขนาดกลาง (จำนวนแปลงย่อยตั้งแต่100-499 แปลง) มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้มากที่สุด โดยเป็นผลมาจากโครงการที่มีแปลงย่อยมากจะส่งผลให้การรวบรวมจำนวนเสียงของลูกบ้านเกินกึ่งหนึ่งเพื่อลงมติในการจัดตั้งทำได้ยากและใช้ระยะเวลานานมากยิ่งขึ้น และในด้านการจัดสรรของโครงการพบว่าโครงการจัดสรรภายใต้ ปว.286 มีปัญหาที่สำคัญในด้านการรวมมติจัดตั้งให้เกินกึ่งหนึ่ง ซึ่งเป็นผลมาจากลูกบ้านบางส่วนไม่ได้เข้ามาอยู่อาศัยในโครงการ ซึ่งมีการแก้ปัญหาโดย การจัดตั้งคณะกรรมการซอยและการส่งใบมอบฉันทะเพื่อลงมติจัดตั้ง ส่วนโครงการที่จัดสรรภายใต้ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 พบว่ามีปัญหาที่สำคัญในด้านการรวมตัวของลูกบ้านเนื่องจากความสัมพันธ์ที่มีระหว่างลูกบ้านยังมีไม่มากเท่าที่ควร ซึ่งมีการแก้ปัญหาโดยว่าจ้างบริษัททนายความและบริษัทบริหารทรัพย์สินเป็นผู้ดำเนินการจัดตั้งแทน

            จากการศึกษาดังกล่าวพบว่า ทั้งโครงการที่มีการจัดสรรภายใต้ ปว.286 และ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดินพ.ศ.2543 มีปัญหาที่สำคัญคือการรวบรวมมติเกินกึ่งหนึ่งของลูกบ้านในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและเหตุผลสำคัญที่ทำให้การดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้ประสบความสำเร็จได้นั้นคือลักษณะและรูปแบบการบริหารหมู่บ้านในช่วงก่อนดำเนินการจัดตั้งเนื่องจากพบว่าโครงการที่มีรูปแบบการบริหารหมู่บ้านโดยมีคณะกรรมการหมู่บ้านรวมอยู่ด้วยมาก่อนสามารถมีผลสัมฤทธิ์ในการจัดตั้งสูงกว่าโครงการที่ไม่มีการรวมกลุ่มของลูกบ้าน ดังนั้นในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เสนอแนะว่าควรให้มีการดำเนินการจัดตั้งตัวแทนลูกบ้านเพื่อให้เกิดการรวมกลุ่มในการทำหน้าที่ดูแล และบริหารจัดการ ในระยะเริ่มต้นก่อนการดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งนอกจากจะช่วยให้การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรประสบความสำเร็จแล้วยังส่งผลให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างลูกบ้านด้วยกันเองมากยิ่งขึ้นอีกด้วย
 

ที่มา    http://www.housing.arch.chula.ac.th/09_thesis/thesis_th