การกำหนดกลยุทธ์เพื่อลดปัญหาสภาวะ ขาดทุนของนิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียม

โดย ปฤษฎาพร โชติธรรม
การศึกษาค้นคว้าด้วยตนเองเป็นส่วนหนึ่งของการศึกษาตามหลักสูตรบริหารธุรกิจมหาบัณฑิต
สาขาวิชาการจัดการ บัณฑิตวิทยาลัย มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ปีการศึกษา 2553
ลิขสิทธิ์ของมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย
 

บทคัดย่อ

           ในปัจจุบันสภาพการอยู่อาศัยของคนในสังคมเมืองหลวงอย่างกรุงเทพมหานคร โดยส่วนใหญ่พบว่ามีพฤติกรรมผู้บริโภคได้เปลี่ยนแปลงไป ตามสภาพของ สังคม เศรษฐกิจ และการเมืองโดยเฉพาะพฤติกรรมของผู้บริโภคในสังคมคนเมืองที่มีเวลาจำกัด เพราะต้องใช้เวลากับการทำงานการเดินทางที่ต้องเร่งรีบ จึงทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมได้เข้ามามีบทบาทในการตัดสินใจเลือกซื้อหรือเช่าที่อยู่อาศัยของสังคมคนกรุงเทพฯ มากขึ้นจะมีราคาซื้อหรือเช่าอยู่ในสัดส่วนที่ยอมรับและสามารถซื้อ หรือเช่าได้ง่ายมากกว่าการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านเดี่ยว หรือทาวเฮาส์ต้องใช้เวลาในการตัดสินใจศึกษาข้อมูลค่อนข้างนาน เมื่อซื้อแล้วเกิดความต้องการอยากขายทำได้ยากกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับการซื้อคอนโดมิเนียมเพราะสามารถขายหรือให้เช่าทำได้ง่ายกว่าคอนโดมิเนียมจึงเป็นหนึ่งทางเลือกที่มีอัตราการขยายตัวสูงจึงทำให้ธุรกิจสร้างคอนโดมิเนียมต่างพัฒนาภาพลักษณ์ของตนจนมีคุณสมบัติใกล้เคียงกันหรือมากกว่าเพราะคอนโดมิเนียมมีให้เลือกซื้อ หรือเช่าอยู่หลายแห่งและผู้บริโภคมีอำนาจในการต่อรอง และเลือกสูงเนื่องจากมีคอนโดมิเนียมสร้างอยู่ทุกที่ในกรุงเทพมหานคร ราคา และการบริการเสริมต่างๆจึงทำให้ผู้บริโภคสามารถเลือกพิจารณาจากทำเลที่ตั้งลูกค้าสามารถเปลี่ยนไปซื้อหรือเช่าคอนโดมิเนียมอื่นๆได้ง่ายดังนั้นนิติบุคคลอาคารชุดจำเป็นต้องมีการปรับกลยุทธ์ใหม่เพื่อรองรับกับการแข่งขันที่รุนแรงและปรับเปลี่ยนวิธีการดำเนินงานใหม่
 

วัตถุประสงค์ในการศึกษาดังนี้

1. เพื่อศึกษาถึงปัญหาของนิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรและแนวทางแก้ไขที่มีผลกระทบโดยตรงที่ทำให้รายจ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดฯสูงขึ้นทำให้ประสบปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงิน
2. เพื่อทำการศึกษาปัจจัยภายในและภายนอก ที่ส่งผลกระทบให้นิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรประสบปัญหาภาวะขาดทุนต่อเนื่อง
3. เพื่อกำหนดกลยุทธ์ในการลดปัญหาสภาวะขาดทุนของนิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียม

         จากการศึกษาโดยทำการเก็บรวบรวมข้อมูลปฐมภูมิ จากการสัมภาษณ์ผู้จัดการคอนโดฯและคณะกรรมการคอนโดฯ รวม 5 ท่าน โดยการสัมภาษณ์เชิงลึก แบบไม่มีโครงสร้าง ในการสัมภาษณ์จะมีโครงร่างของคำถามในการหาคำตอบ และข้อมูลทุติยภูมิจากข้อมูลรายรับรายจ่ายของคอนโดฯ ย้อนหลัง 4 ปี และบทวิเคราะห์จากบทความของสื่อต่างๆที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจคอนโดมิเนียม เพื่อใช้ในการวิเคราะห์ เปรียบเทียบ และข้อมูลรายรับ-รายจ่ายของคู่แข่งขันโดยใช้กระบวนการจัดการเชิงกลยุทธ์ เพื่อวิเคราะห์ปัญหา และกำหนดกลยุทธ์เพื่อเสริมสร้างใน การแข่งขันและกำหนดกลยุทธ์ในระดับต่างๆ จากผลการศึกษาพบว่า นิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียมประสบปัญหาภาวะขาดทุนต่อเนื่อง เนื่องจากสภาพอาคารที่มีอายุมากกว่า 10 ปี ทำให้มีรายจ่ายที่สูงกว่ารายรับตลอดระยะเวลาทั้งๆที่จำนวนห้องว่างที่ยังไม่มีคนซื้อหรือเช่าอยู่น้อยมาก และต้นทุนการดำเนินงานสูง ทำให้ประสบปัญหาภาวะขาดทุน จากโอกาสทางการแข็งขันและจุดแข็งของนิติบุคคลอาคารชุดฯ จึงทำให้สามารถปรับกลยุทธ์ในแต่ระดับได้ดังนี้ กลยุทธ์ระดับบริษัท (Corporate Strategy) เป็น กลยุทธ์การสร้างการเติบโตด้วยการเพิ่มบริการใหม่ที่สอดคล้องกับบริการเดิมที่มีอยู่แล้ว (Concentration - Horizontal Strategy) เพราะต้องการฟื้นตัวเองจากการขาดสภาพคล่องทางการเงิน เป็นการพยุงการประกอบการไปก่อนในระยะแรกๆ
 

บทนำ

             นิติบุคคลอาคารชุด โชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียม เป็นนิติบุคคลอาคารชุดฯ มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดฯ และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์สูงสุดในการใช้ห้องชุดและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ เป็นอาคารชุดคอนโดมิเนียมที่อยู่ย่านถนนวิภาวดีรังสิต 16 เป็นย่านที่มีการคมนาคมสะดวก ทำให้สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดคอนโดมิเนียมในย่านเดียวกันสูงถึง70% เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ย่านถนนวิภาวดีรังสิต ในกรุงเทพมหานคร ด้วยเพราะย่านนี้ได้รับความนิยมจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติที่มีกำลังความสามารถในการซื้อคอนโดมิเนียมในราคาปานกลางถึงสูง ซึ่งภายในอาคาร มีพื้นที่เดียวกันทั้งหมด 9,600 ตารางวา ได้ถูกก่อสร้างขึ้นและจดทะเบียนครั้งแรกก่อนโอนเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อปี 2537 จะมีลักษณะของตัวอาคาร การตกแต่งภายใน ภายนอก และพื้นที่ใช้สอยต่างๆ และราคาค่าซื้อขาย อยู่ในอัตราส่วนทใี่ กล้เคียงกันมาก และตั้งอยูใ่ นเนื้อที่บริเวณเดียว มีการแบ่งพื้นที่ใช้สอยในการจอดรถร่วมกัน ไม่มีสระว่ายน้ำ ซึ่งเหตุนี้เองนิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียมมีคู่แข่งขันที่สำคัญที่เป็นคอนโดมิเนียมขนาดเล็กที่เกิดขึ้นใหม่มีลานจอดรถร่วมกัน และมีสระว่ายน้ำ นิติบุคคลอาคารฯ จึงมีการแข่งขันเพื่อแย่งลูกค้ากันค่อนข้างรุนแรงมาก ในย่านเดียวกัน

             โครงสร้างองค์กร เป็นองค์กรธุรกิจให้บริการเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียม โดยมีฝ่ายจัดการเป็นฝ่ายบริหารภายใต้นโยบายของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดที่ถูกจัดตั้งขึ้นจากเจ้าของร่วมในแต่ละปี

การศึกษา  และการวิเคราะห์ข้อมูล

            การวิเคราะห์ข้อมูล ได้ศึกษาข้อมูลในเรื่องต่างๆตามวัตถุประสงค์ที่ได้กล่าวไว้ โดยได้ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลเพื่อนำมาประกอบในการวิเคราะห์เพื่อหาแนวทางการแก้ไขปัญหามีวิธิการและขั้นตอนในการเก็บรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลซึ่งต้องทำการเจาะลึกลงไปในงบการเงินเพื่อดูผลการดำเนินงานย้อนหลัง 4 ปี

แนวทางการศึกษา วิธีการศึกษา

1. ศึกษาระบบการรับชำระและจ่ายชำระเกี่ยวกับค่าสาธารณูปโภค ค่าบริการงานต่างที่เกี่ยวข้องในการดำเนินงานของฝ่ายจัดการ เช่น รายได้ค่าส่วนกลาง รายได้ค่าไฟฟ้า รายได้ค่าน้ำประปารายได้ค่าธรรมเนียมห้องให้เช่า โดยรวบรวมข้อมูล จากนิติบุคคลอาคารชุด โชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียม จากงบการเงินย้อนหลัง 4 ปี รายละเอียดประกอบงบการเงิน และงบทดลองรวมทั้งเอกสารประกอบการรับ-จ่ายที่เกี่ยวข้อง
2. สัมภาษณ์เชิงลึกผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียม ผู้จัดการอาคารและประธานคณะกรรมการ เกี่ยวกับนโยบายการบริหารที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน
3. สำรวจความพึงพอใจของผู้ที่พักอาศัยในนิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียมทั้งเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัย โดยการสัมภาษณ์เชิงลึก เพื่อให้ทราบแนวทางในการกำหนด กลยุทธ์ทางการตลาดต่อไป
4. วิเคราะห์สาเหตุของปัญหาและแนวทางในการแก้ไขปัญหาเชิงกลยุทธ์
5. วิเคราะห์จุดอ่อน จุดแข็ง โอกาส และอุปสรรคของการดำเนินงานฝ่ายจัดการอาคารชุดนิติ บุคคลโชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียม
6. วิเคราะห์ข้อมูลปฐมภูมิ และ ทุติยภูมิ เพื่อหาแนวทางการกำหนดกลยุทธ์โดยการใช้ TOWS Matrix

ผลการวิเคราะห์ข้อมูล

          นิติบุคคลอาคารชุด โชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียม เป็นนิติบุคคลอาคารชุดฯ มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดฯและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์สูงสุดในการใช้ห้องชุดและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน โดยไม่หวังผลกำไร ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ เป็นอาคารชุดคอนโดมิเนียมที่้อยู่ย่านถนนวิภาวดีรังสิต 16 ซึ่งเป็นย่านที่มีการคมนาคมสะดวก ทำให้สามารถครองส่วนแบ่งการตลาดคอนโดมิเนียมในย่านเดียวกันสูงถึง 70% เมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมที่มีอยู่ย่านถนนวิภาวดีรังสิต ในกรุงเทพมหานคร ด้วยเพราะย่านนี้ได้รับความนิยมจากลูกค้าชาวไทยและชาวต่างชาติที่มีกำลังความสามารถในการซื้อคอนโดมิเนียมในราคาปานกลางถึงสูง ซึ่งภายในอาคาร มีพื้นที่เดียวกันทั้งหมด 9,600 ตารางวา เลขที่ 399 ซอยโชคชัยร่วมมิตร ถนนวิภาวดีรังสิต แขวงจอมพล เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ได้ถูกก่อสร้างขึ้นและจดทะเบียนครั้งแรกก่อนโอนเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อปี 2537 จะมีลักษณะของตัวอาคาร การตกแต่งภายใน ภายนอก และพื้นที่ใช้สอยต่างๆ และราคาค่าซื้อขาย อยู่ในอัตราส่วนที่ใกล้เคียงกันมาก และตั้งอยู่ในเนื้อที่บริเวณเดียว มีการแบ่งพื้นที่ใช้สอยในการจอดรถร่วมกัน ไม่มีสระว่ายน้ำ ซึ่งเหตุนี้เองนิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียมมีคู่แข่งขันที่สำคัญที่เป็นคอนโดมิเนียมขนาดเล็กที่เกิดขึ้นใหม่ในย่านเดียวกัน ที่มีลานจอดรถร่วมกัน และมีสระว่ายน้ำ นิติบุคคลอาคารฯ จึงมีการแข่งขันเพื่อแย่งลูกค้ากันค่อนข้างรุนแรงมาก
 

บทสรุปและข้อเสนอแนะ

สรุปผลการศึกษา

             การศึกษาเรื่องกลยุทธ์ในการเพื่อลดปัญหาสภาวะขาดทุนของนิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียม มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาถึงปัญหาและปัจจัยต่างๆที่ส่งผลกระทบต่อศักยภาพในการดำเนินงานของนิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียม รวมทั้งศึกษาสาเหตุที่ทำให้นิติบุคคลอาคารชุดฯประสบผลขาดทุนจากการดำเนินงานในการศึกษาได้ใช้วิธีเก็บรวบรวมข้อมูลขั้นปฐมภูมิจากการสัมภาษณ์ผู้บริหารของนิติบุคคล (ประธาน,คณะกรรมการ,ผู้จัดการนิติ และผู้จัดการอาคารฯ) และขั้นทุติยภูมิโดยการเก็บรวบรวม และวิเคราะห์ข้อมูลงบการเงินของนิติบุคคลฯย้อนหลัง 4 ปี (ระหว่างปี 2549-2552)

             พบว่านิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรคอนโดมิเนียม มีปัญหาทางด้านการบริหารงานเกี่ยวกับการกำหนดนโยบายและเป้าหมายไม่ชัดเจน เกิดควมสับสนในการทำความเข้าใจของพนักงานฝ่ายจัดการฯ ที่จะดำเนินการเพื่อบรรลุวัตถุประสงค์และเป้าหมายที่ผู้บริหารที่วางไว้ เช่น ฝ่ายบริหารกำหนดนโยบายลดรายจ่ายที่ไม่จำเป็น แต่ฝ่ายจัดการฯมีการควบคุมการลดรายจ่าย โดยการปิดไฟฟ้าลานจอดรถจนแสงสว่างที่ลานจอดรถไม่เพียงพอสร้างความไม่พอใจให้กับผู้พักอาศัย หรือปัญหาการจัดเก็บข้อมูลประวัติการใช้งานเครื่องมือเครื่องใช้สำนักงาน เพื่อใช้ในการจัดทำสถิติการซ่อมแซมบำรุงรักษา เพื่อเป็นประโยชน์ประเมินผล ช่วยให้ฝ่ายบริหารตัดสินใจในการซ่อมแซมหรือซื้อใหม่  และเพื่อการบริหารปัญหาการควบคุมต้นทุน และค่าใช้จ่าย   รวมทั้งมีปัญหาเกี่ยวกับการทำงานเป็นทีม

            นิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตรต้องกำหนดนโยบายและเป้าหมายในการปฏิบัติงานที่ชัดเจน และต้องมีการจัดทำงบประมาณ เพื่อใช้เป็นเครื่องมือในการควบคุมต้นทุนและลดค่าใช้จ่าย  และมีนโยบายเพิ่มรายได้โดยการเพิ่มงานบริการใหม่ เช่น การเพิ่มงานบริการรถรับ-ส่งเพื่อบริการทางเข้า-ออกจากบริเวณอาคารชุดฯไปสถานีรถไฟฟ้าทั้ง BTS,MRT ไปศูนย์การค้าที่ใกล้เคียง เช่น เซ็นทรัลลาดพร้าว คาร์ฟูลาดพร้าว, เปิดบริการให้เช่าอินเตอร์ตลอด 24 ชั่วโมงเพื่อรองรับทั้งลูกค้าพักอาศัยที่เป็นชาวไทยและชาวต่างชาติ, เปิดให้เช่าพื้นที่ส่วนกลางเพื่อสิ่งอำนวยความสะดวกของผู้พักอาศัย เช่น บริการให้เช่าพื้นที่ส่วนกลางในการติดตั้งตู้เบิกเงินสดอัตโนมัติของธนาคารต่างๆ หรืองานบริการใหม่ที่สอดคล้องกับบริการที่มีอยู่เดิม เช่น การเพิ่มสายงานให้บริการงานช่างตลอด 24 ชั่วโมงเพื่อรองรับความต้องการของผู้พักอาศัยที่วัยทำงาน,นักธุรกิจ งานบริการต่างๆที่เพิ่มขึ้นโดยมุ่งเน้นในเรื่องเทคโนโลยีเพื่อสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับงานบริการของ ฝ่ายจัดการฯ รวมถึงงานเปิดช่องทางการจัดจำหน่ายสินค้าและงานบริการอื่น เช่น การเปิดบริการขายบัตรเต็มเงินโทรศัพท์มือถือทุกเครือข่ายโดยอาศัยฐานลูกค้าผู้พักอาศัยที่มีอยู่ ทำให้มีรายได้ที่เป็นส่วนต่างค่าคอมมิชชั่นให้กับฝ่ายจัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ , งานรับฝากจ่ายค่าไฟฟ้าของผู้พักอาศัยที่ไม่มีเวลาว่างไปจ่ายชำระค่าไฟฟ้าในแต่ละเดือน ซึ่งการบริหารจัดการควบคุมรายจ่ายที่ไม่จำเป็นและเพิ่มรายได้จะช่วยแก้ไขปัญหาในระยะสั้นและระยาว ของการขาดสภาพคล้องทางการเงินของนิติบุคคลอาคารชุดโชคชัยร่วมมิตร
 

ข้อจำกัดของการศึกษา

1. ระยะเวลาการศึกษา และการค้นคว้ามีจำกัด
2. ข้อมูลในเชิงลึกด้านการตลาดอาจมีความคลาดเคลื่อนเล็กน้อย และอาจมีข้อมูลที่ไม่อัพเดทขึ้นอยู่กับที่มาของข้อมูลแต่ละที่อาจไม่ตรงกัน

ข้อเสนอแนะการศึกษา

1. เก็บข้อมูลเพิ่มเติม ของพฤติกรรมเจ้าของร่วม และความต้องการด้านรูปแบบงานบริการปแบบของรายการส่งเสริมการขาย เพราะจากการศึกษาพบว่าเจ้าของร่วม(ลูกค้า)ส่วนใหญ่คำนึงถึงคุณภาพเพื่อใช้เป็นข้อมูลการบริหารงานบริการต่อไปเพื่อช่วยให้สามารถบริหารรายรับที่เพิ่มขึ้น
2. เก็บข้อมูลเรื่องประวัติการใช้เครื่องมือเครื่องใช้ส่วนกลางให้เป็นระบบที่มีประสิทธิภาพเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้สินทรัพย์ส่วนกลาง
3. ในการกำหนดกลยุทธ์ในทางปฎิบัติควรพิจารณาในรายละเอียดการปฎิบัติอย่างรอบคอบเพื่อให้กลยุทธ์ที่ใช้มีประสิทธิภาพมากที่สุด
    

ที่มาและข้อมูลชุดเต็ม  http://department.utcc.ac.th/library/images/stories/file/Thesis/IS/222547.pdf