ปัญหาการบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

พันตำรวจโท ชูเกียรติ ตรีเพ็ชร
วิทยานิพนธ์นิติศาสตรมหาบัณฑิต มหาวิทยาลัยศรีปทุม วิทยาเขตชลบุรี ปีการศึกษา 2552
 

บทคัดย่อ

           ที่ดินถือได้ว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่า และสามารถใช้ประโยชน์ได้หลากหลายลักษณะ เช่น เพื่ออยู่อาศัย เกษตรกรรม อุตสาหกรรม ใช้เป็นหลักประกัน รวมถึงเป็นเครื่องแสดงถึงฐานะทางการเงิน และความเป็นอยู่ของคนในสังคม เป็นต้น ซึ่งขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์การใช้ของเจ้าของที่ดิน แม้ว่าในปัจจุบันเทคโนโลยีจะมีความก้าวหน้าเพียงใดแต่ก็ไม่ได้ลดความสำคัญของที่ดินให้น้อยลงแต่อย่างใด ในทางกลับกันกลับทำให้ที่ดินเป็นที่ต้องการเพิ่มมากขึ้น และราคาที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้นด้วยเช่นกัน เพราะฉะนั้นปัญหาเกี่ยวกับที่ดินจึงไม่ใช่ปัญหาใหม่ของคนไทย แต่เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นมาหลายยุคหลายสมัยและถือเป็นปัญหาใหญ่ของสังคมไทย ซึ่งในแต่ละปีจะมีคดีขึ้นสู่ศาลเป็นจำนวนมาก

           การที่ประเทศไทยมีพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งเป็นกฎหมายใหม่ ที่นำมาใช้แทนกฎหมายเดิมที่ได้ประกาศใช้มานาน กฎหมายฉบับใหม่มีมาตรการในการคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โดยกำหนดให้มีผู้รับผิดชอบบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ และกระจายอำนาจการอนุญาตและการควบคุมดูแลการจัดสรรที่ดิน

           แต่อย่างไรก็ตามปัญหาการบังคับใช้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ก็ยังมีอยู่อีกหลายประเด็นด้วยกัน การศึกษาครั้งนี้พบว่าพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มิได้กำหนดระยะเวลาในการก่อสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะภายในโครงการของผู้จัดสรรที่ดิน ในการแก้ไขปัญหาดังกล่าวควรเพิ่มเติมบทบัญญัติในส่วนที่เกี่ยวข้องกับการกำหนดระยะเวลาในการจัดทำสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้กับผู้จัดสรรที่ดิน และสามารถขยายระยะเวลาได้ ทั้งนี้เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะการเงินและเศรษฐกิจของผู้จัดสรรที่ดิน

           นอกจากนี้ควรกำหนดหน่วยงานที่รับผิดชอบในการกำกับดูแลและติดตามกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการจัดทำสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะภายในโครงการให้แล้วเสร็จเอาไว้ด้วย ปัญหาเกี่ยวกับกำหนดระยะเวลาในการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะก็เช่นเดียวกัน  การไม่กำหนดระยะเวลาที่แน่นอนเอาไว้ทำให้ภาระตกอยู่กับผู้จัดสรรที่ดิน  การเพิ่มเติมบทบัญญัติของกฎหมายในส่วนที่เกี่ยวกับการกำหนดระยะเวลาในการดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเอาไว้ จะทำให้ลดภาระต้นทุนส่วนที่เกี่ยวข้องกับเรื่องดังกล่าวปัญหาการคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรกรณีผู้จัดสรรที่ดินไม่ดำเนินการจัดสรรที่ดินให้แล้วเสร็จตามสัญญา

           กรณีนี้มีแนวทางในการแก้ปัญหา 2 แนวทางคือ  ควรมีการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543  โดยกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการชำระคืนเงินค่าที่ดินหรือค่าที่ดินพร้อมบ้าน หากมีกรณีผู้จัดสรรที่ดินไม่จัดสรรที่ดินหรือไม่ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาตามสัญญา

           หรืออีกแนวทางหนึ่งคือ การจัดตั้งองค์กรกลางเป็นตัวแทนทำการซื้อขายแทนผู้จัดสรรที่ดินและผู้จะซื้อที่เรียกว่า เอสโครว์ (Escrow) เหมือนในต่างประเทศ  ปัญหาเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในที่ดินของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ภายหลังจากที่ผู้จัดสรรที่ดินได้โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้วซึ่งเป็นปัญหาที่เกิดข้อพิพาทขึ้นในชุมชนอยู่เรื่อยมา

           ดังนั้นการเพิ่มเติมบทบัญญัติของกฎหมายให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถทำการแทนสมาชิกในชุมชนในการฟ้องร้องต่อศาลต่อผู้ที่ทำการฝ่าฝืนข้อตกลงไม่ว่าจะเป็นการฝ่าฝืนโดยสมาชิกในชุมชนเองหรือเป็นการฝ่าฝืนโดยบุคคลภายนอกก็ตาม  เพื่อให้สามารถฟ้องร้องและเรียกร้องค่าเสียหายโดยคำนึงถึงประโยชน์สุขของคนในชุมชมเป็นพื้นฐาน

           สำหรับปัญหาเกี่ยวกับการไม่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น ผู้ศึกษาเห็นว่าควรนำแนวทางการแก้ไขหลักฐานทางทะเบียนตามพระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2530 มาปรับใช้ เพื่อให้สามารถดำเนินการโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้อย่างรวดเร็วและเป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมาย

ที่มา สหศาสตร์ศรีปทุม ชลบุรี  ปีที่ 1 ฉบับที่ 1 เดือนมิถุนายน-กันยายน 2553

ฉบับเต็ม   

http://espuc.east.spu.ac.th/eoffice/interdiscip/filepdf/A2discip_y1_is1_13-26.pdf